BẢN ÁN 37/2022/DS-ST — Hợp đồng chuyển nhượng đất giấy tay 2013 — Áp dụng Án lệ 04/2016/AL

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 37/2022/DS-ST NGÀY 09/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BẢO LÂM, TỈNH LÂM ĐỒNG BẢN ÁN 37/2022/DS-ST NGÀY 09/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Tòa án nhân dân huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng | 09/09/2022 Ngày 01/11/2013, bà NTC và bà NTA ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ 112,5m² (một phần thửa 840-TBĐ11, thôn 5, xã L, huyện Bảo Lâm, Lâm Đồng) bằng giấy tay — không có công chứng, chứng thực. Đất chưa được cấp GCN riêng.

Bà NTA sau đó phủ nhận giao dịch. Bà NTC yêu cầu Tòa công nhận HĐ và buộc bên bán hoàn tất thủ tục. Bên bán phải hoàn trả 70 triệu đồng (chi phí, đất thừa ra).

[1] HĐ giấy tay ngày 01/11/2013 tồn tại và có căn cứ: Bà NTA thừa nhận có ký hợp đồng. Bà NTC đang thực tế quản lý, sử dụng 112,5m² đất này.

[2] Áp dụng Án lệ 04/2016/AL: Tòa trực tiếp viện dẫn "Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao" trong phần căn cứ quyết định.

[3] Kết quả công nhận HĐ: Các điều kiện đủ: tự nguyện, đã giao nhận đất, sử dụng ổn định, không vi phạm điều cấm pháp luật về nội dung. Vi phạm hình thức (thiếu công chứng) được khắc phục theo tinh thần án lệ.

[4] Nghĩa vụ hoàn tất thủ tục: Bà NTA phải đăng ký kê khai đất để được cấp GCN theo quy định (bản án thay thế thủ tục công chứng).

Căn cứ Điều 688, 689, 697–702 BLDS 2005; Điều 275 BLDS 2015; Điều 106 Luật Đất đai 2003; Điều 188 Luật Đất đai 2013; Án lệ số 04/2016/AL:

Q1: Hợp đồng chuyển nhượng đất giấy tay năm 2013 — có bị vô hiệu do thiếu công chứng không? A: Không tự động vô hiệu. Điều 188 Luật Đất đai 2013 yêu cầu công chứng/chứng thực, nhưng Điều 129 BLDS 2015 và Án lệ 04/2016/AL cho phép Tòa công nhận hiệu lực khi: (1) Giao dịch tự nguyện; (2) Đã giao nhận đất, sử dụng thực tế; (3) Bên vi phạm hình thức yêu cầu công nhận.

Q2: Đất chưa có GCN riêng có chuyển nhượng được không? A: Về nguyên tắc, chưa có GCN sẽ khó thực hiện đúng trình tự pháp lý. Tuy nhiên Tòa vẫn có thể công nhận HĐ chuyển nhượng thực tế và buộc bên bán hoàn tất thủ tục cấp GCN mới cho bên mua.

Q3: Sau khi Tòa công nhận HĐ chuyển nhượng, bên mua làm gì để có GCN? A: Cầm bản án + quyết định thi hành án đến Văn phòng Đăng ký đất đai để yêu cầu cấp GCN theo bản án. Pháp luật đất đai quy định bản án có hiệu lực là căn cứ để đăng ký biến động đất đai.

Q4: Bên bán phủ nhận đã ký HĐ — Tòa dựa vào gì để công nhận? A: Dựa vào: (1) Lời thừa nhận của chính bên bán (đã ký HĐ); (2) Thực tế bên mua đang quản lý, sử dụng đất; (3) Văn bản HĐ có chữ ký xác nhận. Chứng cứ chứng minh giao dịch đủ căn cứ → Tòa công nhận.