BẢN ÁN 16/2024/DS-ST — Công nhận HĐ chuyển nhượng đất giấy tay 2018 — Án lệ 55/2022/AL

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CƯ JÚT, TỈNH ĐẮK NÔNG

BẢN ÁN 16/2024/DS-ST NGÀY 12/06/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CƯ JÚT, TỈNH ĐẮK NÔNG BẢN ÁN 16/2024/DS-ST NGÀY 12/06/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông | 12/06/2024 Ngày 19/01/2018, bà NTB bán cho ông NVB và bà NTD thửa đất số 108, tờ bản đồ số 5, xã H, TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk (2.160m²) bằng giấy tay — không công chứng. Bên mua đã trả phần lớn tiền, còn nợ 40.000.000đ. Bên mua đang sử dụng đất.

Bị đơn bà NTB không đồng ý công nhận HĐ, đòi lại đất. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa công nhận HĐ có hiệu lực.

[1] Thẩm quyền: Bị đơn trú tại huyện Cư Jút, Đắk Nông; HĐ ký tại Đắk Nông; nguyên đơn có đơn chuyển thẩm quyền → thuộc thẩm quyền TAND huyện Cư Jút theo điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS.

[2] Áp dụng Án lệ 55/2022/AL: Viện dẫn trực tiếp trong phần căn cứ: "án lệ số 55/2022/AL được HĐTP TAND tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án TAND tối cao".

[3] Công nhận HĐ có hiệu lực: HĐ giấy tay ngày 19/01/2018: tự nguyện, đã giao nhận đất, bên mua đang sử dụng → đủ điều kiện công nhận. Vi phạm hình thức (thiếu công chứng) không làm vô hiệu khi đã thực hiện nghĩa vụ cơ bản.

[4] Buộc thanh toán phần còn nợ: Bên mua còn nợ 40 triệu → phải thanh toán cho bên bán.

Căn cứ Điều 116, khoản 2 Điều 129 BLDS 2015; điểm a khoản 3 Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai 2013; Án lệ 55/2022/AL:

Q1: Bên mua còn nợ tiền — Tòa có công nhận HĐ không? A: Có. Tòa vừa công nhận HĐ có hiệu lực, vừa buộc bên mua trả nốt số tiền còn nợ. Hai vấn đề được giải quyết cùng một lúc trong một bản án. Việc chưa trả đủ tiền không làm cho HĐ vô hiệu nếu các điều kiện khác đã thỏa mãn.

Q2: HĐ chuyển nhượng đất ký ở tỉnh này nhưng đất ở tỉnh khác — Tòa nào có thẩm quyền? A: Theo BLTTDS: có thể khởi kiện tại Tòa nơi bị đơn cư trú/làm việc (điểm a khoản 1 Điều 39) hoặc nơi bất động sản tọa lạc (điểm c khoản 1 Điều 39). Nguyên đơn có quyền chọn, và trong vụ này chọn Tòa nơi bị đơn cư trú.

Q3: Bên bán không muốn ký sang tên — làm thế nào để cấp GCN cho bên mua? A: Cầm bản án có hiệu lực (+ quyết định THA nếu cần) đến Văn phòng ĐKĐĐ yêu cầu đăng ký biến động. Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013, bản án là một trong các căn cứ cấp GCN mà không cần chữ ký của bên bán.

Q4: Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 quy định gì? Liên quan thế nào đến án lệ 55/2022? A: Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015: "Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó." Án lệ 55/2022 là ứng dụng cụ thể điều này vào chuyển nhượng QSDĐ.