Bản án 200/2023/DS-ST — Tranh Chấp Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 200/2023/DS-ST NGÀY 09/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẢN ÁN 200/2023/DS-ST NGÀY 09/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

1. Nội dung vụ án

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Nguyên đơn bà Trần Kim H có ông Biện Minh M và bà Nguyễn Thanh N là người đại diện theo uỷ quyền trình bày:

Ngày 03/7/2017, bà H (bên mua) và Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB (bên bán) ký Hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng An Sinh số [số HĐ]ĐMB/ANSINH với nội dung:

- Vị trí căn hộ: B-6-7 tại tầng 6 thuộc Chung cư cao tầng An Sinh (tên thương mại là AsaLight) tại Phường 4, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Diện tích căn hộ: 64,72m2.

- Tổng giá bán căn hộ: 1.628.354.050 (một tỷ sáu trăm hai mươi tám triệu ba trăm năm mươi bốn ngàn không trăm năm mươi) đồng.

- Phương thức thanh toán: Tiền mặt hoặc chuyển khoản.

- Thời hạn thanh toán: Theo tiến độ xây dựng quy định tại Phụ lục II ban hành kèm theo Hợp đồng.

- Thời hạn bàn giao căn hộ: Ngày 31/12/2018.

Thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 21/8/2017, bà H đã thanh toán cho Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB tổng cộng số tiền 488.510.000 đồng.

Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng tiến độ của dự án Chung cư cao tầng An Sinh bị chậm trễ, không đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB có cam kết nếu đến tháng 6 năm 2019 mà vẫn chưa có giấy phép xây dựng để tiếp tục thực hiện dự án thì sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng cho khách hàng. Do không thực hiện được cam kết nên ngày 22/9/2019 bà H và Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB đã ký kết Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6-7/ANSINH/BBTL/TB/2019 với nội dung:

- Hai bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng An Sinh số [số HĐ]ĐMB/ANSINH ngày 03/7/2017.

- Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB đồng ý hoàn trả cho bà H số tiền bà H đã thanh toán là 488.510.000 đồng và tiền phạt là 30% trên số tiền đã nhận tương đương là 146.553.000 đồng. Tổng cộng là: 635.063.000 đồng. Thanh toán theo 03 đợt, cụ thể như sau:

+ Đợt 1: 20% tổng số tiền (chậm nhất ngày 30/11/2019) tương đương 127.012.600 đồng; + Đợt 2: 30% tổng số tiền (chậm nhất ngày 30/12/2019) tương đương 190.518.900 đồng; + Đợt 3: 50% tổng số tiền (chậm nhất ngày 30/01/2020) tương đương 317.531.500 đồng;

- Trường hợp Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB không chi trả đúng số tiền cho khách hàng vào ngày cam kết, Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB sẽ chịu lãi suất phạt quá hạn trên tổng số tiền thanh toán là 18%/năm và được tính bắt đầu từ ngày phải thanh toán đến ngày thực trả.

Dù đã nhiều lần liên hệ yêu cầu thanh toán nhưng trên thực tế Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB mới chỉ thanh toán cho bà H tổng số tiền là 60.000.000 đồng vào các ngày 07/8/2020, 04/02/2021 bằng hình thức chuyển khoản.

Nay nguyên đơn bà Trần Kim H khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết buộc Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB phải thanh toán cho bà H các khoản tiền sau:

- Tiền gốc và lãi còn lại theo Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6- 7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 22/9/2019 là 575.063.000 đồng.

- Tiền lãi phạt do chậm thanh toán với lãi suất 18%/năm trên số tiền 575.063.000 đồng tính từ ngày vi phạm nghĩa vụ là ngày 30/11/2019 đến thời điểm xét xử sơ thẩm, tạm tính đến ngày 30/6/2023 (03 năm 07 tháng) là 370.915.635 đồng.

Tổng cộng là 945.978.635 (chín trăm bốn mươi lăm triệu chín trăm bảy mươi tám ngàn sáu trăm ba mươi lăm) đồng. Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Bà H chỉ yêu cầu đối với Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB, không có yêu cầu gì đối với Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B vì không liên quan.

Theo bản tự khai cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Bị đơn Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB có ông Lê Minh T là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB xác nhận có ký kết với bà Trần Kim H Hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng An Sinh số B- 6-7/HĐMB/ANSINH ngày 03/7/2017 và Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6- 7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 22/9/2019 với các nội dung như nguyên đơn đã trình bày.

Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB xác nhận đã thu của bà Trần Kim H số tiền 488.510.000 đồng, sau khi ký biên bản thành lý đã thanh toán cho bà H số tiền 60.000.000 đồng. Hiện nay chưa thanh toán cho bà H số tiền còn lại là 428.510.000 đồng.

Do hiện nay, tình hình tài chính của Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB gặp nhiều khó khăn nên đề nghị nguyên đơn xem xét bỏ toàn bộ phần tiền phạt là 30%, tiền lãi phạt do chậm thanh toán.

Theo bản tự khai cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B có người đại diện theo uỷ quyền là ông Nguyễn Văn L trình bày:

Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà Trần Kim H và Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB là tranh chấp giữa hai bên với nhau, không liên quan đến Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B. Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B không có ý kiến, yêu cầu gì, đề nghị Toà án nhân dân Quận 8 giải quyết theo quy định của pháp luật. Do không liên quan gì đến vụ án nên Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B xin được vắng mặt trong toàn bộ quá trình Toà án nhân dân Quận 8 giải quyết vụ án.

Tại phiên toà sơ thẩm, - Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Bị đơn thanh toán: Số tiền còn lại chưa thanh toán theo Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6- 7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 22/9/2019 là 575.063.000 đồng; Tiền lãi phạt do chậm thanh toán với lãi suất 18%/năm tính từ ngày 30/11/2019 đến thời điểm xét xử sơ thẩm là ngày 09/8/2023 là 382.093.914 đồng. Tổng cộng là 957.156.914 đồng. Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Yêu cầu Bị đơn tiếp tục trả lãi từ ngày 10/8/2023 cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo mức lãi suất thỏa thuận tại Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6-7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 22/9/2019 là 18%/năm.

Không đồng ý với yêu cầu xem xét bỏ toàn bộ phần tiền phạt là 30%, tiền lãi do chậm thanh toán của bị đơn. Nguyên đơn xác định việc ký kết hợp đồng, giao nhận tiền đều thực hiện với bị đơn, không liên quan đến Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B. Nay nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn có nghĩa vụ thanh toán, không yêu cầu bên nào khác cùng liên đới. Đề nghị Tòa án nhân dân Quận 8 không xem xét đến quyền và nghĩa vụ của Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B. Nếu bị đơn có yêu cầu đối với Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B thì bị đơn sẽ khởi kiện riêng bằng một vụ án khác.

- Bị đơn Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB vắng mặt tại phiên toà lần thứ hai không có lý do chính đáng.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8 phát biểu ý kiến: Về tố tụng:

+ Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên toà trong quá trình giải quyết vụ án đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; + Nguyên đơn và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng, đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bị đơn chưa thực hiện đúng, đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

2. Nhận định của Toà án

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B đã cung cấp đầy đủ lời khai cùng các tài liệu, chứng cứ cho Toà án và có đơn xin giải quyết, xét xử vắng mặt. Bị đơn Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB vắng mặt tại phiên toà lần thứ hai mà không có lý do chính đáng.

Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB, Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B theo quy định tại khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ Giấy khai kết hôn số 873, năm 1973 do Uỷ ban hành chính huyện Ba Đình, Thành phố Hà Nội cấp ngày 09/8/1973 cho ông Lục Tiến Nghĩa và bà Trần Kim H, Đơn trình bày ý kiến ngày 01/11/2022 của ông Lục Tiến Nghĩa cùng lời khai của bà Trần Kim H thể hiện số tiền bà H dùng để thanh toán cho Hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng An Sinh số B-6- 7/HĐMB/ANSINH ngày 03/7/2017 với Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB là tài sản riêng của bà H. Ông Nghĩa không liên quan và không có ý kiến, yêu cầu gì. Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử không đưa ông Lục Tiến Nghĩa vào tham gia trong vụ án với tư cách là Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn bà Trần Kim H khởi kiện yêu cầu bị đơn Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB thanh toán tiền gốc, tiền phạt, tiền lãi chậm thanh toán theo Hợp đồng số B-6-7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 03/7/2017 và Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6-7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 22/9/2019.

Đây là “Tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Bị đơn là Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB có địa chỉ trụ sở tại Quận 8, bất động sản toạ lạc tại Quận 8 nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 8 theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3] Xét yêu cầu của các đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy:

[3.1] Xét yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền 957.156.914 đồng:

Ngày 03/7/2017, bà H (bên mua) và Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB (bên bán) ký hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng An Sinh số [số HĐ]ĐMB/ANSINH. Đây là hợp đồng dân sự theo quy định tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Sau đó, ngày 22/9/2019 hai bên thoả thuận ký kết Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6-7/ANSINH/BBTL/TB/2019 với nội dung:

- Hai bên thoả thuận chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ Chung cư cao tầng An Sinh số [số HĐ]ĐMB/ANSINH ngày 03/7/2017.

- Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB đồng ý hoàn trả cho bà H số tiền bà H đã thanh toán là 488.510.000 đồng và tiền phạt là 30% trên số tiền đã nhận tương đương là 146.553.000 đồng. Tổng cộng là: 635.063.000 đồng. Thanh toán theo 03 đợt, cụ thể như sau:

+ Đợt 1: 20% tổng số tiền (chậm nhất ngày 30/11/2019) tương đương 127.012.600 đồng; + Đợt 2: 30% tổng số tiền (chậm nhất ngày 30/12/2019) tương đương 190.518.900 đồng; + Đợt 3: 50% tổng số tiền (chậm nhất ngày 30/01/2020) tương đương 317.531.500 đồng;

- Trường hợp Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB không chi trả đúng số tiền cho khách hàng vào ngày cam kết, Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB sẽ chịu lãi suất phạt quá hạn trên tổng số tiền thanh toán là 18%/năm và được tính bắt đầu từ ngày phải thanh toán đến ngày thực trả.

Việc các đương sự thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng, nghĩa vụ bồi thường, thoả thuận mức lãi do chậm thanh toán là 18%/năm trên số tiền chậm thanh toán là phù hợp với quy định tại Điều 357, Điều 418, Điều 422, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Kim H về việc buộc bị đơn Công ty TNHH Sản xuất – Thương mại – Dịch vụ TB thanh toán: Tiền gốc và lãi còn lại theo Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6- 7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 22/9/2019 là 575.063.000 đồng; Tiền lãi do chậm thanh toán với lãi suất 18%/năm tính từ ngày 30/11/2019 đến thời điểm xét xử sơ thẩm là ngày 09/8/2023 là 382.093.914 đồng. Tổng cộng là 957.156.914 đồng. Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận. [3.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn còn phải tiếp tục trả tiền lãi do chậm thanh toán theo mức lãi suất thỏa thuận tại Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6-7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 22/9/2019 từ ngày 10/8/2023 cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán là phù hợp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 13 của Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao nên Hội đồng xét xử chấp nhận. [3.3] Xét ý kiến của bị đơn cho rằng hiện nay tình hình tài chính của bị đơn đang khó khăn, thống nhất huỷ hợp đồng và hoàn trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận còn lại chưa thanh toán là 428.510.000 đồng, yêu cầu nguyên đơn bỏ phần tiền phạt, tiền lãi chậm thanh toán là không có cơ sở nên Hội đồng xét xử không chấp nhận. [3.4] Do cả nguyên đơn và bị đơn đều xác định nghĩa vụ thanh toán thuộc về Công ty TNHH Sản xuất -Thương mại - Dịch vụ TB, không yêu cầu xem xét quyền lợi, nghĩa vụ của Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B hay bên nào khác nên Hội đồng xét xử tuyên buộc bị đơn có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn. [3.5] Về phương thức thanh toán: Do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn nên nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả số tiền nợ gốc và lãi một lần ngay sau khi Bản án có hiệu lực pháp luật là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Tại phiên toà, ý kiến phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[5] Về án phí: Nguyên đơn là người cao tuổi nên được miễn nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định. Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn là Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên,

3. Quyết định

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 4 Điều 68; Điều 147; khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 273 của ;

- Căn cứ vào Điều 357, Điều 385, Điều 418, Điều 422, Điều 468 của ;

- Căn cứ vào điểm a Khoản 1 Điều 13 của  ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

- Căn cứ ;  ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ vào Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014),

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Kim H. Buộc Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB có nghĩa vụ thanh toán cho bà Trần Kim H số tiền tính đến ngày 09/8/2023 là 957.156.914 (chín trăm năm mươi bảy triệu một trăm năm mươi sáu ngàn chín trăm mười bốn) đồng. Thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày 10/8/2023 cho đến khi thi hành án xong, Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận tại Biên bản thanh lý hợp đồng số B-6-7/ANSINH/BBTL/TB/2019 ngày 22/9/2019 là 18%/năm.

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 40.714.707,4 (bốn mươi triệu bảy trăm mười bốn ngàn bảy trăm lẻ bảy phẩy bốn) đồng.

3. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2  thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

4. Về quyền kháng cáo: Bà Trần Kim H có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án, Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ TB và Công ty TNHH MTV Dịch vụ Công ích Quận B có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày tính kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn