Bản án 1006/2024/DSST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, tranh chấp hợp đồng vay tài sản, yêu cầu hủy cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
BẢN ÁN 1006/2024/DSST NGÀY 17/09/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN, YÊU CẦU HỦY CẬP NHẬT GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẢN ÁN 1006/2024/DSST NGÀY 17/09/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN, YÊU CẦU HỦY CẬP NHẬT GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
1. Nội dung vụ án
Trong đơn khởi kiện ngày 31/5/2024, đơn khởi kiện bổ sung ngày 09/7/2024 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn trình bày:
Ngày 17/01/2023, ông Nguyễn Hoàng P ký hợp đồng vay số tiền 1.300.000.000 đồng của ông Nguyễn Ngọc L với lãi suất 0%, thời hạn vay là 02 năm và được quyền ân hạn thêm 02 năm nếu bên vay trả được 650.000.000 đồng trong thời hạn 02 năm đầu. Để đảm bảo cho hợp đồng vay tiền, ông Nguyễn Hoàng P đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất tọa lạc tại địa chỉ số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH12895 ngày 14/11/2022 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Thực hiện hợp đồng thì ông Nguyễn Ngọc L đã chuyển khoản cho ông số tiền 1.300.000.000 đồng và ông đã ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng T theo hợp đồng số 000481 ngày 17/01/2023. Thực hiện hợp đồng thì ngày 19/6/2023 ông Nguyễn Hoàng P đã thanh toán được 180.000.000 đồng tiền nợ. Theo thỏa thuận thì ông Nguyễn Ngọc L không được quyền bán nhà cho ai và ông Nguyễn Hoàng P được quyền mua lại nhà trong thời gian 04 năm tính từ ngày ký hợp đồng vay tiền. Tuy nhiên đến ngày 05/4/2024 ông Nguyễn Ngọc L lại ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà của ông cho bà Võ Lê Phương T và ký hợp đồng tại Văn phòng Công chứng T, hiện căn nhà trên đang do bà T đứng tên. Sau này bà T đến yêu cầu ông phải giao nhà thì ông mới biết ông L đã bán nhà cho bà T. Nay ông đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 000481 do Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 17/01/2023; tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 003238 do Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 05/4/2024 giữa bà Võ Lê Phương T với ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị Tuyết M là vô hiệu; tuyên hủy cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Ngọc L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH12985, cập nhật ngày 06/4/2023; tuyên hủy cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Võ Lê Phương T theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN13947 ngày 02/5/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân; ông Nguyễn Hoàng P có trách nhiệm hoàn trả số tiền 1.120.000.000 đồng cho ông Nguyễn Ngọc L.
Đối với số tiền 1.200.000.000 đồng theo hợp đồng vay ngày 24/3/2023 mà bên bị đơn yêu cầu ông phải trả thì ông thừa nhận do con trai ông là Nguyễn Hoàng D có nợ tiền của ông Nguyễn Ngọc L và không có khả năng trả, vì vậy ông đã đứng ra nhận bảo lãnh để trả nợ thay cho con và được ông Nguyễn Ngọc L đồng ý chuyển giao nghĩa vụ trả nợ từ ông Nguyễn Hoàng D sang ông Nguyễn Hoàng P vì vậy mới ký thành hợp đồng vay tiền trên, khi ký hợp đồng có sự chứng kiến của bà Đặng Thị Thúy. Thực tế khi ký hợp đồng thì ông L không hề giao bất cứ khoản tiền nào cho ông. Do các bên đã thống nhất chuyển giao nghĩa vụ trả nợ để lập thành hợp đồng vay tiền nêu trên vì vậy ông đồng ý trả số tiền thực mà ông Nguyễn Hoàng D nợ ông Nguyễn Ngọc L là 890.000.000 đồng cho ông L với thời hạn trả mỗi năm là 300.000.000 đồng.
Trong đơn yêu cầu phản tố, tại các buổi làm việc cũng như tại phiên tòa, bị đơn ông Nguyễn Ngọc L trình bày: ông không đồng ý hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng T theo hợp đồng số 000481 ngày 17/01/2023 giữa ông Nguyễn Ngọc L với ông Nguyễn Hoàng P liên quan đến nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH12895 ngày 14/11/2022 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Hợp đồng mua bán nhà trên là thật, còn hợp đồng vay tài sản ngày 17/01/2023 giữa ông P với ông L là hợp đồng giả tạo, nguyên nhân ký hợp đồng vay là do ông P không muốn cho con trai là ông Nguyễn Hoàng D biết việc bán nhà cho ông nên mới ký thêm hợp đồng vay để nói là ký hợp đồng bán nhà là giả còn thực ra là vay tiền ông L. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử công nhận hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Công chứng T theo hợp đồng số 000481 ngày 17/01/2023 giữa ông Nguyễn Ngọc L với ông Nguyễn Hoàng P đối với nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH12895 ngày 14/11/2022 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh là có hiệu lực pháp luật, tuyên hủy hợp đồng vay tài sản ngày 17/01/2023 giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L do giả tạo.
Ngày 24/3/2023 ông Nguyễn Hoàng P do cần tiền để trả nợ thay con là ông Nguyễn Hoàng D nên có vay của ông L số tiền 1.200.000.000 đồng và lập thành hợp đồng vay tiền, trên hợp đồng thể hiện rõ khi ký hợp đồng vay là đã nhận đủ tiền và sau này khi trả đủ thì ông L sẽ bán lại nhà số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông P với giá 1.500.000.000 đồng (tiền gốc 1.200.000.000 đồng và tiền lời tương đương là 300.000.000 đồng). Thực hiện hợp đồng thì ngày 19/6/2023 ông Nguyễn Hoàng P đã thanh toán được 180.000.000 đồng tiền nợ và còn nợ lại số tiền 1.020.000.000 đồng, nay đề nghị Tòa án buộc ông Nguyễn Hoàng P phải trả lại số tiền 1.020.000.000 đồng cho ông.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Lê Phương T trình bày: do ông L có vay của bà số tiền 1.000.000.000 đồng để mua lại căn nhà số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Nguyễn Hoàng P, sau này khi bà cần thiền thì ông L không có tiền trả, vì vậy ông L nói giờ chỉ còn nhà và đất đã mua của ông Nguyễn Hoàng P và hiện đang cho gia đình ông P ở nhờ, nếu đồng ý thì ông L bán lại cho bà T với giá 1.500.000.000 đồng. Bà T đồng ý mua lại nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh của vợ chồng ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị Tuyết M với giá 1.500.000.000 đồng, đã trả 1.000.000.000 đồng là tiền mà ông L nợ trước đó, khi nào giao nhà thì trả hết và các bên đã tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] do Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 05/4/2024 và đã được giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN13947 ngày 02/5/2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Sau đó bà có liên hệ với ông Nguyễn Hoàng P yêu cầu giao nhà thì ông P không giao mà còn xúc phạm bà. Nay bà đề nghị Tòa án xem xét giải quyết vụ án trên đúng theo quy định của pháp luật, đề nghị tòa không chấp nhận yêu cầu của ông P và buộc vợ chồng ông Nguyễn Ngọc L phải tiếp tục thực hiện hợp đồng với bà, tuy nhiên đây chỉ là ý kiến chứ không làm đơn yêu cầu độc lập, trường hợp Tòa chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Hoàng P về việc hủy hợp đồng thì bà và ông Nguyễn Ngọc L sẽ tự giải quyết hậu quả với nhau.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Tuyết M trình bày: khi chồng bà là ông Nguyễn Ngọc L mua nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Nguyễn Hoàng P thì bà không đi coi nhà và đi ký hợp đồng chuyển nhượng vì nghĩ là tài sản chung của vợ chồng và chỉ cần chồng bà đi làm thủ tục là được. Bà đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hoàng P, chấp nhận yêu cầu phản tố của chồng bà là ông Nguyễn Ngọc L, buộc ông P phải giao nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho vợ chồng ông bà để ông bà giao cho bà Võ Lê Phương T. Ngày 23/4/2023 thì chồng bà là ông Nguyễn Ngọc L có làm hợp đồng cho ông Nguyễn Hoàng P vay số tiền 1.200.000.000 đồng, bà không chứng kiến việc ký hợp đồng cũng như giao nhận tiền. Sau này ông P có trả 180.000.000 đồng tiền vay và còn nợ số tiền 1.020.000.000 đồng. Nay bà đề nghị Hội đồng xét xử buộc ông Nguyễn Hoàng P phải trả khoản tiền còn thiếu là 1.020.000.000 đồng cho vợ chồng ông, bà.
Người có quyền lợi, nghĩ vụ liên quan là bà Đặng Thị Thúy trình bày: bà và ông Nguyễn Hoàng P trước đây là vợ chồng và đã ly hôn, tuy nhiên cả hai đã quay lại sống như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn. Khi ông P trả số tiền 180.000.000 đồng cho ông L thì số tiền đó là bà đi mượn để cùng ông P trả. Nay bà không có ý kiến gì về số tiền đã trả, ngoài ra khi ông P ký hợp đồng vay 1.200.000.000 đồng thì bà có chứng kiến và xác định ông L không giao bất cứ khoản nào cho ông P. Nay bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình giải quyết Tòa án có triệu tập bà Nguyễn Thị Kiều T, sinh năm 1997 và bà có bản khai với nội dung hiện đang cư trú tại địa chỉ số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, bà không có ý kiến gì về việc giải quyết tranh chấp đối với vụ án trên và đề nghị được vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng T, Thành phố Hồ Chí Minh tại bản tự khai ngày 25/7/2024 trình bày: căn cứ hồ sơ yêu cầu công chứng của ông Nguyễn Ngọc L đối với hợp đồng mua bán nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với ông Nguyễn Hoàng P. Văn phòng Công chứng T đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và đã công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] quyển 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/01/2023. Ngày 05/4/2024 căn cứ hồ sơ yêu cầu công chứng của ông Nguyễn Ngọc L đối với hợp đồng mua bán nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị Tuyết M với bà Võ Lê Phương T Văn phòng Công chứng T đã công chứng hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] quyển 04/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/4/2024 đúng theo quy định của pháp luật. Việc Văn phòng Công chứng T công chứng 02 hồ sơ trên là đúng theo quy định của pháp luật, do đó Văn phòng không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên vô hiệu 02 hợp đồng trên.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu về việc chấp hành đúng quy định tại bộ luật tố tụng dân sự của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự và xác định: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đã thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong quá trình tham gia tố tụng. Về thời hạn giải quyết vụ án chưa đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật.
Về nội dung vụ án:
Đề nghị hủy 02 hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Nguyễn Hoàng P với ông Nguyễn Ngọc L và hợp đồng giữa ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị Tuyết M với bà Võ Lê Phương T.
Tuyên hủy cập nhật giấy chứng nhận ngày 06/4/2023 cho ông Nguyễn Ngọc L và hủy cập nhật đổi sổ mới ngày 02/5/2024 đứng tên bà Võ Lê Phương T.
Buộc ông Nguyễn Hoàng P phải trả 1.120.000.000 đồng cho ông Nguyễn Ngọc L.
Chấp nhận một phần yêu cầu của bị đơn buộc nguyên đơn phải trả 890.000.000 đồng theo hợp đồng vay ngày 24/3/2023 cho ông Nguyễn Ngọc L.
Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn đối với số tiền yêu cầu ông Nguyễn Hoàng P phải trả số tiền 130.000.000 đồng.
2. Nhận định của Toà án
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:
1. Về thủ tục tố tụng:
Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:
Tranh chấp giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L phát sinh từ việc các bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo hợp đồng số 000481 ngày 17/01/2023 tại Văn phòng Công chứng T và lập hợp đồng vay tài sản ngày 17/1/2023. Do đối tượng tranh chấp là hợp đồng mua bán nhà đất tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”.
Đối với yêu cầu hủy cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/4/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số CN13947 cập nhật ngày 02/5/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Thành phố Hồ Chí Minh. Việc cập nhật giấy chứng nhận và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong vụ án trên phát sinh do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật sang tên cho ông Nguyễn Ngọc L ngày 06/4/2023 và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN13947 ngày 02/5/2024 đứng tên bà Võ Lê Phương T là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt. Do đó việc giải quyết yêu cầu trên của ông Nguyễn Hoàng P không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết vụ án trên, vì vậy thẩm quyền giải quyết vụ án thuộc Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Đối với yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Ngọc L về việc yêu cầu ông Nguyễn Hoàng P phải trả tiền vay theo hợp đồng vay tiền ngày 23/4/2023, Hội đồng xét xử xác định đây là “tranh chấp hợp đồng vay tài sản” và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xác định tranh chấp trong vụ án trên là “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, tranh chấp hợp đồng vay tài sản, yêu cầu hủy cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng Công chứng T có đơn xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, căn cứ Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Bà Nguyễn Thị Kiều T là người hiện đang cư trú tại nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên Hội đồng xét xử xét thấy bà chỉ là người cư trú và việc giải quyết vụ án không liên quan gì đến quyền và lợi ích của bà do đó xác định bà không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án trên.
2. Xét yêu cầu của đương sự:
Ông Nguyễn Hoàng P yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L có số công chứng: 000481 do Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 17/01/2023 và hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 003238 do Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 05/4/2024 giữa bà Võ Lê Phương T với ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị Tuyết M là vô hiệu Hội đồng xét xử nhận thấy: ngày 17/01/2023 ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L lập hợp đồng mua bán nhà số [số HĐ] tại Văn phòng Công chứng T và sau đó lập hợp đồng vay số tiền 1.300.000.000 đồng. Tại hợp đồng vay tiền có thể hiện rõ “... với điều kiện bên B phải thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên A. Cụ thể là Hợp đồng số 000481 ngày 17/01/2023 tại Văn phòng Công chứng quận Bình Tân... trong đó bên B đã chuyển nhượng căn nhà số 73/6/7 Lê Đình Cẩn, phường Tân Tạo, quận Bình Tân cho bên B với số tiền là 1.300.00.000 đồng”.
Qua lời khai tại phiên tòa thì người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Tuyết M (vợ ông Nguyễn Ngọc L) thừa nhận không hề biết khi ông L ký hợp đồng mua bán nhà và cũng không xem nhà trước khi ông L mua nhà. Việc ông L mua nhà và không bàn bạc trước với vợ để tự quyết định việc mua nhà là điều không hợp lý bởi lẽ số tiền 1.300.000.000 đồng là tài sản chung của vợ chồng, khi các bên tiến hành mua bán nhà thì cả hai vợ chồng phải xem xét nhà đất ở đâu, như thế nào nhưng bà M lại không biết việc trên và tại phiên tòa cả hai vợ chồng cùng thừa nhận trước khi mua nhà thì không có bàn bạc gì với nhau. Ngoài ra khi mua bán nhà đồng thời với việc giao tiền thì các bên phải thực hiện việc giao nhà nhưng bên bị đơn khai cho ở nhờ và không lập thành văn bản là điều không hợp lý. Xét tại hợp đồng vay tiền đều thể hiện các bên trong hợp đồng đều tự nguyện giao kết, không bị ép buộc, các bên thỏa thuận rõ việc vay tiền và đảm bảo cho việc vay tiền thì các bên đã thực hiện việc ký hợp đồng mua bán nhà cùng các điều khoản về việc chuyển nhượng lại nhà sau này cho bên ông Nguyễn Hoàng P.
Do đó xác định việc mua bán nhà ở đây là không có thực, việc các bên tiến hành ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] tại Văn phòng Công chứng T đối với nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH12895 ngày 14/11/2022 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh là nhằm mục đích đảm bảo cho việc vay số tiền 1.300.000.000 đồng theo hợp đồng vay tiền ngày 17/01/2023. Căn cứ Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng mua bán nhà số [số HĐ] tại Văn phòng Công chứng T là giao dịch giả tạo nhằm mục đích che giấu cho giao dịch vay số tiền 1.300.000.000 đồng, do đó hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 000481 tại Văn phòng Công chứng T ngày 17/01/2023 là vô hiệu, hợp đồng vay tiền ngày 17/01/2024 có hiệu lực pháp luật.
Xét yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 003238 do Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 05/4/2024 giữa bà Võ Lê Phương T với ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị Tuyết M là vô hiệu. Từ lời khai của bà Võ Lê Phương T cùng ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị Tuyết M thì xuất phát từ việc ông L nợ bà T số tiền 1.000.000.000 đồng (hợp đồng miệng) và không có điều kiện trả nên ông mới ký hợp đồng mua bán căn nhà số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh đã nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Hoàng P để cấn trừ nợ. Khi bà Võ Lê Phương T nhận chuyển nhượng nhà đất thì bà biết nhà đất đang do ông Nguyễn Hoàng P quản lý và sử dụng nhà, biết rõ nguồn gốc nhà đất của ai nhưng vẫn ký hợp đồng nhằm mục đích cấn trừ nợ. Do đó xác định việc ông L và bà M ký hợp đồng bán lại căn nhà số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà T là để cấn trừ khoản nợ trước đó vay của Tuyền để cấn trừ nợ là giao dịch giả tạo. Căn cứ Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hợp đồng mua bán nhà công chứng số [số HĐ] do Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 05/4/2024 giữa bà Võ Lê Phương T với ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị Tuyết M là vô hiệu. Ngoài ra hợp đồng mua bán nhà giữa ông Nguyễn Hoàng P với ông Nguyễn Ngọc L được công chứng số [số HĐ] tại Văn phòng Công chứng T, Thành phố Hồ Chí Minh là hợp đồng vô hiệu vì vậy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị Tuyết M với bà Võ Lê Phương T được công chứng số 003238 tại Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 05/4/2024 cũng vô hiệu.
Do Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] quyển 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/01/2023 của Văn phòng Công chứng T giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L là vô hiệu và hợp đồng vay tài sản ngày 17/01/2023 có hiệu lực. Vì vậy ông Nguyễn Hoàng P có trách nhiệm phải trả lại số tiền 1.300.000.000 đồng cho ông Nguyễn Ngọc L, ngày 19/6/2023 ông Nguyễn Hoàng P đã thanh toán được 180.000.000 đồng tiền nợ vì ông Nguyễn Hoàng P có trách nhiệm phải trả lại số tiền 1.120.000.000 đồng cho ông Nguyễn Ngọc L ngay sau khi Bản án có hiệu lực pháp luật.
Xét yêu cầu hủy cập nhật sang tên cho ông Nguyễn Ngọc L ngày 06/4/2023 và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN13947 ngày 02/5/2024 đứng tên bà Võ Lê Phương T của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân. Do Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] tại Văn phòng Công chứng T giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L và Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị Tuyết M với bà Võ Lê Phương T được công chứng số 003238 tại Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 05/4/2024 cũng vô hiệu vì vậy phải hủy cập nhật ngày 06/4/2023 và giấy chứng nhận số CN13947 ngày 02/5/2024 để khôi phục lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Hoàng P. Tuy nhiên hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH12895 ngày 14/11/2022 của Ủy ban nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã bị thu hồi và được cấp lại bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN13947 ngày 02/5/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân cấp cho bà Võ Lê Phương T. Do đó không cần phải hủy cập nhật ngày 06/4/2023 đứng tên ông Nguyễn Ngọc L của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân do đối tượng yêu cầu không còn.
Xét yêu cầu hủy cập nhật và cấp lại giấy chứng nhận số CN13947 ngày 02/5/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân cấp cho bà Võ Lê Phương T. Do Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị Tuyết M với bà Võ Lê Phương T được công chứng số 003238 tại Văn phòng Công chứng T chứng nhận ngày 05/4/2024 cũng vô hiệu nên cần phải hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Xét việc cấp lại giấy cho bà Võ Lê Phương T là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt vì vậy chỉ cần kiến nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN13947 ngày 02/5/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân cấp cho bà Võ Lê Phương T để cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đối với nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyễn Hoàng P.
Xét yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Ngọc L về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số [số HĐ] tại Văn phòng Công chứng T giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L và hủy hợp đồng vay tài sản ngày 17/01/2023. Như phân tích ở trên hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L là vô hiệu và hợp đồng vay tiền là có hiệu lực nên yêu cầu trên của ông Nguyễn Ngọc L không được chấp nhận.
Xét yêu cầu buộc ông Nguyễn Hoàng P phải trả tiền vay theo hợp đồng ngày 23/4/2023 giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L là 1.020.000.000 đồng. Tại phiên tòa ông Nguyễn Ngọc L thừa nhận việc ông Nguyễn Hoàng P đứng ra nhận nợ thay cho con là ông Nguyễn Hoàng D nên mới ký hợp đồng vay tiền ngày 23/4/2023 và yêu cầu ông Nguyễn Hoàng P phải trả cho ông số tiền 890.000.000 đồng ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Ông Nguyễn Ngọc L xin rút lại một phần yêu cầu phản tố đối với số tiền 130.000.000 đồng như yêu cầu phản tố ban đầu. Hội đồng xét xử xét thấy tại phiên tòa ông Nguyễn Hoàng P cũng đồng ý trả lại cho ông Nguyễn Ngọc L số tiền 890.000.000 đồng theo hợp đồng vay tiền và ông Nguyễn Ngọc L cũng đồng ý vì vậy cần buộc ông Nguyễn Hoàng P phải trả số tiền 890.000.000 đồng theo hợp đồng vay ngày 23/4/2023 cho ông Nguyễn Ngọc L.
Do đó ông Nguyễn Hoàng P có trách nhiệm phải trả cho ông Nguyễn Ngọc L tổng số tiền là 1.120.000.000 đồng + 890.000.000 đồng = 2.010.000.000 đồng ngay sau khi Bản án có hiệu lực pháp luật.
Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Ngọc L buộc ông Nguyễn Hoàng P phải trả số tiền là 130.000.000 đồng.
Xét hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 003238 ngày 05/4/2024 tại Văn phòng Công chứng T giữa ông Nguyễn Ngọc L và bà Phạm Thị Tuyết M với bà Võ Lê Phương T là vô hiệu, Tòa án đã giải thích rõ về việc giải quyết hậu quả đối với hợp đồng vô hiệu nhưng ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị Tuyết M và bà Võ Lê Phương T không yêu cầu giải quyết hậu quả. Do đó trong vụ án trên Hội đồng xét xử không có căn cứ để giải quyết hậu quả, vì vậy dành quyền khởi kiện bằng một vụ án khác để giải quyết hậu quả đối với hợp đồng trên khi các bên có yêu cầu.
3. Về án phí:
Do ông Nguyễn Hoàng P có nghĩa vụ phải trả lại cho ông Nguyễn Ngọc L tổng số tiền 2.010.000.000 đồng nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 72.200.000 đồng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí là 22.800.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0017034 ngày 01/7/2024 và số tiền là 300.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0017035 ngày 01/7/2024 và số tiền là 300.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0017091 ngày 09/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Vì vậy ông Nguyễn Hoàng P phải nộp thêm số tiền án phí là 48.800.000 đồng.
Do 02 hợp đồng công chứng số 000481 ngày 17/01/2023 và hợp đồng công chứng số 003238 ngày 05/4/2024 của Văn phòng Công chứng T bị tuyên vô hiệu nên ông Nguyễn Ngọc L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch của mỗi hợp đồng là 300.000 đồng, vì vậy ông Nguyễn Ngọc L có trách nhiệm nộp áp phí là 600.000 đồng. Số tiền án phí trên được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông Nguyễn Ngọc L đã nộp là 600.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0017380 ngày 07/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Hoàn lại cho ông Nguyễn Ngọc L tiền tạm ứng án phí đã nộp là 21.300.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0017256 ngày 29/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Vì các lẽ trên,
3. Quyết định
- Áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 228, Điều 273, Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Áp dụng các Điều 122, Điều 124, Điều 131, Điều 357, Điều 463, Điều 466, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án; Tuyên xử:
1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. + Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] quyển 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/01/2023 của Văn phòng Công chứng T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Nguyễn Hoàng P và ông Nguyễn Ngọc L là vô hiệu. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Ngọc L về việc công nhận hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] quyển 01/2023TP/CC- SCC/HĐGD ngày 17/01/2023 của Văn phòng Công chứng T, Thành phố Hồ Chí Minh là có hiệu lực. + Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] quyển 04/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/4/2024 của Văn phòng Công chứng T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị Tuyết M với bà Võ Lê Phương T là vô hiệu.
Buộc ông Nguyễn Hoàng P phải trả lại cho ông Nguyễn Ngọc L số tiền 1.120.000.000 (một tỷ một trăm hai mươi triệu) đồng theo hợp đồng vay tiền ngày 17/01/2023 ngay sau khi Bản án có hiệu lực pháp luật.
Hủy cập nhật và đổi sổ đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN13947 ngày 02/5/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân cấp cho bà Võ Lê Phương T.
Kiến nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh cập nhật hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN13947 ngày 02/5/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân cấp cho bà Võ Lê Phương T để được cập nhật sang tên hoặc cấp mới giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyễn Hoàng P.
Ông Nguyễn Hoàng P được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác lập quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với nhà đất số đường C, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn:
Buộc ông Nguyễn Hoàng P có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Ngọc L số tiền 890.000.000 (tám trăm chín mươi triệu) đồng theo hợp đồng vay tiền ngày 23/4/2023 giữa ông Nguyễn Hoàng P với ông Nguyễn Ngọc L ngay sau khi Bản án có hiệu lực pháp luật.
Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Ngọc L về việc yêu cầu ông Nguyễn Hoàng P phải trả số tiền 130.000.000 (một trăm ba mươi triệu) đồng theo hợp đồng vay tiền ngày 23/4/2023.
Kể từ ngày ông Nguyễn Ngọc L có đơn yêu cầu thi hành án thì ông Nguyễn Hoàng P phải chịu khoản lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.
Dành quyền khởi kiện về việc giải quyết hậu quả do giao dịch dân sự vô hiệu đối với Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số [số HĐ] quyển 04/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 05/4/2024 của Văn phòng Công chứng T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông Nguyễn Ngọc L, bà Phạm Thị Tuyết M với bà Võ Lê Phương T khi các bên có yêu cầu.
3. Về án phí:
Do ông Nguyễn Hoàng P có nghĩa vụ phải trả lại cho ông Nguyễn Ngọc L số tiền 2.010.000.000 (hai tỷ không trăm mười triệu) đồng nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 72.200.000 (bảy mươi hai triệu hai trăm nghìn) đồng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí là số tiền 22.800.000 (hai mươi hai triệu tám trăm nghìn) đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0017034 ngày 01/7/2024 và số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0017035 ngày 01/7/2024 và số tiền là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0017091 ngày 09/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Vì vậy ông Nguyễn Hoàng P phải nộp thêm số tiền án phí là 48.800.000 (bốn mươi tám triệu tám trăm nghìn) đồng.
Do 02 (hai) hợp đồng công chứng số 000481 ngày 17/01/2023 và hợp đồng công chứng số 003238 ngày 05/4/2024 của Văn phòng Công chứng T bị tuyên vô hiệu nên ông Nguyễn Ngọc L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch của mỗi hợp đồng là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, vì vậy ông Nguyễn Ngọc L có trách nhiệm nộp áp phí là 600.000 (sáu trăm nghìn) đồng. Số tiền án phí trên được trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông Nguyễn Ngọc L đã nộp là 600.000 (sáu trăm nghìn) đồng theo biên lai tạm ứng án phí số 0017380 ngày 07/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Hoàn lại cho ông Nguyễn Ngọc L tiền tạm ứng án phí đã nộp là 21.300.000 (hai mươi mốt triệu ba trăm nghìn) đồng theo biên lai tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0017256 ngày 29/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
4. Về quyền kháng cáo, kháng nghị.
Đương sự được quyền kháng cáo, Viện kiểm sát được quyền kháng nghị bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- VKSND quận Bình Tân;
- Chi cục THADS quận Bình Tân;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đào Tiến Trung
Luật sư Phú Nhuận bình luận
🎯 5 điểm mấu chốt LS phân tích
Vụ án ĐIỂN HÌNH và cực kỳ nguy hiểm — phổ biến trong giới cho vay tín dụng đen trá hình: "vay tiền + ép ký HĐ mua bán nhà đất công chứng làm bảo đảm". Đây là mô típ thường thấy trong các vụ mất nhà oan tại TP.HCM.
Kịch bản vụ này: Ngày 17/01/2023, ông P vay ông L số tiền 1,3 tỷ đồng, lãi suất 0%, thời hạn 2 năm (ân hạn 2 năm nếu trả được 650tr). Để "bảo đảm", ông P bị ép ký HĐ chuyển nhượng nhà đất tại Bình Tân, TP.HCM (căn nhà theo GCN CH12895 ngày 14/11/2022) tại Văn phòng Công chứng T (HĐ số 000481) — CÔNG CHỨNG THẬT, sang tên thật.
Cú sốc: Ngày 05/4/2024 (khi ông P mới trả được 180tr, còn nợ 1,12 tỷ), ông L đã bí mật bán tiếp căn nhà cho bà T với giá 1,5 tỷ (để cấn trừ khoản nợ 1 tỷ mà ông L đã vay bà T trước đó). Bà T sang tên xong. Đến khi bà T yêu cầu ông P giao nhà → ông P mới biết mình đã mất nhà.
Song song: ông P còn ký thêm HĐ vay 1,2 tỷ ngày 24/3/2023 (đứng ra nhận nợ thay con trai) — thực tế không nhận tiền, chỉ chuyển giao nghĩa vụ.
Hội đồng Xét xử TAND quận Bình Tân căn cứ:
- Điều 124 BLDS 2015 — Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: giao dịch được xác lập với mục đích che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực.
- Điều 122 BLDS 2015 — điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.
- Điều 131 BLDS 2015 — hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu (hoàn trả cho nhau những gì đã nhận).
- Điều 357, 463, 466, 468 BLDS 2015 — nghĩa vụ trả nợ trong HĐ vay tài sản.
- Điều 228 BLTTDS 2015 — xử vắng mặt các bên có đơn xin vắng mặt.
- Vận dụng nguyên tắc bảo vệ người thứ ba không ngay tình: bà T biết rõ nhà đất do ông P đang quản lý, sử dụng nhưng vẫn ký HĐ để cấn trừ nợ → không được bảo vệ.
Đây là một trong những phán quyết bảo vệ người dân xuất sắc nhất tôi từng đọc về loại tranh chấp "vay tiền + ép ký chuyển nhượng nhà". Hội đồng Xét xử TAND quận Bình Tân đã:
- Nhìn xuyên qua hình thức pháp lý để xác định bản chất giao dịch: dù HĐ mua bán nhà được công chứng, sang tên, cập nhật GCN đầy đủ, HĐXX vẫn xác định đây là giao dịch giả tạo che giấu giao dịch vay tài sản. Bằng chứng quyết định: chính HĐ vay tiền có ghi rõ "bên B phải thực hiện HĐ mua bán nhà cho bên A... với số tiền là 1,3 tỷ" — cùng số tiền, cùng ngày ký, cùng bên = liên kết pháp lý chặt chẽ.
- Phân tích tinh tế yếu tố "bà M (vợ ông L) không xem nhà, không bàn bạc": HĐXX nhận định "số tiền 1,3 tỷ là tài sản chung của vợ chồng, khi mua nhà thì cả hai phải xem xét — nhưng bà M lại không biết" → khẳng định thêm rằng đây không phải giao dịch mua bán thực. Cách phân tích rất thực tiễn, không máy móc.
- Chỉ ra bất hợp lý "mua nhà xong lại cho bên bán ở nhờ": giao dịch mua bán thật thì phải giao nhà, không có chuyện "mua nhà 1,3 tỷ xong cho bên bán ở nhờ không lập văn bản" — một điểm quan sát rất sắc bén.
- Áp dụng Điều 124 BLDS 2015 chuẩn mực: HĐ mua bán giả tạo vô hiệu, HĐ vay tiền (giao dịch bị che giấu) có hiệu lực. Ông P không mất nhà, chỉ phải trả lại tiền vay đã nhận.
- Xử lý dứt điểm giao dịch bán tiếp cho bà T: HĐXX xác định bà T KHÔNG phải người mua ngay tình vì biết rõ nhà đất đang do ông P sử dụng khi ký HĐ. Áp dụng nguyên tắc: HĐ đầu vô hiệu → HĐ tiếp theo cũng vô hiệu. Bảo vệ triệt để quyền của ông P.
- Không huỷ toàn bộ Giấy chứng nhận mà kiến nghị cập nhật/thu hồi: cách xử lý linh hoạt, phù hợp thủ tục hành chính đất đai. Kiến nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân thu hồi GCN của bà T + cập nhật lại tên ông P.
- Xử lý bổ sung HĐ vay 1,2 tỷ ngày 24/3/2023: HĐXX chấp nhận lời khai của ông P (nhận nợ thay con) + rút một phần yêu cầu của ông L (từ 1,02 tỷ xuống 890tr) → phù hợp với thực tế. Không cứng nhắc theo giấy tờ.
- Tách rõ 2 quan hệ pháp lý: (i) HĐ vay 1,3 tỷ + HĐ mua bán giả tạo (nguyên đơn khởi kiện); (ii) HĐ vay 1,2 tỷ (bị đơn phản tố). Cả 2 đều được giải quyết trong cùng bản án.
Phán quyết có 4 giá trị pháp lý cực kỳ quan trọng cho người dân TP.HCM:
- Chuẩn nhận diện "giao dịch giả tạo" theo Điều 124 BLDS 2015: (i) cùng ngày ký HĐ mua bán + HĐ vay có liên kết bằng văn bản; (ii) bên mua không xem nhà, không bàn bạc gia đình; (iii) sau khi mua vẫn cho bên bán ở; (iv) không giao nhà bằng biên bản. Đủ 4 dấu hiệu → giao dịch giả tạo, vô hiệu.
- Bảo vệ người dân khỏi thủ đoạn "vay tiền + ép chuyển nhượng nhà công chứng" — thủ thuật rất phổ biến của các chủ nợ tín dụng đen. Kể cả khi đã ký công chứng thật, đã sang tên, người vay vẫn có thể được lấy lại nhà nếu chứng minh được bản chất giao dịch.
- Hạn chế bảo vệ người mua thứ ba: nếu người mua thứ ba biết hoặc phải biết nguồn gốc nhà đất có vấn đề (đang tranh chấp, đang do người khác sử dụng) → HĐ tiếp theo cũng vô hiệu. Chỉ người mua ngay tình + không biết mới được bảo vệ.
- Cách xử lý "kiến nghị cơ quan đất đai thu hồi/cập nhật GCN" thay vì tuyên huỷ toàn bộ — linh hoạt, khả thi thi hành.
- KHÔNG BAO GIỜ ký HĐ mua bán nhà đất công chứng để "bảo đảm" cho khoản vay. Đây là bẫy nguy hiểm — chủ nợ có thể bán nhà bạn bất cứ lúc nào, kể cả khi bạn đang trả nợ đúng hạn. Vụ này ông P mới trả 180tr đã bị bán mất nhà.
- Nếu cần bảo đảm cho khoản vay: chỉ dùng Hợp đồng thế chấp bất động sản (khác HĐ mua bán) — đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Bạn vẫn đứng tên sổ đỏ, chủ nợ chỉ có quyền phát mãi khi bạn không trả.
- Nếu đã lỡ ký "HĐ mua bán bảo đảm": giữ NGAY toàn bộ chứng cứ: (i) HĐ vay có ghi rõ liên kết với HĐ mua bán; (ii) tin nhắn/email trao đổi về khoản vay; (iii) biên nhận nộp tiền trả nợ; (iv) bằng chứng bạn vẫn đang sử dụng nhà (hoá đơn điện nước đứng tên bạn, ảnh chụp có ngày tháng, xác nhận tổ dân phố). Đây là chứng cứ vàng khi khởi kiện theo Điều 124 BLDS.
- Nếu chủ nợ đã bán nhà cho người khác: khởi kiện NGAY — không chờ đợi. Nộp đơn cùng lúc yêu cầu: (i) tuyên HĐ mua bán ban đầu vô hiệu do giả tạo; (ii) tuyên HĐ bán tiếp cho người thứ ba vô hiệu (chứng minh họ biết); (iii) kiến nghị thu hồi/cập nhật GCN. Đồng thời yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời — cấm bên thứ ba bán tiếp cho bên thứ tư (theo Điều 111 BLTTDS).
- Chứng minh giao dịch giả tạo — 4 dấu hiệu vàng: (i) cùng ngày ký HĐ mua bán + HĐ vay có ghi chéo nhau; (ii) bên "mua" không xem nhà, không bàn bạc với vợ/chồng; (iii) sau khi "mua" không lấy nhà mà để nguyên cho bên "bán" ở; (iv) không có biên bản bàn giao nhà. Có 2-3 dấu hiệu là đủ căn cứ mạnh.
- Đối với người sắp mua nhà đất giá rẻ bất thường: CẢNH GIÁC. Nếu người bán mua nhà chưa đầy 1-2 năm + giá bán chỉ tương đương giá vốn hoặc thấp hơn + nhà đang có người ở (không phải chủ) → RẤT có thể là nhà bị bảo đảm tín dụng đen. Bạn không phải người mua ngay tình → có thể mất trắng tiền + nhà.
- Trình tự pháp lý an toàn khi vay tiền có bảo đảm nhà đất: (i) HĐ vay công chứng ghi rõ số tiền, lãi suất, thời hạn; (ii) HĐ thế chấp công chứng riêng — đăng ký tại VP đăng ký đất đai; (iii) không ký HĐ chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào. Nếu chủ nợ ép ký HĐ chuyển nhượng → dừng ngay giao dịch.
- Chi phí LS cho vụ này: 20-50 triệu tuỳ giá trị tài sản. Vụ này giá trị nhà ~1,5-2 tỷ → LS phí ~30-50tr là hợp lý. Rẻ hơn nhiều so với mất nhà.
- Đối với thủ thuật "lãi suất 0%": đây là dấu hiệu điển hình của giao dịch giả tạo. Không ai cho vay 1,3 tỷ lãi 0% mà không có mục đích khác. Vụ này lãi suất 0% chính là bằng chứng để HĐXX kết luận đây là giao dịch giả tạo.
🕐 Timeline vụ án
👤 Nếu bạn ở vị trí này, LS khuyên
- Nguyên tắc SỐ 1: chỉ vay ngân hàng chính danh hoặc công ty tài chính có phép. Lãi suất 12-15%/năm là mức bình thường - không tin "lãi 0%" hoặc "lãi ưu đãi bất thường".
- Nếu buộc phải vay cá nhân: chỉ ký (i) HĐ vay công chứng có ghi rõ số tiền, lãi suất (tối đa 20%/năm theo Điều 468 BLDS), thời hạn; (ii) HĐ thế chấp công chứng - đăng ký tại VP đăng ký đất đai. Bạn giữ sổ đỏ + đứng tên đầy đủ.
- TUYỆT ĐỐI KHÔNG ký HĐ chuyển nhượng nhà đất dưới mọi hình thức "bảo đảm" hoặc "giữ chỗ". Đây là cách chủ nợ chiếm đoạt nhà bạn theo con đường pháp lý "sạch".
- Trả nợ có biên nhận: mỗi lần trả tiền → yêu cầu chủ nợ ký biên nhận + ghi rõ "trả nợ theo HĐ vay ngày X". Chuyển khoản ngân hàng với nội dung rõ ràng thay vì tiền mặt.
- Nếu chủ nợ ép ký HĐ chuyển nhượng: dừng ngay giao dịch, tìm nguồn vay khác. Kể cả khi chủ nợ hứa "chỉ để bảo đảm, không bán" - đây là lời hứa không có giá trị pháp lý sau khi công chứng.
- Chi phí LS thẩm định trước khi vay: 3-5 triệu. Rẻ hơn hàng tỷ đồng mất nhà.
- HÀNH ĐỘNG NGAY - không chờ đợi: mỗi ngày trôi qua rủi ro tăng lên. Chủ nợ có thể bán tiếp cho người khác bất cứ lúc nào.
- Bước 1 - Thu thập chứng cứ chứng minh giao dịch giả tạo: (i) HĐ vay có ghi liên kết với HĐ mua bán; (ii) sao kê chuyển khoản; (iii) tin nhắn/ghi âm trao đổi về khoản vay; (iv) hoá đơn điện nước đứng tên bạn từ ngày "mua bán" đến nay; (v) xác nhận của tổ dân phố bạn vẫn ở tại nhà; (vi) ảnh chụp có ngày tháng.
- Bước 2 - Gửi văn bản chấm dứt HĐ giả tạo qua bưu điện có báo phát: yêu cầu chủ nợ trả lại sổ đỏ + cùng lập biên bản hoàn trả sang tên. Đây là bước làm khó pháp lý cho chủ nợ nếu họ bán tiếp cho người khác (chứng minh bên thứ ba biết tranh chấp).
- Bước 3 - Nộp đơn khởi kiện tại TAND cấp huyện nơi có nhà đất. Yêu cầu Toà: (i) tuyên HĐ mua bán vô hiệu do giả tạo (Điều 124 BLDS); (ii) khôi phục quyền sở hữu cho bạn; (iii) đồng thời yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 111 BLTTDS - cấm chuyển dịch tài sản trong thời gian giải quyết vụ án.
- Bước 4 - Nếu nhà đã bị bán cho người thứ ba: khởi kiện cả người thứ ba, chứng minh họ không phải người mua ngay tình. Bằng chứng: (i) họ biết bạn đang ở nhà (đến xem nhà + gặp bạn); (ii) giá mua thấp bất thường; (iii) mối quan hệ với chủ nợ.
- Bước 5 - Trong quá trình xét xử: có LS bào chữa tại phiên toà. Vụ án loại này thường thời gian 8-15 tháng sơ thẩm. Chi phí LS 20-50 triệu.
- Song song tố cáo hình sự: nếu có bằng chứng chủ nợ dùng thủ đoạn lừa dối/ép buộc → tố cáo tại cơ quan công an theo Điều 174 BLHS (Lừa đảo chiếm đoạt tài sản) hoặc Điều 175 (Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản).
- DẤU HIỆU BẮT BUỘC CẢNH GIÁC: (i) người bán mới có sổ đỏ dưới 1-2 năm; (ii) giá bán bằng hoặc thấp hơn giá vốn trước đó; (iii) nhà đang có người khác ở (không phải người bán); (iv) người bán vội bán trong thời gian ngắn không thương lượng; (v) nguồn gốc nhà đất khả nghi (mua từ "chủ nợ").
- Đi xem nhà TRỰC TIẾP + gặp người đang ở: hỏi họ về quan hệ với người bán, thời gian ở, có tranh chấp gì không. Nếu người đang ở nói "tôi là chủ cũ, người bán chỉ cho tôi vay tiền" → BỎ CHẠY NGAY.
- Tra cứu tình trạng pháp lý nhà đất tại Chi nhánh VP đăng ký đất đai: có tranh chấp không, có kê biên/thế chấp không, lịch sử biến động 5 năm gần nhất.
- Không thanh toán 100% một lần: giữ 10-20% sau khi có GCN sang tên + nhận bàn giao nhà thực tế (có biên bản + ảnh + video). Nếu người ở cũ từ chối giao nhà → bạn có căn cứ ngừng thanh toán và huỷ HĐ.
- Nếu đã lỡ mua và bị người ở cũ khởi kiện tuyên vô hiệu: bạn không phải bị hoàn toàn. Nếu chứng minh được (i) đã thanh toán đủ; (ii) không biết tranh chấp trước khi ký HĐ; (iii) đã kiểm tra sổ đỏ không có ghi chú tranh chấp → có thể được Toà bảo vệ với tư cách người mua ngay tình. Vụ này bà T thất bại vì rõ ràng đã biết ông P đang ở nhà.
- Chi phí LS thẩm định trước khi cọc: 5-15 triệu tuỳ độ phức tạp. So với rủi ro mất hàng tỷ đồng → rất xứng đáng.
💰 Chi phí thực tế nếu bạn gặp vụ tương tự
💬 Bạn đang gặp vụ tương tự?
LS Lê Ngọc Nam · CCHN 16933 · 7+ năm hành nghề · Tư vấn miễn phí buổi đầu
| Số bản án | 1006/2024/DSST |
| Toà án | Tòa Án Nhân Dân Quận Bình Tân Thành Phố Hồ Chí Minh |
| Ngày xét xử | 17/09/2024 |
| Cấp xét xử | Sơ thẩm |
| Lĩnh vực | Đất đai & Bất động sản |
| Tỉnh/Thành | TP.HCM |
| Về việc | Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, tranh chấp hợp đồng vay tài sản, yêu cầu hủy cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
| Tags | huy-hd-mbgiay-chu-quyendoi-novay-tienlai-suat-vayhop-dong-mua-ban-nhabao-lanh |
| Nguồn | Cổng công bố bản án TAND Tối cao |
Tải bản án PDF
Bản án đầy đủ đã được ẩn danh theo NĐ 13/2023, giữ nguyên nội dung nhận định và quyết định của Toà án.
⬇️ Tải PDF gốc
Luật sư Lê Ngọc Nam✓ Xác thực
Luật sư điều hành — Thạc sĩ Luật
- CCHN Luật sư:16933/TP/LS-CCHN — Bộ Tư pháp Việt Nam (11/07/2019)
- Thẻ Luật sư:14955/LS — Liên đoàn Luật sư Việt Nam (12/11/2019)
- CCHN Quản tài viên:2040/TP/QTV-CCHN — Bộ Tư pháp (26/10/2023)
- Đoàn: Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
- Chuyên môn: Hôn nhân gia đình · Đất đai · Doanh nghiệp · Hình sự · M&A · Phá sản doanh nghiệp
- Kinh nghiệm: 7+ năm hành nghề LS · Gần 10 năm pháp lý (bao gồm pháp chế Tập đoàn, M&A, hòa giải tranh tụng vụ giá trị lớn)
Nội dung bài viết được biên soạn và kiểm duyệt bởi Luật sư Lê Ngọc Nam — dựa trên quy định pháp luật hiện hành và các bản án đã có hiệu lực. Bài viết chỉ có giá trị tham khảo; các trường hợp cụ thể vui lòng liên hệ tư vấn trực tiếp để nhận đánh giá pháp lý chính xác.