BẢN ÁN 201/2023/DS-PT — Tranh chấp QSDĐ (lấn chiếm 16,8m² khi xây nhà)

1. METADATA

2. TÓM TẮT

Ông Đ và bà Ng có thửa đất 172 (BĐ 04, 1.939m²) tại thôn T, xã T, huyện L, Lâm Đồng (GCN AN926033 ngày 10/11/2008). Ông T kề bên có thửa 627 (BĐ 13, 606,3m²) nhận chuyển nhượng năm 2001 (GCN CX000262 ngày 25/8/2020). Giữa hai thửa trước đây có rãnh thoát nước làm ranh giới tự nhiên.

Năm 2001, ông T xây nhà và ông Đ cho rằng ông T lấn sang đất ông Đ 10cm phía trước nhà (xây nhà rộng 5,6m thay vì 5,5m theo cam kết ngày 06/5/2018). Sau khi đo đạc thực địa: thực tế phức tạp hơn — một phần đất ông T đang dùng nằm trong GCN của ông Đ (thửa 172), và một phần đất ông Đ đang dùng nằm trong GCN của ông T (thửa 627), với tổng phần tranh chấp ~17m².

Ông Đ yêu cầu ông T trả lại 16,8m². Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu, công nhận hiện trạng sử dụng. VKS đề nghị hủy án.

Tòa phúc thẩm hủy án vì: (1) Thiếu UBND huyện L (cơ quan cấp GCN) trong tố tụng; (2) Cách giải quyết của sơ thẩm (công nhận hiện trạng) nhưng không hủy GCN là mâu thuẫn nội tại, khó thi hành.

3. ⭐ NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[4] Theo bản đồ hiện trạng sử dụng đất... một phần diện tích đất của ông T đang sử dụng nằm trong GCN đã được cấp cho vợ chồng ông Đ, bà Ng và một phần diện tích đất vợ chồng ông Đ, bà Ng đang sử dụng nằm trong GCN đã cấp cho ông T.

Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiện trạng sử dụng đất giữa các bên nhưng lại không đưa Ủy ban nhân dân huyện L vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để đánh giá tính hợp pháp của việc cấp GCN... và làm cơ sở cho việc xác định thẩm quyền giải quyết vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

[5] Trong trường hợp công nhận hiện trạng sử dụng đất của các bên thì cần phải hủy một phần GCN mà cơ quan có thẩm quyền đã cấp cho đương sự; tuy nhiên cấp sơ thẩm lại tuyên các đương sự được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước để làm thủ tục điều chỉnh diện tích là không phù hợp với quy định của pháp luật và khó thi hành trong thực tế.

[6] Cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, chưa đánh giá đúng tính chất của vụ án cũng như làm rõ các vấn đề vừa nêu, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Điểm pháp lý nổi bật:

• Khi hai GCN của hai bên chồng lấn nhau, tòa không thể chỉ công nhận hiện trạng mà bỏ qua GCN — phải giải quyết vấn đề GCN (hủy một phần hoặc toàn bộ).
• UBND cấp GCN là người liên quan bắt buộc phải tham gia tố tụng khi vụ án liên quan đến tính hợp pháp của GCN.
• Bản án "tuyên đương sự tự đi làm thủ tục" (thay vì tòa quyết định) là không phù hợp — khó thi hành, dễ bị hủy.
• Thẩm quyền tòa: khi có vấn đề hủy GCN (quyết định hành chính), thẩm quyền có thể là tòa cấp tỉnh (không phải huyện) — cần xác định lại.

4. ⚖️ QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 BLTTDS 2015; khoản 3 Điều 29 NQ 326/2016/UBTVQH14:

1. Hủy toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm 79/2023/DS-ST ngày 24/7/2023 của TAND huyện L, tỉnh Lâm Đồng.
2. Chuyển hồ sơ về cho TAND huyện L giải quyết lại theo đúng quy định pháp luật.
3. Án phí sơ thẩm: Xem xét khi cấp sơ thẩm giải quyết lại.
4. Án phí phúc thẩm: Ông Đ không phải chịu; được nhận lại 300.000 đồng tạm ứng án phí.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực từ ngày tuyên án.

5. ❓ Q&A TRAINING

Q1: Khi đo đạc thực tế phát hiện 2 GCN kề nhau chồng lấn nhau (mỗi bên "chiếm" một phần của bên kia), tòa giải quyết thế nào? A: Đây là tình huống phức tạp. Tòa cần: (1) Đưa UBND cấp GCN vào tham gia tố tụng; (2) Xác định GCN nào cấp đúng/sai; (3) Hủy hoặc điều chỉnh GCN; (4) Xác định lại ranh giới thực tế theo nguyên tắc pháp lý. Không thể chỉ "công nhận hiện trạng" mà bỏ mặc GCN mâu thuẫn.

Q2: Tại sao án sơ thẩm bị hủy dù không sai về nội dung thực chất? A: Tòa phúc thẩm hủy vì vi phạm thủ tục nghiêm trọng: (1) Thiếu UBND huyện (người liên quan bắt buộc khi vấn đề GCN); (2) Cách giải quyết "tuyên đương sự tự đi làm thủ tục" không phù hợp quy định pháp luật và khó thi hành trên thực tế. Thủ tục tố tụng nghiêm trọng bị vi phạm → phải hủy.

Q3: Vụ án tranh chấp đất có liên quan đến GCN thuộc thẩm quyền của tòa nào? A: Phụ thuộc vào yêu cầu: nếu chỉ tranh chấp dân sự → tòa cấp huyện (khoản 9 Điều 26 BLTTDS). Nếu yêu cầu hủy GCN (là quyết định hành chính) → thuộc thẩm quyền tòa cấp tỉnh (Điều 34 BLTTDS). Khi vụ án vừa có yêu cầu dân sự vừa liên quan đến GCN cần hủy → tòa huyện phải chuyển lên tỉnh.

Q4: Cam kết giữa hàng xóm về kích thước nhà xây ("ngang 5,5m") có hiệu lực pháp lý không? A: Có. Văn bản cam kết ngày 06/5/2018 của ông T (cam kết nhà chỉ 5,5m ngang) có giá trị ràng buộc. Nếu ông T xây 5,6m → vi phạm cam kết và lấn ranh. Tòa dùng cam kết này làm bằng chứng lấn chiếm.

Q5: Đất đang thế chấp ngân hàng bị tranh chấp — tòa xử lý vấn đề thế chấp như thế nào? A: Ngân hàng được đưa vào tham gia tố tụng với tư cách NLQ để bảo vệ quyền của mình (duy trì hợp đồng thế chấp). Nếu vụ kiện kết quả bất lợi cho ông T (mất đất), ảnh hưởng đến tài sản thế chấp — ngân hàng có quyền can thiệp tố tụng.

Q6: Bản án "tuyên đương sự được quyền liên hệ cơ quan nhà nước để điều chỉnh GCN" tại sao bị coi là không đúng? A: Vì đây là nhiệm vụ của tòa, không phải trả về cho đương sự tự giải quyết. Khi tòa đã xác định ranh giới đất theo bản án, tòa phải đồng thời giải quyết vấn đề GCN mâu thuẫn (hủy hoặc điều chỉnh). Để đương sự "tự đi điều chỉnh" tạo ra tranh chấp mới và khó thi hành án.

6. TỪ KHÓA SEO

• hai sổ đỏ chồng lấn nhau tranh chấp
• xây nhà lấn sang đất hàng xóm
• hủy bản án sơ thẩm vi phạm thủ tục
• thiếu người tham gia tố tụng hủy án
• UBND huyện tham gia tố tụng bắt buộc
• tranh chấp đất lâm đồng 2023
• lấn chiếm đất khi xây nhà 2023
• cam kết kích thước nhà hàng xóm
• thẩm quyền tòa huyện tỉnh tranh chấp đất
• GCN chồng lấn hủy điều chỉnh
• đất thế chấp ngân hàng bị tranh chấp
• Điều 34 BLTTDS thẩm quyền tòa cấp tỉnh
• đo đạc thực địa phát hiện lấn ranh
• bản án khó thi hành bị hủy
• ranh giới thực tế mâu thuẫn GCN

7. TOÀN VĂN GỐC

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 201/2023/DS-PT NGÀY 29/09/2023 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 29/9/2023, tại TAND tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 186/2023/TLPT-DS ngày 07/9/2023. Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 79/2023/DS-ST ngày 24/7/2023 của TAND huyện L bị kháng cáo.

ĐƯƠNG SỰ:

• Nguyên đơn: Vợ chồng ông Nguyễn Văn Đ (Nguyễn Thành Đ, SN 1963) và bà Nguyễn Thị Ng (SN 1966). Người kháng cáo: Ông Đ.
• Bị đơn: Ông Trần Thanh T (Trần Văn T, SN 1962).
• NLQ: Ngân hàng Agribank V, Chi nhánh Lộc Phát Lâm Đồng (ông T thế chấp thửa 627 vay 600+720 triệu).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Ông Đ có GCN AN926033 ngày 10/11/2008 (thửa 172, BĐ 04, 1.939m²). Ông T có GCN CX000262 ngày 25/8/2020 (thửa 627, BĐ 13, 606,3m², nhận chuyển nhượng năm 2001). Năm 2001 ông T xây nhà trên thửa 627. Năm 2006/5/2018, ông T ký cam kết: "trước đây đã xây nhà có chiều rộng 5,6m lấn sang nhà vợ chồng ông Đ là 10cm, cam kết sau này khi xây dựng lại chỉ nhận đủ đất 5,5m".

Kết quả đo đạc thực địa ngày 24/11/2022: thửa 172 thực tế 1.971m² (GCN 1.939m²); thửa 173/627 thực tế 719m² (GCN 606,3m²). Diện tích tranh chấp 17m²: phần đất ông T dùng nằm trong GCN ông Đ (2,6m²) + phần ông Đ dùng nằm trong GCN ông T (14,4m²).

BẢN ÁN SƠ THẨM (79/2023/DS-ST): Không chấp nhận yêu cầu ông Đ về 16,8m². (Không nêu rõ căn cứ trong bản án phúc thẩm.)

NHẬN ĐỊNH (Phúc thẩm):

[1] Xuất phát từ tranh chấp lấn 10cm. QHPL tranh chấp QSDĐ xác định đúng.

[3] Đo đạc thực địa: GCN 2 bên chồng lấn nhau về thực tế sử dụng. Các đương sự khai sử dụng theo hiện trạng nhận chuyển nhượng, có rãnh nước làm ranh tự nhiên.

[4] Ông Đ tại phiên phúc thẩm thừa nhận khi ông T làm nhà (2001) đất ông Đ chưa có GCN. Quá trình đo đạc sơ thẩm chưa chính xác (đo từ sát mép tường, bỏ qua trụ bê tông bên ngoài).

[Thiếu sót nghiêm trọng] Sơ thẩm không đưa UBND huyện L vào tố tụng — vi phạm nghiêm trọng thủ tục. Sơ thẩm "công nhận hiện trạng" nhưng tuyên "tự đi điều chỉnh GCN" — không phù hợp, khó thi hành. Phải hủy toàn bộ, xét xử lại.

[6] Hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.

VKS đề nghị hủy — phù hợp nhận định.

QUYẾT ĐỊNH:

Hủy toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm 79/2023/DS-ST ngày 24/7/2023 của TAND huyện L, tỉnh Lâm Đồng. Chuyển hồ sơ về TAND huyện L giải quyết lại theo đúng quy định.

Án phí: Ông Đ không phải chịu án phí phúc thẩm; được nhận lại 300.000 đồng tạm ứng đã nộp.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực từ ngày tuyên án.

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn