BẢN ÁN 375/2020/DS-PT — Hoán đổi đất miệng đã xây nhà ở ổn định — Áp dụng Án lệ 15/2017/AL

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 375/2020/DS-PT NGÀY 29/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN BẢN ÁN 375/2020/DS-PT NGÀY 29/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tòa án nhân dân tỉnh Long An | 29/09/2020 Năm 2002, bà NTI (mẹ ông Trần Văn B) và bà NTH (bà NTB) thỏa thuận miệng hoán đổi: bà NTI giao ½ diện tích đất lúa thửa 188 (đã hùn mua chung năm 1994) cho bà NTH toàn quyền sử dụng; bà NTH giao cho bà NTI 368m² tại một phần thửa 259 (ngang 10m × dài 37m gần mặt đường).

Năm 2002, bà NTI đã xây nhà kiên cố trên phần đất 368m² đó và sống ổn định cùng gia đình ông Trần Văn B. Năm 2010, bà NTI viết giấy tay cho ông Trần Văn B toàn bộ quyền.

Năm 2018, bà NTH và chồng đổi ý, không chịu tách GCN cho ông Trần Văn B mặc dù đã cùng làm thủ tục chuyển mục đích đất (ông Trần Văn B đóng 105 triệu).

[1] Việc hoán đổi có thật: Nhân chứng là con ruột của bên bán gốc (ông Nguyễn Văn D, ông Nguyễn Văn C) xác nhận năm 1994 bà NTI hùn mua đất. Ông Trần Văn P (cháu bà NTI) xác nhận năm 2002 có việc đổi đất để cất nhà.

[2] Thực hiện xong từ năm 2002: Bà NTI xây nhà kiên cố ngang 7,3m × dài 18m, sống ổn định từ 2002. Bà NTH và ông chồng không yêu cầu dọn nhà hay đòi đất trong suốt 16 năm (2002–2018).

[3] Bằng chứng bổ sung năm 2018: Hai bên cùng ký Giấy nhận cọc ngày 10/6/2018 (ông Trần Văn B đặt cọc mua lại 368m² với giá 2 tỷ) và cùng đóng thuế chuyển mục đích 168 triệu → xác nhận lại việc hoán đổi là có thật.

[4] Áp dụng Án lệ 15/2017/AL: "Việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện... bà NTI đã chuyển mục đích sử dụng đất, cất nhà kiên cố sử dụng ổn định từ năm 2002 cho đến nay, đúng mục đích và phù hợp với quy định... nên công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là thực tế." Căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS; Khoản 2 Điều 170, 688 BLDS 2005; Điều 161 BLDS 2015; Án lệ 15/2017/AL:

Q1: Án lệ 15/2017/AL quy định gì về hoán đổi đất bằng miệng? A: Án lệ 15/2017/AL (HĐTP thông qua 14/12/2017, công bố QĐ 299/QĐ-CA ngày 28/12/2017): khi hai bên tự nguyện hoán đổi đất (kể cả miệng), đã thực hiện xong (giao nhận đất, xây dựng, sử dụng ổn định, không có tranh chấp trước đó), Tòa công nhận thỏa thuận để "không gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự".

Q2: Hoán đổi đất không làm giấy tờ, sau 16 năm bên kia đổi ý — bên đã xây nhà có quyền gì? A: Có quyền khởi kiện tại Tòa án yêu cầu: (1) công nhận giao dịch hoán đổi; (2) buộc bên kia hoàn tất thủ tục sang tên/tách GCN. Việc xây dựng, sống ổn định lâu dài là bằng chứng giao dịch đã được thực hiện.

Q3: Hai bên đã cùng ký Giấy nhận cọc và đóng thuế — có ý nghĩa pháp lý gì? A: Xác nhận lại giao dịch gốc. Việc bên giữ đất đồng ý ký Giấy nhận cọc và cùng đến cơ quan thuế thay mặt bên kia = thừa nhận có nghĩa vụ chuyển giao đất. Đây là bằng chứng trực tiếp quan trọng nhất.

Q4: Nhân chứng là con ruột của bên liên quan có được coi là nhân chứng hợp lệ không? A: Có. Pháp luật tố tụng không cấm người có quan hệ thân thuộc làm nhân chứng (khác với người giám hộ hoặc đại diện). Tuy nhiên Tòa sẽ đánh giá tính khách quan; trong vụ này, nhân chứng là con ruột của bên bán gốc (lợi ích trung lập) nên được chấp nhận.