Buộc Tháo Dỡ Công Trình Xây Dựng Trái Phép — Quy Trình Pháp Lý 2026

📝 Ghi chép của Luật sư Lê Ngọc Nam — Thẻ LS 14955/LS, Đoàn LS TP.HCM. Đất đai là loại tranh chấp khó nhất mà tôi từng xử lý — không phải vì luật phức tạp, mà vì hồ sơ thường thiếu, ranh giới thay đổi qua nhiều đời chủ, người trong cuộc thường tin vào "giấy tay" hơn công chứng. Trong nhiều năm hành nghề, tôi đã tham gia hàng chục vụ đất đai giá trị lớn tại TP.HCM và các tỉnh — từ những mảnh đất vài chục m² đến khu đất hàng trăm nghìn m². Bài này là những gì tôi giải thích lặp đi lặp lại cho khách trong buổi tư vấn đầu, kèm bản án thật đã có hiệu lực.

1. Công trình bị coi là xây dựng trái phép

• Xây không có giấy phép (nơi bắt buộc phải có)
• Xây sai giấy phép (sai vị trí, diện tích, số tầng)
• Xây trên đất không được phép (đất nông nghiệp, hành lang bảo vệ)
• Xây lấn sang đất của người khác hoặc lòng đường, vỉa hè

2. Con đường hành chính — Yêu cầu UBND xử lý

1. Nộp đơn tố cáo/khiếu nại đến UBND xã/phường nơi có công trình vi phạm
2. UBND kiểm tra thực địa (trong 7 ngày) và lập biên bản vi phạm hành chính
3. Ban hành quyết định xử phạt và yêu cầu tháo dỡ
4. Nếu không tự tháo dỡ → UBND ra quyết định cưỡng chế

3. Con đường dân sự — Khởi kiện ra Tòa

Phù hợp khi có tranh chấp quyền sở hữu đất hoặc UBND không xử lý. Yêu cầu có thể đưa ra Tòa:

• Buộc tháo dỡ công trình lấn sang đất của mình
• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu
• Bồi thường thiệt hại

4. Bài học từ thực tiễn

Bản án 92/2024/DS-PT (TAND Cấp cao Đà Nẵng): Tòa bác yêu cầu tháo dỡ của nguyên đơn vì xác định đất đang tranh chấp thực chất là của bị đơn. Bài học: Trước khi yêu cầu tháo dỡ, cần xác nhận chắc chắn phần đất đó là của mình.

Hai Loại Tháo Dỡ Công Trình — Xử Lý Khác Nhau

Công trình xây không phép/sai phép trên đất của chính mình: UBND cấp huyện ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính + buộc tháo dỡ theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Phạt tiền 40–80 triệu đồng (tổ chức gấp đôi) tùy mức độ. Nếu không tự tháo dỡ → UBND tổ chức cưỡng chế, chi phí do người vi phạm chịu.

Công trình xây lấn chiếm đất người khác: Chủ đất bị xâm phạm có thể khởi kiện tại Tòa yêu cầu tháo dỡ và bồi thường theo Điều 175, 176 BLDS 2015. Kết hợp với khiếu nại hành chính cho nhanh hơn.

Quy Trình Khi Hàng Xóm Xây Lấn Sang Đất Mình

1. Chụp ảnh, quay video hiện trạng ngay khi phát hiện (có GPS + timestamp)
2. Đến Văn phòng Đăng ký đất đai lấy bản đồ địa chính xác nhận ranh giới
3. Gửi đơn khiếu nại đến UBND xã/phường yêu cầu hòa giải và lập biên bản
4. Nếu hòa giải không thành → khởi kiện tại TAND Khu vực nơi có đất

Không tự ý phá dỡ công trình của hàng xóm dù biết họ sai — đây có thể bị coi là hành vi "hủy hoại tài sản" và bị phản kiện.

2 tình huống buộc tháo dỡ công trình tại TP.HCM

Ghi chép của Luật sư Nguyễn Ngọc Tường Vi. Các vụ tranh chấp xây dựng trái phép thường bắt đầu từ va chạm với hàng xóm hoặc bị UBND phường phát hiện. Cả 2 hướng đều có quy trình pháp lý riêng.

Tình huống 1 — Hàng xóm xây lấn sang đất mình 15m²

Chị P., chủ một lô đất 200m² tại Bình Chánh cũ. Khi đi công tác 3 tháng, hàng xóm cạnh nhà đã xây tường và mái tôn lấn sang đất chị 15m². Về nhà, chị phát hiện qua đo đạc thực tế.

Chị đến gặp tôi. Chúng tôi tiến hành theo 3 bước:

1. Bước 1 — Hòa giải với hàng xóm: gửi thư yêu cầu công chứng nội dung tự nguyện tháo dỡ trong 30 ngày, kèm bản vẽ đo đạc có xác nhận UBND. Hàng xóm từ chối, khẳng định "đất tôi cả".
2. Bước 2 — Yêu cầu UBND xử lý: nộp đơn tại UBND phường + Thanh tra Xây dựng quận. UBND xuống đo đạc, xác định lấn 15m². Ra quyết định xử phạt hành chính + buộc tháo dỡ. Hàng xóm không tuân thủ, viện cớ "đang khiếu nại".
3. Bước 3 — Khởi kiện dân sự: vụ chuyển sang TAND khu vực. Sau 8 tháng, Tòa phán quyết: buộc hàng xóm tháo dỡ + bồi thường cho chị P. 25 triệu tổn thất (chi phí đo đạc, giám định, luật sư).

Tổng chi phí chị P. bỏ ra: ~55 triệu (đo đạc, luật sư, án phí). Nhưng chị lấy lại được 15m² đất — trị giá thị trường lúc đó ~500 triệu. Đáng đầu tư.

Tình huống 2 — Xây thêm tầng trên nhà cũ, bị UBND buộc tháo dỡ

Anh V. mua căn nhà cấp 4 tại Q. Gò Vấp cũ với hy vọng xây thêm 2 tầng để cho thuê. Không xin giấy phép xây dựng (nghĩ "nhà mình xây trên đất mình"), anh khởi công. Hoàn thành 60% thì hàng xóm báo UBND phường.

UBND ra quyết định đình chỉ + buộc tháo dỡ phần xây trái phép. Anh V. đến gặp tôi hy vọng "cứu" phần đã xây. Phân tích:

• Xây dựng không phép trong khu đô thị là vi phạm nghiêm trọng (Điều 15 NĐ 16/2022).
• Xử phạt: 60–80 triệu + buộc tháo dỡ phần vi phạm.
• Chỉ có thể xin hợp thức hóa (hồi tố cấp phép) nếu phù hợp quy hoạch và quy chuẩn.

Chúng tôi làm thủ tục xin hợp thức hóa. May mắn: khu vực có quy hoạch cho phép xây 3 tầng, nhà anh V. đúng tiêu chuẩn. Sau 5 tháng, anh nhận được giấy phép xây dựng hồi tố + phải nộp phạt 60 triệu. Không phải tháo dỡ.

Bài học: xin giấy phép trước khi xây — chi phí xin phép 5–15 triệu, thời gian 30–45 ngày. So với chi phí phạt + rủi ro tháo dỡ, xin phép là rẻ nhất.

Phân biệt Con đường Hành chính vs Dân sự

Cách chuẩn bị hồ sơ tố cáo/khởi kiện

1. Giấy chứng nhận QSDĐ của bên tố cáo (sổ đỏ, sổ hồng).
2. Bản vẽ hiện trạng đo đạc — do đơn vị đo đạc có phép, có xác nhận UBND.
3. Ảnh chụp công trình vi phạm — từ nhiều góc, có ghi ngày chụp.
4. Biên bản hoặc giấy tờ UBND phường có ghi nhận vi phạm.
5. Bằng chứng quan hệ tranh chấp — thư yêu cầu, phản hồi, tin nhắn.

7 câu hỏi thường gặp về xây dựng trái phép

Câu 1: Hàng xóm đã xây 5 năm rồi, giờ tôi mới phát hiện lấn. Có kiện được không?
Được. Tranh chấp đất đaikhông có thời hiệu (Điều 155 BLDS). Bạn có thể khởi kiện bất cứ lúc nào. Nhưng khó khăn: người xây trước có thể chứng minh chiếm hữu ngay tình liên tục 10 năm — có quyền xin cấp giấy chứng nhận (Đ236 BLDS).

Câu 2: Nhà tôi bị lún do hàng xóm xây tòa nhà cao. Ai chịu trách nhiệm?
Bên xây tòa nhà chịu trách nhiệm bồi thường nếu có lỗi (thi công sai phép, không có biện pháp bảo vệ nhà xung quanh). Cần giám định chuyên môn xác định nguyên nhân lún.

Câu 3: Tôi xây nhà trên đất nông nghiệp của mình, có bị coi trái phép không?
Có. Xây dựng trên đất nông nghiệp là chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép — phạt nặng theo NĐ 91/2019 và buộc trả lại hiện trạng ban đầu. Trước khi xây, phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Câu 4: UBND ra quyết định tháo dỡ nhưng tôi không đồng ý. Có kháng cáo được không?
Có. Kháng cáo lên UBND cấp trên (huyện/thành phố) trong 15 ngày. Nếu vẫn không đồng ý — khởi kiện hành chính tại TAND có thẩm quyền theo Luật Tố tụng Hành chính 2015.

Câu 5: Có được hợp thức hóa công trình đã xây không phép không?
Được nếu: phù hợp quy hoạch, đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng, chưa có quyết định cưỡng chế tháo dỡ có hiệu lực. Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện + Sở Xây dựng.

Câu 6: Chi phí luật sư cho vụ tranh chấp xây dựng bao nhiêu?
Trung bình 25–80 triệu tùy phức tạp. Vụ đơn giản (lấn 5–10m²): 15–30 triệu. Vụ phức tạp (nhà nhiều tầng, cần giám định): 60–150 triệu.

Câu 7: Ai chịu chi phí đo đạc trong vụ tranh chấp?
Bên yêu cầu ứng trước, bên thua kiện chịu cuối cùng. Chi phí đo đạc: 3–10 triệu tùy diện tích.

Xem thêm: Thời hiệu tranh chấp đất đai · Cẩm nang tranh chấp đất đai TP.HCM 2026