Mua Căn Hộ Ở Vũng Tàu Rồi Bị Chủ Đầu Tư "Bùng": Tòa Án Khu Vực 11 Xử Thế Nào?

Năm 2019, hơn chục gia đình tại TP.HCM và Vũng Tàu cùng ký hợp đồng mua căn hộ trong một dự án tại phường T, TP. Vũng Tàu. Họ đã nộp từ 70% đến 95% giá trị hợp đồng. Nhưng dự án bất ngờ đình trệ, chủ đầu tư ban đầu qua đời, doanh nghiệp lần lượt sang tay hai lần — và cuối cùng, người mua không có căn hộ, không lấy lại được tiền.

Đây không phải câu chuyện của riêng một gia đình. Bản án 187/2023/DS-PT của TAND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu — tức TAND Khu vực 11 theo mô hình tòa án mới từ 1/7/2025 — ghi lại toàn bộ diễn biến và phán quyết của vụ kiện tập thể này.

Câu chuyện thứ nhất: Mua căn hộ từ doanh nghiệp bán mình nhiều lần

Hợp đồng ký với ai, trách nhiệm thuộc về ai?

Doanh nghiệp tư nhân S (gọi tắt là DNTN S) ban đầu do ông B làm chủ, được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chấp thuận đầu tư dự án căn hộ thương mại tại TP. Vũng Tàu từ năm 2016–2017. Từ 2016 đến 2019, nhiều người ký hợp đồng mua căn hộ và nộp tiền theo tiến độ.

Năm 2019, ông B qua đời. Con gái ông B thừa kế doanh nghiệp, rồi bán lại cho ông T3. Ông T3 tiếp tục bán lại cho ông H4 vào tháng 4/2020 — với cam kết trong hợp đồng mua bán doanh nghiệp rằng ông H4 kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ, bao gồm các khoản nợ chưa thanh toán.

Dự án dở dang, người mua căn hộ không nhận được gì. Họ kiện — nhưng kiện ai, khi hợp đồng ký với chủ cũ đã qua đời?

Tòa án phân tích thế nào

Tại phiên phúc thẩm, ông H4 (bị đơn, chủ DNTN S hiện tại) lập luận rằng trách nhiệm thuộc về ông B — người ký hợp đồng ban đầu, không phải ông.

Hội đồng xét xử bác lập luận này, căn cứ vào Khoản 2 Điều 187 Luật Doanh nghiệp 2014: khi mua doanh nghiệp tư nhân và có thỏa thuận kế thừa nghĩa vụ, người mua phải chịu trách nhiệm với toàn bộ các khoản nợ — kể cả những khoản nợ phát sinh trước khi chuyển nhượng.

Quan trọng hơn: chính trong hợp đồng mua bán DNTN S ký giữa ông T3 và ông H4, hai bên đã thỏa thuận rõ ràng rằng ông H4 kế thừa mọi nghĩa vụ. Đây là "trường hợp có thỏa thuận khác" mà điều luật đề cập — và bản thân những người mua căn hộ cũng không phản đối việc này, khi họ chủ động kiện ông H4 chứ không kiện chủ cũ.

Tòa cũng xử lý một vướng mắc thủ tục: tại phiên sơ thẩm, các nguyên đơn đã rút yêu cầu buộc bàn giao căn hộ nhưng tòa cấp dưới không ghi nhận việc đình chỉ. Tòa phúc thẩm bổ sung nội dung này vào bản án — một chi tiết tố tụng nhỏ nhưng cần thiết để bản án được thi hành đúng.

Hợp đồng không công chứng có giá trị không?

Bị đơn còn lập luận rằng các hợp đồng mua bán căn hộ chưa được công chứng, chứng thực — nên không có hiệu lực.

Tòa không đồng ý. Theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015: giao dịch vi phạm điều kiện về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Người mua đã nộp từ 70% đến 95% giá trị hợp đồng. Bên bán đã xây dựng dự án đến tầng 19. Cả hai bên đã thực hiện nghĩa vụ vượt ngưỡng 2/3. Hợp đồng có hiệu lực pháp lý — dù không công chứng.

Câu chuyện thứ hai: Thuế tăng đột ngột, ai chịu?

Một vụ tranh chấp khác nhỏ hơn nhưng rất thực tế, được xét xử tại TAND TP. Vũng Tàu — nay là TAND Khu vực 11 — ghi số 73/2024/DS-ST.

Chênh lệch 19 triệu vì chi cục thuế định giá lại

Tháng 8/2023, hai bên ký hợp đồng mua bán căn hộ B1412 tại Phường 7, TP. Vũng Tàu với giá 700 triệu đồng. Trong hợp đồng, hai bên thỏa thuận rõ: bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), bên mua nộp phí trước bạ. Bên mua giữ lại 14 triệu (tương đương 2% × 700 triệu) để đại diện bên bán nộp thuế TNCN.

Nhưng Chi cục Thuế Vũng Tàu - Côn Đảo định giá căn hộ ở mức 1.693.421.532 đồng — gần gấp 2,4 lần giá trong hợp đồng. Thuế TNCN tính theo giá này là 33.868.431 đồng, tức cao hơn khoản giữ lại 14 triệu gần 20 triệu đồng.

Bên bán không chịu trả phần chênh lệch. Bên mua phải ứng thêm tiền để nộp đúng hạn cho cơ quan thuế, rồi khởi kiện.

Tòa xử: bên bán chịu hoàn toàn

Hội đồng xét xử nhận định đơn giản và rõ ràng: hợp đồng đã xác định bên bán có nghĩa vụ nộp thuế TNCN. Khi cơ quan thuế định giá cao hơn dẫn đến thuế tăng, phần tăng thêm vẫn là nghĩa vụ của bên bán — không thể đẩy sang bên mua.

Tòa buộc bên bán hoàn trả 19.868.431 đồng tiền thuế chênh lệch, cộng 1.655.702 đồng lãi chậm trả tính 10%/năm từ ngày hết hạn nộp thuế (16/9/2023) đến ngày xét xử. Tổng: 21.524.133 đồng.

Ba điều người mua căn hộ tại Vũng Tàu cần biết

Thứ nhất — Doanh nghiệp đổi chủ không xóa được nghĩa vụ với người mua.

Khi doanh nghiệp tư nhân bán lại cho người khác và trong hợp đồng mua bán doanh nghiệp có điều khoản kế thừa nghĩa vụ, chủ mới phải thực hiện các cam kết của chủ cũ — kể cả hợp đồng mua bán căn hộ đã ký. Đây là điều khoản bắt buộc theo Điều 187 Luật DN 2014.

Thứ hai — Hợp đồng không công chứng vẫn có thể được công nhận.

Nếu bạn đã nộp hơn 2/3 giá trị hợp đồng, tòa có thể công nhận hợp đồng có hiệu lực dù thiếu thủ tục công chứng. Tuy nhiên đây là tình huống bất lợi — luôn yêu cầu công chứng ngay khi ký.

Thứ ba — Ai chịu thuế TNCN phải ghi rõ trong hợp đồng, kể cả trường hợp thuế tăng.

Nếu hợp đồng chỉ ghi "bên bán nộp thuế TNCN" mà không giới hạn mức, thì khi thuế tăng vì cơ quan thuế định giá lại, bên bán vẫn phải chịu toàn bộ phần tăng. Người mua cần đọc kỹ điều khoản này trước khi ký.

TAND Khu vực 11 — Thông tin liên hệ

Từ 1/7/2025, theo Luật Tổ chức TAND 2024, TAND Khu vực 11 kế thừa thẩm quyền của TAND TP. Vũng Tàu và TAND huyện Côn Đảo.

• Địa chỉ: 989 đường 2-9, Phường Phước Thắng, TP. Vũng Tàu
• Điện thoại: 0254.3861.5324

Nếu bạn đang có tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ tại Vũng Tàu hoặc Côn Đảo, hoặc cần tư vấn trước khi khởi kiện, Luật Phú Nhuận có thể hỗ trợ từ giai đoạn chuẩn bị hồ sơ đến đại diện tại phiên tòa.