Đòi 820 Triệu Trong Tranh Chấp Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Nhà

Chuyện thường xảy ra hơn bạn nghĩ

Chị L.T.B (tên đã ẩn danh) ký hợp đồng đặt cọc 410 triệu để mua căn nhà tại Bình Thạnh, TP.HCM. Hợp đồng quy định rõ: nếu bên bán đơn phương hủy hợp đồng, phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc — tức 820 triệu đồng.

Ba tháng sau, thị trường bất động sản tăng mạnh. Bên bán nhận ra căn nhà có thể bán được giá cao hơn nhiều — và thông báo hủy hợp đồng với lý do "gia đình không đồng thuận". Họ đề nghị hoàn trả đúng 410 triệu, không một đồng bồi thường thêm.

Khi chị phản đối và dẫn điều khoản phạt cọc, bên bán lập luận rằng họ hủy vì lý do "bất khả kháng" — không phải đơn phương tự ý hủy — nên không phải chịu phạt cọc.

Phân tích pháp lý

Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc: nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Lập luận "bất khả kháng" của bên bán hoàn toàn không có căn cứ: sự thay đổi giá thị trường không phải sự kiện bất khả kháng theo Điều 156 BLDS 2015 (phải là sự kiện khách quan không thể lường trước và không thể khắc phục). Bên bán không thể viện dẫn điều này khi lý do thực sự là muốn bán giá cao hơn.

Hơn nữa, "gia đình không đồng thuận" không phải lý do pháp lý hợp lệ: nếu người ký hợp đồng là chủ sở hữu hoặc có ủy quyền đầy đủ, lý do này không có giá trị pháp lý.

Chiến lược khởi kiện

LS. Lê Ngọc Nam xác định vụ này có cơ sở rất vững: hợp đồng rõ ràng, điều khoản phạt cọc tường minh, lý do hủy của bên bán không đáp ứng bất kỳ ngoại lệ nào trong luật.

Chúng tôi chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm: hợp đồng đặt cọc gốc, biên lai chuyển khoản 410 triệu, thông báo hủy hợp đồng bằng văn bản của bên bán, và phân tích pháp lý về việc lý do hủy không đủ cấu thành bất khả kháng.

Song song với khởi kiện, chúng tôi gửi thư yêu cầu cuối cùng cho bên bán: thanh toán 820 triệu trong 7 ngày hoặc chịu thêm án phí và lãi chậm trả. Bên bán không phản hồi.

Diễn biến tại tòa

Phiên xét xử diễn ra sau khoảng 5 tháng kể từ ngày khởi kiện. Bên bán tiếp tục bào chữa về lý do "bất khả kháng". HĐXX không chấp nhận: biến động giá thị trường là rủi ro thương mại mà các bên phải lường trước — không phải sự kiện khách quan bất ngờ.

Tòa tuyên xử trong vòng một ngày — vụ này không có tranh chấp thực sự về mặt pháp luật, chỉ là bên bán cố tình không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Kết quả

TAND Khu vực tuyên: bên bán phải hoàn trả 820.000.000đ (gấp đôi số tiền đặt cọc) và chịu toàn bộ án phí.

Thân chủ nhận đủ số tiền sau 2 tuần thi hành án. Số tiền 410 triệu chênh lệch so với đề nghị ban đầu của bên bán đủ để chị mua lại một căn nhà nhỏ hơn.

* Thông tin được ẩn danh. Chi tiết nhận dạng đã được thay đổi.