BẢN ÁN 77/2026/DS-PT — Hoán đổi QSDĐ không công chứng đã thực hiện xong — Áp dụng Án lệ 40/2021/AL

Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại TP. Hồ Chí Minh | 28/01/2026

1. METADATA

2. TÓM TẮT VỤ ÁN

Cụ Võ Văn B và cụ Nguyễn Văn A (cha mẹ chung của bà NTC và bà NTB) có GCN thửa 136 (4.663m²). Sau khi hai cụ mất, bà NTB lập thủ tục thừa kế và được cấp GCN riêng ngày 28/01/2015.

Tuy nhiên, ngày 28/10/2014, bà NTC và bà NTB đã lập "Giấy hoán đổi" có chữ ký của các thành viên gia đình chứng kiến, với nội dung bà NTB hoán đổi cho bà NTC 298m² đất CLN (ký hiệu Thửa 136C) + 3.500.000đ, đổi lại bà NTC giao chuồng heo và di dời nhà.

Bà NTC yêu cầu công nhận quyền sử dụng 298m² đó. Bà NTB kháng cáo cho rằng giao dịch chỉ cho ở, không cho chuyển nhượng.

3. ⭐ NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Thực tế hoán đổi đã xảy ra: Giấy hoán đổi ngày 28/10/2014 có chữ ký cả hai bên và nhiều người chứng kiến. Các anh chị em đều xác nhận việc hoán đổi là có thật.

[2] Không có nội dung hạn chế quyền: "Trong Giấy hoán đổi lập ngày 28/10/2014 không có nội dung chỉ cho bà NTC ở mà không được tách sổ, chuyển nhượng."

[3] Áp dụng Án lệ 40/2021/AL: "Mặc dù các bên chưa lập thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng việc chuyển đổi đã được các bên tự nguyện thỏa thuận và đã thực hiện xong, đã sử dụng ổn định từ năm 2014 cho đến nay... phù hợp với tinh thần của Án lệ số 40/2021/AL."

[4] Bác yêu cầu hủy GCN: Yêu cầu hủy GCN của bà NTC không được chấp nhận (đã có hiệu lực từ phần không kháng cáo).

[5] Kháng cáo không có chứng cứ mới: Bà NTB không đưa ra được căn cứ chứng minh yêu cầu kháng cáo → bác.

4. ⚖️ QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS 2015; Điều 12 NQ 326/2016:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà NTB.
2. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm 36/2025/DS-ST:
   • Bà NTC được quyền sử dụng 298m² đất CLN thuộc thửa 136C, xã Phú Túc (nay là xã Thống Nhất), huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.
   • Bà NTC và bà NTB cùng đứng tên chung GCN thửa đất số 136.
3. Miễn án phí phúc thẩm cho bà NTB (người cao tuổi).

5. ❓ Q&A TRAINING

Q1: Án lệ 40/2021/AL quy định điều gì về hoán đổi QSDĐ? A: Án lệ 40/2021/AL (HĐTP TAND Tối cao thông qua 25/8/2021) hướng dẫn: khi hợp đồng hoán đổi/chuyển đổi QSDĐ chưa được công chứng, chứng thực nhưng các bên đã tự nguyện thực hiện, giao nhận đất, sử dụng ổn định, Tòa án cần công nhận hiệu lực thực tế của giao dịch — không tuyên vô hiệu chỉ vì thiếu thủ tục hình thức.

Q2: Hai bên hoán đổi đất bằng giấy tay, không công chứng — có bị vô hiệu không? A: Không tự động vô hiệu khi đã thực hiện xong và sử dụng ổn định. Theo Án lệ 40/2021/AL và điều khoản chữa bệnh hình thức (Điều 129 BLDS 2015), nếu đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng, một bên có thể yêu cầu Tòa công nhận hiệu lực dù vi phạm hình thức.

Q3: Người được thừa kế GCN toàn bộ thửa đất có thể bị buộc chia lại không? A: Có, nếu có bằng chứng trước đó đã có thỏa thuận hoán đổi/tặng cho một phần đất đó cho người khác và đã thực hiện. GCN được cấp dựa trên thừa kế không xóa bỏ quyền của người đã nhận hoán đổi thực tế.

Q4: Giấy hoán đổi không có nội dung hạn chế quyền — Tòa hiểu thế nào? A: Tòa áp dụng nguyên tắc tự do hợp đồng: các bên chỉ chịu ràng buộc bởi những gì đã thỏa thuận trong văn bản. Nếu giấy hoán đổi không ghi "chỉ được ở không được chuyển nhượng" thì bên nhận có đầy đủ QSDĐ theo quy định pháp luật.

6. TỪ KHÓA SEO

• án lệ 40/2021 hoán đổi quyền sử dụng đất
• hợp đồng hoán đổi đất không công chứng có hiệu lực không
• tranh chấp đổi đất bằng giấy tay
• công nhận hoán đổi QSDĐ đã thực hiện xong
• hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện