Bản án 327/2023/DS-PT — Tranh Chấp Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 327/2023/DS-PT NGÀY 15/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG BẢN ÁN 327/2023/DS-PT NGÀY 15/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

1. Nội dung vụ án

- Theo Đơn khởi kiện ngày 14/01/2022, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 24/12/2019, ông Huỳnh Thanh V có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn thương mại dịch vụ đối với căn hộ B, tầng 001, block B1 theo hợp đồng chuyển nhượng số [số HĐ]ĐCN-B1-OPB với Cô ng t y Cổ ph ần Đ (viết tắt là Huỳnh Thanh V), kèm các phụ lục hợp đồng số 01, 02, 03, 04. Ngày 24/12/2020, ông V ký thêm phụ lục 05 sửa đổi bổ sung hợp đồng/phụ lục hợp đồng với công ty. Giá trị hợp đồng là 3.464.098.695 đồng, khi ký hợp đồng chuyển nhượng ông V đã thanh toán 20% giá trị hợp đồng với số tiền 692.819.739 đồng.

Theo phụ lục 03 của hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán theo tỷ lệ và thời gian theo tiến độ công trình.

Từ khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, ông V không nhận được bất kỳ thông báo nào bằng văn bản theo quy định tại Điều 14 của hợp đồng về việc thực hiện tiến độ công trình cũng như các thông báo để ông V2 thanh toán tiền theo tỷ lệ (theo đợt) để mua căn hộ trên. Tuy nhiên, ông V có nhận được tin nhắn đóng tiền theo tiến độ nhưng không nhớ rõ thời gian và ông V cũng không liên lạc lại với công ty. Ngày 15/6/2021, ông V có làm đơn đề nghị cung cấp thông tin về giá trị hợp đồng; đến ngày 10/10/2021, ông V tiếp tục làm đơn đề nghị cung cấp thông tin về giá trị hợp đồng nhưng cả hai lần ông V đều không nhận được bất cứ thông tin phản hồi nào của công ty. Nay, ông V khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty Đ giao căn h ộ B , tầng 001, block B1 theo Hợp đồng chuyển nhượng số [số HĐ]ĐCN-B1- OPB cho nguyên đơn; nguyên đơn thực hiện nghĩa vụ thanh toán 80% giá trị còn lại của hợp đồng.

- Tại Văn bản trình bày ý kiến ngày 29/6/2022, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Công ty Đ thống nhất với lời trình bày của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn. Ngày 24/12/2019, ông Huỳnh Thanh V có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn thương mại dịch vụ đối với căn hộ B , tầng 001, block B1 theo Hợp đồng chuyển nhượng số [số HĐ]ĐCN-B1-OPB với Công ty Đ, kèm các phụ lục hợp đồng số 1, 2, 3, 4. Tuy nhiên, ngày 24/12/2019 ông V ký phụ lục 05 sửa đổi bổ sung hợp đồng/phụ lục hợp đồng với công ty, không phải ngày 24/12/2020. Ông V đã thanh toán 20% giá trị hợp đồng với số tiền 692.819.739 đồng.

Côn g t y Đ đã gửi 06 thư thông báo yêu cầu thanh toán 06 đợt đến địa chỉ ông V ký kết trong hợp đồng tại số ½, tổ C, khu ph ố B, p h ường T, t h àn h p hố T, t ỉnh Bình Dương, tuy nhiên ông V không có phản hồi. Trong đó đợt 2, đợt 3, đợt 4 đều có người ký nhận tên D1, đợt 5 người ký nhận tên T, đợt 6, 7 nhân viên bưu chính đến giao thư thông báo cho ông V nhưng ông V không nhận. Cùng với thư thông báo thì Công ty Đ có gửi tin nhắn đến số di động mà ông V cung cấp trong hợp đồng nhưng ông V không phản hồi (tin nhắn gửi ông V yêu cầu thanh toán các đợt 5, đợt 6, đợt G, đợt 8, đợt 9) nhưng không lần nào ông V phản hồi. Do ông V vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán nên Công ty Đ đã gửi thư thông báo về việc xem xét thanh lý hợp đồng (gửi 03 lần), ông V không nhận. Đến ngày 15/7/2020, Công ty Đ phát hành thư thông báo thanh lý hợp đồng và có sự chứng kiến của Văn phòng Thừa phát lại quận B. Ngoài việc gửi thư, gửi tin nhắn thì nhân viên công ty còn gọi điện cho ông V để thông báo các đợt thanh toán. Theo quy định tại Điều 14 của hợp đồng (được sửa đổi bổ sung Điều 2 của phụ lục 05), thì nghĩa vụ thông báo được xem là hoàn thành khi tin nhắn gửi đến số điện thoại thành công; gửi thư qua bưu điện theo đúng địa chỉ mà ông V cung cấp; thông báo về tiến độ xây dựng của dự án được xem là hình thức thông báo hợp lệ đến khách khi các thông tin đó được đăng tải cập nhật tại địa chỉ: www.opalboulevard.vnvà được đăng tải trên 03 số báo liên tục.

Căn cứ theo quy định của hợp đồng đã ký kết, tại Điều 2 của hợp đồng quy định cụ thể về nghĩa vụ thanh toán thì ông V đã vi phạm nghĩa vụ và theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 11 của hợp đồng ông V chậm thanh toán tất cả các đợt, bao gồm cả khoản tiền lãi chậm thanh toán cộng dồn vượt quá 60 ngày thì ông V đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán nên Cô ng ty Đ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Đối với số tiền 20% giá trị hợp đồng ông V đã đóng cho công ty, được cấn trừ các khoản phạt vi phạm và bồi thường hợp đồng, số tiền này không đủ để bồi thường cho các khoản phạt, tuy nhiên Cô ng t y Đ tự nguyện không yêu cầu nguyên đơn thanh toán số tiền còn lại.

Vì vậy, Công ty Đ không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Tại bản tự khai ngày 19/5/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị Thanh H trình bày: Bà H thống nhất phần trình bày và yêu cầu của ông Huỳnh Thanh V.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 90/2022/DSST ngày 06/9/2022, Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 228, 273 275 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ vào các Điều 422, 428 Bộ luật Dân sự; Điều 21, 22, 23 và Điều 24 ; Căn cứ khoản 4 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Thanh V về việc yêu cầu bị đơn Công ty Cổ phần Đ bàn giao căn hộ số B, tầng 001, Block B1 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn thương mại dịch vụ số [số HĐ]ĐCN-B1-OPB ngày 24/12/2019.

2. Chấm dứt việc thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn thương mại dịch vụ số [số HĐ]ĐCN-B1-OPB ngày 24/12/2019 giữa ông Huỳnh Thanh V với Công ty Cổ phần Đ. Ghi nhận sự tự nguyện của Cô ng t y Cổ phần Đ không yêu cầu ông Huỳnh Thanh V thanh toán số tiền bồi thường còn lại là 346.409.870 (ba trăm bốn mươi sáu triệu bốn trăm lẻ chín nghìn tám trăm bảy mươi) đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo theo quy định.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ông V có đơn kháng cáo ngày 13/9/2022 và đơn kháng cáo bổ sung ngày 15/9/2022 yêu cầu: sửa bản án sơ thẩm theo hướng yêu cầu bị đơn bàn giao căn hộ số [mã căn hộ], tầng 01, block B1 theo Hợp đồng chuyển nhượng số [số HĐ]ĐCN-B1-OPB giữa ông Huỳnh Thanh V và Công ty Cổ p hần Đ; trong trường hợp bị đơn không đủ điều kiện để mở bán căn hộ thì ông V yêu cầu bị đơn trả lại số tiền 20% mà ông V đã thanh toán 692.819.739 đồng và số tiền lãi phát sinh từ ngày 24/12/2019 đến nay (31 tháng) với lãi suất 10%/năm 178.978.433 đồng, tổng cộng gốc và lãi 871.798.172 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn thương mại dịch vụ số [số HĐ]ĐCN-B1-OPB giữa nguyên đơn và bị đơn ký kết với tổng giá trị 3.527.345.441 đồng, theo nội dung hợp đồng thì nguyên đơn đã thanh toán 20% giá trị hợp đồng tương đương với số tiền 692.819.739 đồng, số tiền còn lại được thoả thuận thanh toán theo 12 đợt (phụ lục 2 Hợp đồng). Quá trình thực hiện hợp đồng, bị đơn đã thông báo các đợt thanh toán cũng như thông báo về thanh lý hợp đồng bằng hình thức gửi thư đến địa chỉ mà nguyên đơn đã cung cấp trong hợp đồng, có thông báo được ký nhận người tên “D1, T”, có thông báo trả về do nguyên đơn không nhận (bút lục 148-172). Theo quy định tại Điều 14 của Hợp đồng: “các bên xác nhận rằng việc thông báo được xem là đã thực hiện thành công khi người gửi đã gửi thông báo đến đúng địa chỉ của người nhận theo quy định tại hợp đồng này và tại thời điểm: b) 05 ngày kể từ ngày đóng dấu bưu điện”. Việc giao các thông báo được cho là hợp lệ khi giao đến đúng địa chỉ nguyên đơn cung cấp, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn cũng thừa nhận đã nhận được tin nhắn của bị đơn về thông báo đóng tiền các đợt thanh toán cho bị đơn (bút lục 137-145). Do đó có căn cứ xác định nguyên đơn đã nhận được thông báo của bị đơn nhưng vẫn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, thời hạn thanh toán cho các lần thông báo là 942 ngày cộng dồn, đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại điểm b Điều 11 của hợp đồng: “nếu tổng thời gian Bên nhận chuyển nhượng chậm thanh toán của tất cả các đợt phải thanh toán (bao gồm cả tiền lãi chậm thanh toán) cộng dồn vượt quá 60 ngày thì bên nhận chuyển nhượng đồng ý rằng Bên nhận chuyển nhượng đang có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán và Bên chuyển nhượng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng”. Việc bị đơn chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ số [số HĐ], tầng A, Block B1 theo hợp đồng chuyển nhượng số [số HĐ]ĐCN-B1-OPB với nguyên đơn do nguyên đơn vi phạm nghĩa thanh toán là đúng theo Điều 13 của Hợp đồng “hợp đồng được chấm dứt khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây: bên nhận chuyển nhượng chậm thanh toán tiền nhận chuyển nhượng…” và các Điều 422, 428 của Bộ luật Dân sự. Bị đơn cũng đã gửi thông báo cho nguyên đơn về việc thanh lý hợp đồng thông qua việc lập vi bằng, đăng thông báo về việc thanh lý hợp đồng trên 03 số báo Pháp luật (bút lục 146-147).

Đối với số tiền 692.819.739 đồng nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn, do nguyên đơn vi phạm nghĩa vụ, theo quy định tại mục iii điểm a khoản 1 Điều 11 hợp đồng: “phạt vi phạm chấm dứt hợp đồng 10%; bên nhận chuyển nhượng đồng ý thanh toán cho bên chuyển nhượng một khoản tiền để khắc phục, hỗ trợ bù đắp thiệt hại … tổng trị giá bằng 30% tổng giá trị hợp đồng, điều chỉnh lại tại phụ lục 5 là 20%...” nên số tiền nguyên đơn phải bồi thường cho bị đơn là 1.039.229.608 đồng. Tuy nhiên, bị đơn chỉ khấu trừ nghĩa vụ bồi thường của nguyên đơn vào số tiền 692.819.739 đồng mà nguyên đơn đã thanh toán, đối với số tiền 346.409.870 đồng còn lại bị đơn không yêu cầu. Tuy nhiên bị đơn không chứng minh được thiệt hại nên không có căn cứ chấp nhận mức phạt 20% giá trị của hợp đồng.

Từ những phân tích trên, nhận thấy: Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật; chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn về mức phạt 20% hợp đồng.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày, tranh tụng của các đương sự tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát,

2. Nhận định của Toà án

[1] Về tố tụng: đơn kháng cáo của nguyên đơn trong hạn luật định, căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án thụ lý giải quyết đơn kháng cáo của nguyên đơn theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Huỳnh Thanh V và xem xét các chứng cứ trong hồ sơ vụ án thấy rằng:

Đối với các thư thông báo đề nghị thanh toán đợt 2, 3, 4 đều cùng ngày 02/3/2020 trên phiếu báo phát đều có người nhận tên D1. Tuy nhiên, không thể hiện bà D1 này là ai và thực tế có giao lại cho ông V hay không thì bị đơn không chứng minh được. Do đó, ông V cho rằng không nhận được các thông báo này là có cơ sở.

Đối với thông báo thanh toán đợt 5 trên phiếu báo phát có thể hiện người nhận tên T nhưng bà T này là ai cũng không được thể hiện rõ. Mặt khác, phiếu báo phát có ghi người nhận là trang nhưng thư lại bị hoàn trả với lý do “đóng cửa dồi” là mâu thuẫn. Do đó, bị đơn cũng không chứng minh được ông V đã nhận được thông báo này.

Đối với các thông báo đợt 6, đợt 7 thì bị hoàn trả và thể hiện lý do hoàn trả là “không nhận”, “khách không nhận” mà không thể hiện là ông V không nhận thông báo nên chưa có căn cứ cho rằng ông V đã nhận được các thông báo này. Tuy nhiên, đối với thông báo các đợt 6, 7, 8, 9 Công ty có gửi tin nhắn cho ông V và ông V đã thừa nhận có nhận được tin nhắn của công ty về việc yêu cầu thanh toán.

Đối với các thư thông báo về việc xem xét, thanh lý hợp đồng lần 1 ngày 03/3/2020, lần 2 ngày 13/3/2020, lần 3 ngày 21/3/2020 đều bị hoàn trả với lý do “khách không nhận”, “cửa hàng mở cửa sau 5h lận”, “sau 5h mới làm việc”. Như vậy, cũng không có căn cứ cho rằng ông V đã nhận được các thông báo này.

Xét thấy, theo thỏa thuận tại Phụ lục 2 hợp đồng thì tiến độ thanh toán sẽ thanh toán trong các đợt tương ứng với tiến độ công trình từ khi ký kết hợp đồng, đổ bê tông vách hầm, đổ bê tông các tầng 1, 5, 10, 15, 20, 25, 35, cất nóc, bàn giao căn hộ...nhưng chỉ trong vòng 03 tháng từ ngày 02/3/2020 đến ngày 03/6/2020, Công ty Đ đã 09 lần thông báo cho ông V thực hiện nghĩa vụ thanh toán nhưng không thông báo cho ông V về việc thực hiện tiến độ công trình. Đồng thời, các thông báo của Công ty Đ không có căn cứ xác định là ông V đã nhận được, đo đó việc ngày 15/7/2020, Công ty Đ phát hành thư thông báo thanh lý hợp đồng là không đúng thỏa thuận trong hợp đồng, bên vi phạm là Công ty Đ. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn kháng cáo yêu cầu bị đơn bàn giao căn hộ số B , tầng 01, Block B1 theo Hợp đồng chuyển nhượng số [số HĐ]ĐCN-B1-OPB giữa ông Huỳnh Thanh V và Công ty Cổ phần Đ, ông V sẽ thanh toán 80% giá trị hợp đồng còn lại; trong trường hợp bị đơn không đủ điều kiện để mở bán căn hộ thì ông V yêu cầu bị đơn trả lại số tiền 20% mà ông V đã thanh toán 692.819.739 đồng và số tiền lãi phát sinh từ ngày 24/12/2019 đến nay (31 tháng) với lãi suất 10%/năm.

Chứng cứ Công ty Đ và bà Lã Thị Thanh H1 cung cấp thể hiện ngày 18/01/2021, Công ty Đ và bà Lã Thị Thanh H1 đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn thương mại dịch vụ đối với căn hộ mà Cô n g ty Đ đã ký chuyển nhượng cho ông V và ngày 07/4/2023, bà H1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với căn hộ này nên việc ông V yêu cầu Công ty tiếp tục bàn giao căn hộ này là không thực hiện được. Do đó, Công ty có trách nhiệm trả lại cho ông V số tiền tương đương 20% hợp đồng là 692.819.739 đồng. Đối với yêu cầu tính lãi của ông V là không có căn cứ chấp nhận bởi tại Điều 11 của hợp đồng quy định về xử lý vi phạm hợp đồng chỉ xác định nghĩa vụ trả lãi của bên Cô ng t y Đ trong trường hợp bên mua đã thanh toán đầy đủ nhưng công ty chậm bàn giao căn hộ.

Kháng cáo của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận một phần.

[3] Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp một phần.

[4] Về án phí phúc thẩm: người kháng cáo không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

3. Quyết định

Căn cứ khoản 2 Điều 148; khoản 2 Điều 148; khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 ; Căn cứ  ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Huỳnh Thanh V .

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 90/2022/DS-ST ngày 06/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương như sau:

2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Thanh V với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ.

Buộc bị đơn Công ty Cổ phần Đ phải hoàn trả cho ông Huỳnh Thanh V số tiền 692.819.739 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thanh toán số tiền nêu trên thì người phải thi hành án còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi bằng mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 . 2.2. Về chi phí tố tụng: ông Huỳnh Thanh V phải chịu số tiền 600.000 đồng, ông đã V thực hiện xong. 2.4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Huỳnh Thanh V phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0003417 ngày 17/01/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D, tình B.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Hoàn trả cho ông Huỳnh Thanh V số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại Biên lai số 0004193 ngày 14/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2  thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn