BẢN ÁN 15/2021/DS-PT — Đổi đất miệng năm 1993, sử dụng gần 30 năm — Áp dụng Án lệ 15/2017/AL

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HƯNG YÊN

BẢN ÁN 15/2021/DS-PT NGÀY 18/06/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HƯNG YÊN BẢN ÁN 15/2021/DS-PT NGÀY 18/06/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN ĐỔI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên | 18/06/2021 Năm 1993, ông Phạm Văn T (hộ) và cụ Nguyễn Văn A (cụ) đổi đất cho nhau bằng miệng: ông T lấy thửa 100/19 (111m²) của hộ cụ A ở khu tha ma, cụ A lấy thửa 56/16 (186m²) của hộ ông T tại khu gốc Gạo. Sau đổi, ông T xây tường bao quanh phần đất nhận; cụ A để lại cho con gái bà NTF canh tác, đã đo vào bản đồ VLAP 2010.

Năm 2014, ông T và bà NTF lập "Đơn đề nghị đổi đất" có xác nhận trưởng khu phố để hoàn thiện thủ tục — nhưng sau đó không thực hiện. Năm 2018 phát sinh tranh chấp, ông T muốn hủy giao dịch đổi đất vì bà NTF không hợp tác.

[1] Việc đổi đất năm 1993 là có thật: Ông T, bà NTF và hai con đều thừa nhận trong quá trình giải quyết tranh chấp. "Đơn đề nghị" ngày 10/4/2014 có chữ ký ông T, bà NTF, người làm chứng và xác nhận trưởng khu phố = khẳng định lại lần thứ hai.

[2] Đã thực hiện ổn định gần 30 năm: Ông T xây tường bao; bà NTF canh tác, xây tường bao phần đất nhận. Cả hai bên đã đăng ký kê khai và đo vào bản đồ VLAP 2010; đã nộp thuế đất cho phần đã đổi.

[3] Bà NTF có thiện chí: Trong quá trình giải quyết, bà NTF vẫn sẵn sàng hoàn tất thủ tục đổi đất, không phủ nhận giao dịch gốc.

[4] Áp dụng Án lệ 15/2017/AL: "Việc đổi đất giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác... Đồng thời giao đất cho nhau và canh tác ổn định cho tới nay đã gần 30 năm... Căn cứ nội dung Án lệ số 15/AL để chấp nhận việc chuyển đổi đất giữa hai gia đình."

[5] Giải quyết thêm: Phần ông T lấn chiếm 85,3m² đất tha ma (bãi tha ma) phải trả lại UBND phường. Bà NTF phải thanh toán cho ông T 13.421.000đ (chi phí san lấp).

Căn cứ Án lệ 15/2017/AL; BLDS 1995, 2005; Luật Đất đai 1993:

Q1: Đổi đất bằng miệng từ 30 năm trước có còn được công nhận không? A: Có thể, nếu đáp ứng các điều kiện trong Án lệ 15/2017/AL: (1) Tự nguyện; (2) Đã thực hiện (giao nhận đất thực tế); (3) Sử dụng ổn định lâu dài; (4) Không có tranh chấp đòi lại trong suốt thời gian đó. Thực tế sử dụng đất là bằng chứng quan trọng hơn là hình thức văn bản.

Q2: "Đơn đề nghị đổi đất" không phải hợp đồng chính thức có giá trị không? A: Có giá trị xác nhận. Trong vụ này, đơn đề nghị năm 2014 có chữ ký cả hai bên và xác nhận của trưởng khu phố = văn bản xác nhận lại giao dịch gốc 1993, giúp Tòa chứng minh đổi đất thật sự tồn tại và được cả hai bên thừa nhận.

Q3: Một bên không hợp tác hoàn tất thủ tục — bên kia có thể làm gì? A: Khởi kiện yêu cầu Tòa: (1) Công nhận giao dịch; (2) Buộc bên kia phối hợp hoàn tất thủ tục sang tên. Bản án có hiệu lực = cơ sở pháp lý để đăng ký GCN mới mà không cần chữ ký bên kia (cơ quan đăng ký đất đai phải thực hiện theo bản án).

Q4: Đổi đất nhưng diện tích thực tế hai bên không bằng nhau — Tòa xử lý thế nào? A: Nếu chênh lệch nhỏ, Tòa thường vẫn công nhận giao dịch; bên nhận đất lớn hơn diện tích thỏa thuận có thể phải trả lại phần lấn chiếm cho cơ quan nhà nước (như vụ này 85,3m² đất bãi tha ma).