Bản án 561/2024/DSST — Tranh chấp kiện đòi quyền sử dụng đất
TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
BẢN ÁN 561/2024/DSST NGÀY 05/08/2024 VỀ TRANH CHẤP KIỆN ĐÒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH TÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẢN ÁN 561/2024/DSST NGÀY 05/08/2024 VỀ TRANH CHẤP KIỆN ĐÒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC
1. Nội dung vụ án
Trong đơn khởi kiện ngày 28/6/2023 lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:
Phần đất có diện tích 4,5m x 11,9m tọa lạc tại một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 02), nay thuộc một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 2005) phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ông N nhận chuyển nhượng của chủ đất là ông Nguyễn Văn T với giá 75.000.000 đồng. Do không có điều kiện để trông coi nên ông N có nhờ ông Phạm Văn Hợi trông coi đất giùm, ông Hợi đã xây dựng nhà tạm và cho ông Ông T1 dùng để làm cốp pha và giàn giáo. Sau đó ông N phát hiện ông Ông T1 cơi nới nhà và xin số nhà trên phần đất của ông N là số đường A, phường BHH, quận BT thì ông N đã khởi kiện để yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng và buộc ông T1 phải trả lại đất cho ông N. Theo Quyết định của Bản án số 81/2013/DSST ngày 21/8/2013 thì Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phương Hữu H và ông Nguyễn Văn T; ông Phương Hữu H được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng kê khai, đăng ký để được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa X, tờ Y (Tài liệu 02), nay thuộc một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 2005) theo bản vẽ của Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn M đã được kiểm tra nội nghiệp ngày 10/02/2011; tách yêu cầu buộc ông T1 tháo dỡ nhà trả lại cho ông N phần đất trống… hiện Bản án trên đã có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông N không thể làm được vì cơ quan chức năng của nhà nước yêu cầu phải khôi phục hiện trạng là đất trống thì mới cấp được giấy chứng nhận. Bên phía nguyên đơn đã yêu cầu bên bị đơn phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trên phần đất hiện đang chiếm dụng của nguyên đơn và trả lại đất nhưng từ khi có Bản án đến nay bên bị đơn là ông Ông T1 không chịu tháo dỡ mà còn tiếp tục xây dựng thên 01 tầng nữa và cả gia đình ông Ông T1 đang sinh sống. Nay bên nguyên đơn đề nghị Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh buộc bên phía bị đơn là ông Ông T1 phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trên phần đất tọa lạc tại một phần thửa X, tờ Y (Tài liệu 02), nay thuộc một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 2005) theo bản vẽ của Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn M và Bản đồ hiện trạng số 15946/TTĐĐBĐ-VPĐD ngày 05/02/2024 của Trung tâm Đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh để trả lại đất cho ông Phương Hữu H.
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã nhiều lần tiến hành triệu tập bị đơn là ông Ông T1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trương Thị D, trẻ Huỳnh Tấn D (có ông Ông T1 và bà Trương Thị D là người đại diện theo pháp luật), ông Huỳnh Tấn N lên để cung cấp lời khai, công khai chứng cứ và hòa giải cũng như tham gia phiên tòa hôm nay nhưng các ông, bà đều vắng mặt không có lý do.
Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu về việc chấp hành đúng quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự và xác định: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đã thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong quá trình tham gia tố tụng. Về thời hạn giải quyết vụ án chưa đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật.
Về nội dung vụ án:
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2013/DSST ngày 21/8/2013 của Toà án nhân dân quận Bình Tân (đã có hiệu lực) tuyên xử: “Ông Phương Hữu H được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng kê khai, đăng ký để được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa X, tờ Y tài liệu 02 nay thuộc một phần thửa X tờ Y, tài liệu 2005 bản vẽ của Công ty TNHH dịch vụ tư vấn M được kiểm tra nội nghiệp ngày 10/02/2011.
Tách yêu cầu buộc ông T1 tháo dỡ nhà trả lại cho ông N phần đất trống tại thuộc một phần thửa X, tờ Y tài liệu 02 nay thuộc một phần thửa X tờ Y, tài liệu 2005 bản vẽ của Công ty TNHH dịch vụ tư vấn M được kiểm tra nội nghiệp ngày 10/02/2011 của ông Phương Hữu H đối với ông Ông T1, ông N có quyền khởi kiện ông T1 bằng một vụ án khác nếu có tranh chấp, cũng như ông T1 được quyền khởi kiện ông T bằng một vụ án khác”.
Nhận thấy: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Toà án giải quyết năm 2013, ông Phương Hữu H đã được Toà án công nhận là chủ sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất trên. Do ông N yêu cầu ông T1 tháo dỡ nhà trả lại QSDĐ cho ông là vượt quá phạm vi khởi kiện nên Hội đồng xét xử không giải quyết và giành quyền khởi kiện cho ông N bằng vụ kiện khác. Sau khi Bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật, ông T1 không tháo dỡ nhà để trả lại hiện trạng QSDĐ cho ông N nên ông N khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết.
Tại văn bản số 2250/UBND ngày 28/6/2024, UBND phường Bình Hưng Hoà, xác định: không xác định được ai là người tiến hành xây dựng căn nhà trên; khi tiến hành xây dựng không làm thủ tục xin phép và không được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng.
Tại Phiếu trả lời xác minh ngày 11/7/2023 của công an phường Bình Hưng Hoà xác định: tại địa chỉ nhà đất đang tranh chấp có 04 nhân khẩu đang cư trú gồm: ông Ông T1 (chồng), bà Trương Thị D (vợ), Huỳnh Tấn D (con) và Huỳnh Tấn N (con).
Quá trình giải quyết vụ án, Toà án đã đưa tất cả những người đang cư trú tại nhà đất trên vào tham gia tố tụng, ông T1 và những người liên quan không hợp tác trong quá trình đo đạc, thẩm định và định giá tài sản. Đồng thời cũng không có ý kiến, yêu cầu bồi thường gì nên không có cơ sở xem xét.
Từ những phân tích trên, xét yêu cầu khởi kiện của ông N là có cơ sở, căn cứ Điều 166 Bộ luật dân sự năm 2015, đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
2. Nhận định của Toà án
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:
1. Về thủ tục tố tụng:
Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án:
Tranh chấp giữa ông Phương Hữu H và ông Ông T1 phát sinh từ việc ông Phương Hữu H đã được Tòa án công nhận được quyền liên hệ cơ quan chức năng để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng do bên bị đơn là ông Ông T1 không chịu tháo dỡ tài sản trên đất nên chưa làm được thủ tục cấp giấy chứng nhận, nay ông Phương Hữu H khởi kiện buộc bị đơn phải tháo dỡ tài sản trên đất và trả lại đất vì vậy xác định đây là“Tranh chấp kiện đòi quyền sử dụng đất”; phần đất các bên tranh chấp tọa lạc tại thửa X, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh và bị đơn là ông Ông T1 có địa chỉ cư trú tại số đường A, phường BHH, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã triệu tập trẻ Huỳnh Tấn D, sinh năm 2010, tuy nhiên do nhầm lẫn trong đánh máy nên đã ghi là ông Huỳnh Tấn D, sinh năm 2000. Xét thấy trẻ Huỳnh Tấn D có ông Ông T1 và bà Trương Thị D là cha, mẹ và là đại diện theo pháp luật. Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã triệu tập hợp lệ cả hai ông, bà trên để tham gia giải quyết vụ án và đã đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của trẻ Huỳnh Tấn D. Vì vậy việc ghi nhần năm sinh của trẻ Huỳnh Tấn D không làm ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ của trẻ, do đó Tòa án vẫn tiến hành xét xử theo quy định.
Xét thấy trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án nhân dân quận Bình Tân đã triệu tập bị đơn là ông Ông T1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trương Thị D, trẻ Huỳnh Tấn D, sinh năm 2010 (có ông Ông T1 và bà Trương Thị D là người đại diện theo pháp luật), ông Huỳnh Tấn N đến Tòa án để lấy lời khai, tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tham gia phiên tòa theo quy định của pháp luật nhưng ông Ông T1, bà Trương Thị D, trẻ Huỳnh Tấn D (có ông Ông T1 và bà Trương Thị D là người đại diện theo pháp luật), ông Huỳnh Tấn N không có mặt theo giấy triệu tập của Tòa nên Tòa án nhân dân quận Bình Tân tiến hành xét xử vắng mặt các ông, bà trên theo quy định tại Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.
2. Xét yêu cầu của đương sự:
Qua các chứng cứ có trong hồ sơ và lời khai của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có đủ cơ sở để xác định:
Ngày 21/8/2013 Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử và ban hành Bản án số 81/2013/DSST về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hiện Bản án đã có hiệu lực pháp luật. Theo phần Quyết định tại Bản án trên thì Tòa án chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Phương Hữu H đối với ông Nguyễn Văn T; ông Phương Hữu H được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng kê khai, đăng ký để được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa X, tờ Y (Tài liệu 02) nay thuộc một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 2005) theo bản vẽ của Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn M được kiểm tra nội nghiệp ngày 10/02/2011. Theo như nội dung của quyết định trên thì ông Phương Hữu H đã được Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng và được quyền liên hệ cơ quan nhà nước để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Sau đó ông Phương Hữu H đã làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận nhưng do hiện trạng nhà đất thay đổi nên không làm được thủ tục cấp giấy.
Do trong quá trình đánh máy các văn bản của Tòa án có sai sót và ghi nhầm từ tờ Y thành tờ Y nhưng các văn bản đều thể hiện phần đất tranh chấp có số nhà là đường A, phường BHH, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh là đúng. Hội đồng xét xử xét thấy việc ghi sai từ tờ Y thành tờ Y không làm ảnh hưởng đến quá trình giải quyết vụ án. Hội đồng xét xử xác định phần đất các bên đang tranh chấp có số nhà là đường A, phường BHH, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh tọa lạc tại một phần thửa X, tờ Y (Tài liệu 02) nay thuộc một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 2005) phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh là chính xác.
Xét thấy ông Ông T1 có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất ngày 16/12/2001 với ông Nguyễn Văn T nhưng tại Kết luận giám định số 113/C45B ngày 05/01/2012 của Phân viện Khoa học hình sự - Bộ Công an tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xác định chữ ký trên hợp đồng chuyển nhượng trên không phải của ông Nguyễn Văn T. Tại Bản án số 81/2013/DSST ngày 21/8/2013 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh đã dành quyền khởi kiện cho ông Ông T1 để tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng với ông Nguyễn Văn T nhưng không có tài liệu nào thể hiện ông T1 đã khởi kiện ông T để tranh chấp phần đất mà ông cho rằng đã nhận chuyển nhượng hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận cho ông được quyền sử dụng phần đất trên. Do đó việc ông chiếm dụng phần đất đã được Tòa án công nhận cho ông Phương Hữu H và xây nhà số đường A, phường BHH, quận BT trên đất là không có căn cứ và không đúng quy định của pháp luật.
Ông Phương Hữu H đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Nguyễn Văn T và được Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng Bản án đã có hiệu lực pháp luật. Đây là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất theo Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005, nay ông yêu cầu ông Ông T1 phải trả lại phần đất trên là có căn cứ do đó Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, cần buộc bị đơn là ông Ông T1 có trách nhiệm trả lại phần đất có diện tích 4,5m x 11,9m tọa lạc tại một phần thửa X, tờ Y (Tài liệu 02) nay thuộc một phần thửa X, tờ Y (Tài liệu 2005) theo bản vẽ của Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn M được kiểm tra nội nghiệp ngày 10/02/2011 cho ông Phương Hữu H.
Tại Bản án số 81/2013/DSST ngày 21/8/2013 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh thì ông Ông T1 xác nhận phần nhà đất tranh chấp vẫn được giữ nguyên giống như bản vẽ hiện trạng nhà đất ngày 03/12/2010 của Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn M. Tuy nhiên theo bản vẽ hiện trạng ngày 11/9/2020 khi ông Phương Hữu H đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng như tại bản vẽ hiện trạng số 05/02/2024 của Trung tâm Đo đạc bản đồ thì hiện trạng nhà đất đã thay đổi so với bản vẽ ngày 03/12/2010.
Tại công văn số 2250/UBND ngày 28/6/2024 của Ủy ban nhân dân phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh về việc trả lời xác minh quá trình xây dựng đối với nhà đất số đường A, phường BHH, quận BT thì Ủy ban nhân dân phường đã xác định nhà số đường A, phường BHH, quận BT không xác định được người xây và khi xây không làm thủ tục xin phép và không được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng.
Tòa án đã xác minh những người đang cư trú tại số nhà 104/118 đường số 18, khu phố 2, phường Bình Hưng Hòa quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh, theo trả lời xác minh Công an phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh những người hiện đang cư trú trên phần nhà, đất trên gồm ông Ông T1, sinh năm: 1975; bà Trương Thị D, sinh năm: 1982 là vợ ông T1, ông Huỳnh Tấn N sinh năm 2005 (con) và trẻ Huỳnh Tấn D sinh năm 2010 (có ông Ông T1 và bà Trương Thị D là người đại diện theo pháp luật). Tại Bản án số 81/2013/DSST ngày 21/8/2013 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh thì ông Ông T1 xác định ông T1 là người xây dựng nhà trên phần đất đang tranh chấp trên, tuy nhiên từ năm 2013 đến nay công trình xây dựng trên phần đất đã thay đổi hiện trạng và không xác định được người xây dựng thêm, Tòa án đã triệu tập để lấy khai nhưng bên bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không hợp tác và cung cấp chứng cứ về việc ai là người xây dựng thêm. Hiện nhà đất trên đang do ông Ông T1 và bà Trương Thị D cùng các con là ông Huỳnh Tấn N và trẻ Huỳnh Tấn D (có ông Ông T1 và bà Trương Thị D là người đại diện theo pháp luật) quản lý và sử dụng. Do không thể xác định được ai là người đã xây dựng thêm phần nhà đất từ thời điểm có Bản án số 81/2013/DSST ngày 21/8/2013 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân cho đến nay, vì vậy Hội đồng xét xử xác định toàn bộ công trình xây dựng là nhà số đường A, phường BHH, quận BT là do ông Ông T1 xây dựng và cần buộc ông Ông T1 phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trên đất được thể hiện tại bản vẽ hiện trạng số 15946/TTĐĐBĐ-VPĐD ngày 05/02/2024 của Trung tâm Đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh.
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã trưng cầu Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Tư vấn đầu tư Việt – Nhật để thẩm định giá trị tài sản tranh chấp, ngày 06/5/2024 đã có Chứng thư thẩm định với giá trị quyền sử dụng đất là 1.332.656.000 đồng và giá trị xây trên đất là 375.648.000 đồng. Trường hợp sau này nếu ông Ông T1 có yêu cầu khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại khi tháo dỡ công trình xây dựng trên đất thì có thể sử dụng mức giá trên để làm căn cứ yêu cầu khởi kiện.
Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin rút lại yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định” về việc buộc thực hiện hành vi đo vẽ hiện trạng tài sản tranh chấp do quyết định trên đã được thi hành xong. Hội đồng xét căn cứ điểm a, e Khoản 1, Điều 138 Bộ luật Tố tụng dân sự hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời số 11/2023/QĐ-BPKCTT ngày 05/12/2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Về án phí:
Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn phải tháo dỡ công trình trên đất để trả lại phần đất 4,5m x 11,9m cho nguyên đơn, đây là tranh chấp quyền sử dụng đất không có giá ngạch theo hướng dẫn tại điểm a, khoản 2, Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 nên ông Ông T1 phải chịu án phí là 300.000 đồng.
Hoàn lại cho ông Phương Hữu H số tiền đã tạm nộp án phí là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2022/0011697 ngày 06/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
Vì các lẽ trên,
3. Quyết định
- Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 228, Điều 271 và Điều 278 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
- Căn cứ các Điều 163, Điều 164, Điều 166, Điều 169 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử:
1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Buộc ông Ông T1 phải tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trên phần đất tọa lạc tại một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 02) nay thuộc một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 2005) phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh được thể hiện tại bản vẽ hiện trạng số 15946/TTĐĐBĐ-VPĐD ngày 05/02/2024 của Trung tâm Đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh.
Buộc ông Ông T1 phải trả lại phần đất có diện tích 4,5m x 11,9m tọa lạc tại một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 02) nay thuộc một phần thửa X tờ Y (Tài liệu 2005) theo bản vẽ của Công ty TNHH Dịch vụ Tư vấn M được kiểm tra nội nghiệp ngày 10/02/2011 cho ông Phương Hữu H.
Hủy quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 11/2023/QĐ-BPKCTT ngày 05/12/2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Về án phí:
Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn phải tháo dỡ công trình trên đất để trả lại phần đất 4,5m x 11,9m, đây là tranh chấp quyền sử dụng đất không có giá ngạch theo hướng dẫn tại điểm a, khoản 2, Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 nên ông Ông T1 phải chịu án phí là 300.000 đồng.
Hoàn lại cho ông Phương Hữu H số tiền đã tạm nộp án phí là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2022/0011697 ngày 06/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
3. Về quyền kháng cáo, kháng nghị.
Nguyên đơn được quyền kháng cáo, Viện kiểm sát cùng cấp được quyền kháng nghị bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày bản án được giao hoặc được niêm yết.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
Nơi nhận:
- VKSND quận Bình Tân;
- CCTHADS quận Bình Tân;
- Các đương sự;
- Lưu hồ sơ vụ án.
TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đào Tiến Trung
Luật sư Phú Nhuận bình luận
🎯 5 điểm mấu chốt LS phân tích
Vụ án rất tiêu biểu về bài học "11 năm bản án chưa thi hành được" - và bài học lớn về phạm vi khởi kiện + tính chất tách biệt của các yêu cầu pháp lý.
Bối cảnh: Ông N (Phương Hữu H) nhận chuyển nhượng phần đất 4,5m × 11,9m tại phường Bình Hưng Hoà, Q. Bình Tân TP.HCM từ ông Nguyễn Văn T với giá 75 triệu đồng. Do không có điều kiện trông coi, ông N nhờ ông Hợi trông đất. Ông Hợi đã cho ông T1 dùng làm cốp pha. Ông T1 tự ý cơi nới xây nhà + xin số nhà.
Vụ kiện lần 1 - 2013: Ông N khởi kiện. Bản án 81/2013/DSST ngày 21/8/2013 của TAND Q. Bình Tân: (i) Công nhận HĐ CN đất giữa ông H và ông T; (ii) Ông H được liên hệ cấp GCN QSDĐ; (iii) TÁCH yêu cầu tháo dỡ nhà - cho quyền khởi kiện riêng vì "vượt quá phạm vi khởi kiện".
11 năm ĐÌNH TRỆ (2013-2024):
- Ông N không cấp được GCN vì hiện trạng đất bị chiếm dụng
- Ông T1 KHÔNG tháo dỡ, còn cơi nới thêm tầng 2. Cả gia đình sinh sống
- Ông T1 có HĐ CN đất ngày 16/12/2001 với ông T nhưng Kết luận giám định 113/C45B của Phân viện Khoa học Hình sự - Bộ Công an TP.HCM xác định chữ ký ông T là GIẢ
- Bản án 2013 dành quyền khởi kiện lại cho ông T1 với ông T - nhưng ông T1 KHÔNG khởi kiện
Vụ kiện lần 2 - 2024: Ông N khởi kiện đòi tháo dỡ + trả đất. TAND Q. Bình Tân 5/8/2024: chấp nhận toàn bộ - buộc ông T1 tháo dỡ toàn bộ công trình + trả lại đất 4,5m × 11,9m.
Hội đồng Xét xử TAND Q. Bình Tân căn cứ:
- Điều 163, 164, 166, 169 BLDS 2015 - bảo vệ quyền sở hữu + quyền yêu cầu trả lại tài sản bị chiếm dụng.
- Điều 26, 35, 39, 228 BLTTDS 2015 - thẩm quyền TAND cấp huyện + xử vắng mặt đương sự.
- Điều 688 BLDS 2005 (áp dụng theo thời điểm phát sinh giao dịch) - căn cứ xác lập quyền sử dụng đất.
- Bản án 81/2013/DSST ngày 21/8/2013 - đã có hiệu lực pháp luật, công nhận ông H là chủ hợp pháp của đất tranh chấp.
- Kết luận giám định số 113/C45B ngày 05/01/2012 của Phân viện Khoa học Hình sự - Bộ Công an TP.HCM - chữ ký ông T trên HĐ CN của ông T1 là giả.
- Công văn 2250/UBND ngày 28/6/2024 của UBND phường Bình Hưng Hoà - nhà xây không phép, không xác định được người xây thêm.
- Phiếu trả lời xác minh 11/7/2023 của Công an phường - xác định 4 nhân khẩu đang cư trú.
- Chứng thư thẩm định giá 06/5/2024 - đất 1,33 tỷ + nhà 376tr (làm căn cứ nếu ông T1 muốn khởi kiện đòi bồi thường).
- Điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 - án phí không có giá ngạch cho tranh chấp QSDĐ (chỉ 300k).
Đây là phán quyết mẫu mực về xử lý "tranh chấp thứ cấp" sau bản án gốc - đồng thời là bài học lớn về giới hạn phạm vi khởi kiện. HĐXX TAND Q. Bình Tân đã:
- Tôn trọng tuyệt đối Bản án 2013 đã có hiệu lực 11 năm: xác định ông H là chủ hợp pháp của đất tranh chấp, không cần chứng minh lại. Đây là nguyên tắc "chung thẩm" - bản án đã có hiệu lực là căn cứ pháp lý mạnh, không thể lật lại.
- Xử lý dứt điểm hậu quả "tách yêu cầu" của Bản án 2013: Bản án 2013 đã tách yêu cầu tháo dỡ vì "vượt quá phạm vi khởi kiện" và cho quyền khởi kiện riêng. HĐXX 2024 hoàn thiện vụ án bằng cách xử lý phần yêu cầu bị tách - buộc tháo dỡ triệt để.
- Bảo vệ quyền sử dụng đất theo Điều 166 BLDS: ông T1 có HĐ CN nhưng giám định KTHS xác định chữ ký giả → không có căn cứ pháp lý. Việc chiếm dụng đất người khác 11 năm = trái pháp luật, phải tháo dỡ toàn bộ.
- Sử dụng Kết luận giám định KTHS làm chứng cứ mạnh: KL 113/C45B xác định chữ ký ông T là giả → HĐ CN của ông T1 vô giá trị. Đây là chứng cứ khoa học không thể chối cãi.
- Xác minh khách quan qua 2 cơ quan Nhà nước: (i) UBND phường - nhà xây không phép; (ii) Công an phường - danh sách người cư trú. Cách xác minh chuẩn mực, không dựa hoàn toàn vào lời khai nguyên đơn.
- Xử lý "nhầm lẫn năm sinh trẻ" một cách sáng suốt: Toà đã ghi nhầm năm sinh trẻ D (2010 thành 2000) trong giấy triệu tập - nhưng HĐXX xét: cha mẹ đã được triệu tập đầy đủ với tư cách đại diện theo pháp luật → nhầm lẫn không ảnh hưởng quyền lợi trẻ, tiếp tục xét xử. Cách xử lý này bảo vệ nguyên tắc "lỗi nhỏ không hủy án".
- Xử vắng mặt hợp lệ: bị đơn ông T1 + vợ + 2 con cố tình không đến Toà nhiều lần → HĐXX xét xử vắng mặt theo Điều 228 BLTTDS. Cách này ngăn chặn thủ đoạn kéo dài vụ án bằng vắng mặt.
- Xử lý sáng tạo về "người xây dựng thêm": nhà từ 2013 đến 2024 đã cơi nới thêm tầng 2 nhưng không xác định được ai xây. HĐXX xác định toàn bộ công trình do ông T1 xây vì bị đơn không hợp tác cung cấp chứng cứ - dùng phép suy đoán bất lợi cho bên không hợp tác.
- Thẩm định giá tài sản để làm căn cứ tương lai: đất 1,33 tỷ + nhà 376tr → "nếu ông T1 muốn khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại có thể dùng làm căn cứ". Cách xử lý này rất tinh tế - giải quyết vụ án hiện tại nhưng để mở đường cho ông T1 khởi kiện lại nếu muốn.
- Hủy biện pháp khẩn cấp tạm thời khi đã thi hành xong - đúng thủ tục theo Điều 138 BLTTDS.
Phán quyết có 5 giá trị pháp lý cực kỳ quan trọng cho các tranh chấp đất kéo dài:
- "Phạm vi khởi kiện" là giới hạn nghiêm ngặt - Toà không giải quyết yêu cầu ngoài phạm vi. Bài học: khi khởi kiện đất, phải nêu đầy đủ mọi yêu cầu ngay lần đầu (công nhận HĐ + tháo dỡ + bồi thường + cấp GCN).
- Bản án đã có hiệu lực phải được tôn trọng - 11 năm không thi hành cũng không làm mất hiệu lực. Người thắng có thể khởi kiện lại bằng vụ án khác.
- Kết luận giám định KTHS về chữ ký = chứng cứ pháp lý mạnh không thể chối cãi.
- Xử vắng mặt bị đơn khi cố tình không đến - ngăn chặn thủ đoạn kéo dài. Bên vắng mặt tự chịu bất lợi khi Toà không có lời khai của họ.
- Nguyên tắc "bên không hợp tác chịu suy đoán bất lợi" - áp dụng cho việc xác định "ai xây thêm tầng 2". HĐXX suy đoán bất lợi cho ông T1 vì ông không cung cấp chứng cứ.
- BÀI HỌC LỚN NHẤT - Nêu đầy đủ yêu cầu ngay lần đầu khởi kiện: vụ này ông N mất 11 năm vì Toà 2013 tách yêu cầu tháo dỡ "vượt quá phạm vi khởi kiện". Khi khởi kiện tranh chấp đất, hãy nêu ĐẦY ĐỦ:
(1) Công nhận HĐ CN QSDĐ;
(2) Buộc bên đối phương tháo dỡ công trình vi phạm (nếu có);
(3) Kiến nghị cấp GCN QSDĐ cho bạn;
(4) Bồi thường thiệt hại (nếu có);
(5) Chi phí thi hành án. - Sau khi có bản án - CHỦ ĐỘNG THI HÀNH ÁN NGAY: không đợi bên kia tự nguyện. Nộp đơn yêu cầu thi hành án tại Chi cục Thi hành án cấp huyện trong 5 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực (Điều 30 Luật Thi hành án dân sự). Bên kia không tự nguyện → cưỡng chế (kê biên, phong toả, buộc tháo dỡ).
- Nếu bên đối phương chiếm dụng đất và xây công trình trái phép: tài liệu cần thu thập:
(1) GCN QSDĐ hoặc bản án công nhận quyền của bạn;
(2) Ảnh chụp có ngày tháng chứng minh công trình xây sau khi bạn có quyền;
(3) Xác nhận của UBND xã về việc "xây không phép";
(4) Xác nhận Công an về người đang cư trú;
(5) Kết luận giám định KTHS nếu bên kia có giấy tờ giả;
(6) Chứng thư thẩm định giá. - Nếu bị buộc tháo dỡ + trả đất: quyền của bạn:
(1) Nếu bạn ngay tình (không biết đất người khác) - có thể khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại đối với người bán đất cho bạn (như ông T1 có thể kiện ông T);
(2) Yêu cầu thẩm định giá công trình bị tháo dỡ để làm căn cứ đòi bồi thường (vụ này 376 triệu);
(3) Đàm phán mua lại đất từ chủ thực (nếu chủ đồng ý bán) - thường rẻ hơn chi phí tháo dỡ + tranh chấp kéo dài. - KHÔNG cố tình vắng mặt tại Toà: Toà sẽ xử vắng mặt hợp lệ + áp dụng suy đoán bất lợi. Vụ này ông T1 vắng mặt liên tục → HĐXX suy đoán "toàn bộ công trình do ông T1 xây" dù không có chứng cứ trực tiếp.
- Cẩn trọng khi "trông đất giúp" hoặc "cho mượn đất": vụ này ông Hợi trông đất giúp ông N → cho ông T1 dùng → ông T1 tự chiếm luôn. Bài học: nếu nhờ ai trông đất, ký Hợp đồng trông giữ tài sản có công chứng - ghi rõ "không được cho người thứ ba sử dụng" + "phải trả lại khi có yêu cầu".
- Chi phí và thời gian: vụ kiện đòi tháo dỡ + trả đất thường 8-15 tháng sơ thẩm. Chi phí LS 15-30 triệu. Án phí chỉ 300k (không có giá ngạch cho tranh chấp QSDĐ). Chi phí thi hành án (nếu cưỡng chế tháo dỡ) - có thể 50-200 triệu tuỳ quy mô công trình.
- Nếu bạn là người mua đất từ ai đó và sau này bị chủ cũ đòi: chuẩn bị chứng cứ chứng minh mua ngay tình: (i) hợp đồng CN có công chứng; (ii) chứng từ thanh toán; (iii) đã kiểm tra sổ đỏ hợp lệ; (iv) không biết có tranh chấp. Nếu chứng minh được ngay tình - có thể được bồi thường công sức + giá trị công trình xây trên đất.
- Vai trò của LS trong vụ án đất kéo dài: tại LPN, chúng tôi tư vấn (i) chiến lược khởi kiện đầy đủ phạm vi ngay lần đầu; (ii) thu thập chứng cứ chuyên nghiệp qua Kết luận giám định KTHS; (iii) đại diện tại phiên toà; (iv) yêu cầu cưỡng chế thi hành án nếu bên kia không tự nguyện.
🕐 Timeline vụ án
👤 Nếu bạn ở vị trí này, LS khuyên
- BƯỚC 1 - Khởi kiện ĐẦY ĐỦ PHẠM VI ngay lần đầu: nêu tất cả yêu cầu trong đơn khởi kiện đầu tiên (công nhận QSDĐ + tháo dỡ + kiến nghị cấp GCN + bồi thường thiệt hại + chi phí tố tụng). Tránh vụ án bị TÁCH ra nhiều lần như ông N mất 11 năm.
- Chuẩn bị chứng cứ đầy đủ:
(1) Chứng cứ quyền sở hữu: GCN QSDĐ, HĐ CN có công chứng, bản án công nhận quyền;
(2) Chứng cứ vi phạm: ảnh có ngày tháng chứng minh công trình xây sau khi bạn có quyền, biên bản UBND xã về xây không phép, xác nhận Công an về người đang cư trú;
(3) Chứng cứ vô hiệu giấy tờ đối phương: nếu bên kia có HĐ CN với người đã bán cho bạn, yêu cầu giám định KTHS chữ ký (chi phí 5-15tr, thời gian 30-60 ngày);
(4) Chứng thư thẩm định giá: đất + công trình - làm căn cứ cho các bên tính bồi thường. - Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 111 BLTTDS: cấm chuyển dịch tài sản, cấm xây dựng thêm - trong khi chờ xét xử. Chi phí ~500k-2tr, mất 3-7 ngày. Bảo vệ tài sản khỏi bị làm hư hại thêm.
- Bước 2 - Sau khi có bản án - Thi hành án ngay:
(1) Nộp đơn tại Chi cục Thi hành án cấp huyện trong 5 năm kể từ ngày bản án có hiệu lực;
(2) Yêu cầu cưỡng chế theo Điều 118 Luật THA: buộc tháo dỡ công trình, kê biên tài sản khác nếu không chấp hành;
(3) Chi phí thi hành: 3% giá trị tài sản (không quá 200 triệu) - có thể yêu cầu bên thua án trả. - Nếu bên kia không hợp tác: nộp đơn yêu cầu xử lý hành chính tại UBND xã (theo NĐ 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai) - phạt 40-100 triệu + buộc tháo dỡ.
- Chi phí + thời gian: LS 20-40 triệu. Sơ thẩm 6-12 tháng. Cưỡng chế thi hành 3-6 tháng. Tổng chi phí có thể 100-300 triệu tuỳ quy mô công trình - nhưng đòi lại được đất giá trị hàng tỷ.
- Đánh giá nghiêm túc: nếu bên kia có (i) GCN QSDĐ hợp lệ; (ii) bản án công nhận quyền; (iii) kết quả giám định KTHS xác định giấy tờ của bạn vô giá trị → KHÔNG THỂ GIỮ ĐẤT. Càng cố cãi, càng tốn thêm chi phí.
- Chiến lược "giảm thiệt hại":
(1) Đàm phán mua lại đất từ chủ hợp pháp - thường bên bán chấp nhận giá thị trường để đóng vụ án nhanh;
(2) Đàm phán bồi thường công sức xây dựng - nếu bạn xây ngay tình có thể được bên kia trả lại giá trị vật liệu còn lại;
(3) Xin thời hạn tự tháo dỡ - thay vì bị cưỡng chế (tiết kiệm 20-40% chi phí). - Nếu bạn có giấy tờ CN với người đã bán cho bên kia (như ông T1 với ông T): KHỞI KIỆN NGAY người bán để đòi bồi thường thiệt hại + hoàn trả tiền mua. Đừng bỏ lỡ như ông T1 - Bản án 2013 đã cho quyền khởi kiện lại nhưng ông không làm → mất 11 năm mà không có bồi thường gì.
- KHÔNG cố tình vắng mặt tại Toà: Toà sẽ xử vắng mặt + suy đoán bất lợi cho bạn (như HĐXX xác định "toàn bộ công trình do ông T1 xây" dù không có chứng cứ trực tiếp). Đến đầy đủ + cung cấp chứng cứ bảo vệ mình.
- Yêu cầu thẩm định giá công trình: để làm căn cứ đòi bồi thường sau này. Vụ này Toà thẩm định nhà 376tr - ông T1 có thể dùng làm căn cứ khởi kiện ông T đòi hoàn trả.
- Nếu là công trình lớn (nhà nhiều tầng): cân nhắc kiện xin gia hạn thi hành án + cho thời gian tìm chỗ ở mới (3-6 tháng thay vì bị đuổi ngay). Đặc biệt nếu trong nhà có trẻ em, người cao tuổi, người khuyết tật.
- KHÔNG chỉ nói miệng hoặc SMS: vụ này ông N nhờ ông Hợi trông → ông Hợi cho ông T1 dùng → ông T1 chiếm luôn. Bài học: mọi thỏa thuận về trông giữ đất phải bằng văn bản có công chứng.
- Ký "Hợp đồng trông giữ tài sản" có công chứng với người trông đất. Ghi rõ:
(1) Phạm vi trông giữ - đất gì, diện tích bao nhiêu, ranh giới cụ thể;
(2) Nghĩa vụ trông giữ - không cho người thứ ba sử dụng, không xây dựng, không thay đổi hiện trạng;
(3) Thời hạn - 6-12 tháng, có thể gia hạn;
(4) Trách nhiệm nếu vi phạm - bồi thường thiệt hại + chi phí khôi phục. - Kiểm tra định kỳ: 1-2 lần/năm đến hiện trường, chụp ảnh hiện trạng, cắm mốc giới rõ ràng. Nếu phát hiện sai phạm → xử lý ngay.
- Nếu bên trông giữ cho người thứ ba sử dụng trái ý: khởi kiện ngay để chấm dứt HĐ + đòi bồi thường. Đừng để lâu như ông N mất 11 năm.
- Cách tốt nhất - đầu tư nhỏ để giữ đất:
(1) Xây tường bao đơn giản (5-15 triệu) để đánh dấu ranh giới;
(2) Cắm biển "Đất tư nhân, không xâm phạm";
(3) Đăng ký với UBND xã về việc "đất bỏ trống, không ai được sử dụng khi chưa có sự đồng ý của chủ";
(4) Nếu có điều kiện - cho thuê ngắn hạn (làm bãi xe, chỗ đậu container) - vừa có thu nhập, vừa có người quản lý.
💰 Chi phí thực tế nếu bạn gặp vụ tương tự
💬 Bạn đang gặp vụ tương tự?
LS Lê Ngọc Nam · CCHN 16933 · 7+ năm hành nghề · Tư vấn miễn phí buổi đầu
| Số bản án | 561/2024/DSST |
| Toà án | Tòa Án Nhân Dân Quận Bình Tân Thành Phố Hồ Chí Minh |
| Ngày xét xử | 05/08/2024 |
| Cấp xét xử | Sơ thẩm |
| Lĩnh vực | Đất đai & Bất động sản |
| Tỉnh/Thành | TP.HCM |
| Về việc | Tranh chấp kiện đòi quyền sử dụng đất |
| Tags | boi-thuong-hdgiay-chu-quyen |
| Nguồn | Cổng công bố bản án TAND Tối cao |
Tải bản án PDF
Bản án đầy đủ đã được ẩn danh theo NĐ 13/2023, giữ nguyên nội dung nhận định và quyết định của Toà án.
⬇️ Tải PDF gốc
Luật sư Lê Ngọc Nam✓ Xác thực
Luật sư điều hành — Thạc sĩ Luật
- CCHN Luật sư:16933/TP/LS-CCHN — Bộ Tư pháp Việt Nam (11/07/2019)
- Thẻ Luật sư:14955/LS — Liên đoàn Luật sư Việt Nam (12/11/2019)
- CCHN Quản tài viên:2040/TP/QTV-CCHN — Bộ Tư pháp (26/10/2023)
- Đoàn: Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
- Chuyên môn: Hôn nhân gia đình · Đất đai · Doanh nghiệp · Hình sự · M&A · Phá sản doanh nghiệp
- Kinh nghiệm: 7+ năm hành nghề LS · Gần 10 năm pháp lý (bao gồm pháp chế Tập đoàn, M&A, hòa giải tranh tụng vụ giá trị lớn)
Nội dung bài viết được biên soạn và kiểm duyệt bởi Luật sư Lê Ngọc Nam — dựa trên quy định pháp luật hiện hành và các bản án đã có hiệu lực. Bài viết chỉ có giá trị tham khảo; các trường hợp cụ thể vui lòng liên hệ tư vấn trực tiếp để nhận đánh giá pháp lý chính xác.