Bản án 365/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng ủy quyền và tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
BẢN ÁN 365/2025/DS-PT NGÀY 30/09/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẢN ÁN 365/2025/DS-PT NGÀY 30/09/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1. Nội dung vụ án
Theo Đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Trần Lê Hồng N ủy quyền cho người đại diện trình bày:
Bà Trần Lê Hồng N là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ số A, Lô B, chung cư G, đường H, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây viết tắt là căn hộ [mã căn hộ]) theo giấy chứng nhận số: CM529890, số vào sổ cấp GCN: CS 35205/DA do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp ngày 18/3/2019.
Ngày 20/7/2020, bà N và bà Lê Phụng H ký kết Hợp đồng ủy quyền tại Văn phòng công chứng (sau đây viết tắt là VPCC) Đặng Văn K, số công chứng: 013341, quyển số: 03/TP/CC-SCC/HĐGD về việc ủy quyền cho bà H được toàn quyền thay mặt chủ sở hữu được toàn quyền nắm giữ, chi phối, sử dụng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… căn hộ nói trên.
Ngày 26/02/2024, tại VPCC C, bà H và ông Lương Trung H1 đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, số công chứng 000983, quyển số:
02/2024TP/CC-SCC/HĐGD về việc chuyển nhượng cho ông H1 căn hộ [mã căn hộ] với giá mua bán là 1.370.000.000 đồng. Ngày 07/3/2024, ông H1 được cập nhật tên trên giấy chứng nhận nêu trên.
Theo nguyên đơn trình bày, việc mua bán căn hộ nêu trên giữa bà H và ông H1 là giả tạo nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bà N, thể hiện các lý do sau: giá chuyển nhượng cho ông H1 là 1.370.000.000 đồng, thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường 2.968.000.000 đồng (theo chứng thư thẩm định giá). Ông H1 chưa từng đến căn hộ, kiểm tra thông tin, hiện trạng tài sản. Nguyên đơn và 02 con hiện sống ở căn hộ nhưng không ai đến hỏi mua hay kiểm tra hiện trạng căn hộ.
Căn cứ vào Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, cụ thể các nghĩa vụ phát sinh khi chấm dứt hợp đồng ủy quyền bao gồm nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ quyền đối với căn hộ cho bà N, nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận, giá trị chuyển nhượng thấp hơn nhiều so với giá thị trường là một chứng cứ quan trọng về hợp đồng chuyển nhượng giả tạo.
Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:
- Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số [số HĐ] giữa bà Lê Phụng H và ông Lương Trung H1 vô hiệu.
- Tuyên hủy bỏ Hợp đồng ủy quyền tại VPCC Đ, Thành phố Hồ Chí Minh số C L, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh số công chứng:
013341, quyển số: 03TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Trần Lê Hồng N và bà Lê Phụng H.
- Buộc bà H trả lại toàn bộ, hồ sơ giấy tờ liên quan đến Hợp đồng ủy quyền, bao gồm theo Giấy chứng nhận số: CM529890, số vào sổ cấp GCN:
CS 35205/DA do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp ngày 18/3/2019 cùng các giấy tờ liên quan khác.
- Tuyên hủy phần cập nhật biến động thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CM529890, cập nhật tên ông Lương Trung H1 là Chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất căn hộ nêu trên.
Tại bản tự khai và trong quá trình tố tụng, bị đơn ủy quyền cho người đại diện trình bày:
Ngày 20/7/2020, bà N đã ủy quyền cho bà H theo hợp đồng ủy quyền số 013341 tại VPCC Đ, Thành phố Hồ Chí Minh, nội dung hợp đồng ủy quyền thể hiện bà Lê Phụng H được quyền mua bán, chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thửa X, tờ Y (theo tài liệu đo năm 2003), địa chỉ căn hộ tại căn hộ B. Hợp đồng ủy quyền có mục địch, nội dung không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, tại thời điểm công chứng, các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng, đã đọc và đồng ý ký tên sau khi được công chứng viên giải thích đầy đủ các nội dung trong hợp đồng.
Ngày 26/02/2024, căn cứ vào hợp đồng ủy quyền nêu trên, bà H đã ký hợp đồng mua bán căn hộ [mã căn hộ] với ông Lương Trung H1, hai bên thỏa thuận giá mua bán là 1.370.000.000 đồng. Hợp đồng trên được công chứng tại VPCC C, Thành phố Hồ Chí Minh, số công chứng 0009823, quyển số 02/2024TP/CC-SCC/HĐGD. Hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà H và ông H1 có nội dung, hình thức phù hợp với quy định của pháp luật, các bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ. Hiện nay, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T đã thực hiện xong thủ tục cập nhật biến động cho ông H1.
Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của bà N là không có căn cứ. Bị đơn bà H không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lương Trung H1 ủy quyền cho người đại diện trình bày:
Ngày 26/02/2024, ông H1 và bà H (là người đại diện theo ủy quyền của bà N) đã ký hợp đồng mua bán căn hộ số [số HĐ] với giá 1.370.000.000 đồng. Hợp đồng trên được công chứng tại VPCC C, Thành phố Hồ Chí Minh, số công chứng: 0009823, quyển số: 02/2024TP/CC-SCC/HĐGD. Hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà H và ông H1 có nội dung, hình thức phù hợp với quy định của pháp luật, các bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ, hiện nay, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T đã thực hiện xong thủ tục cập nhật biến động cho ông H1. Việc tranh chấp hợp đồng ủy quyền giữa bà N và bà H thì ông H1 không biết và không liên quan. Do có mối quan hệ quen biết với gia đình ông H1, bà N xin được ở nhờ tại căn hộ nêu trên trong một thời gian để tìm chỗ ở mới nên ông H1 đã đồng ý. Tuy nhiên, đến nay bà N vẫn không giao trả nhà mặc dù ông H1 nhiều lần yêu cầu. Ngoài ra, bà N yêu cầu hủy Hợp đồng mua bán giữa bà H và ông H1 làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông H1. Nên ông H1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Ngoài ra, ông H1 có yêu cầu độc lập, buộc bà N phải dọn ra khỏi căn hộ và trả lại căn hộ [mã căn hộ] cho ông H1 theo quy định pháp luật.
Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 4856/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:
1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu Tòa án:
- Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số căn hộ B Chung cư T, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Lê Phụng H và ông Lương Trung H1 vô hiệu.
- Tuyên hủy bỏ Hợp đồng ủy quyền tại VPCC Đ, Thành phố Hồ Chí Minh, số C L, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh với số công chứng: 013341, quyển số: 03TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Trần Lê Hồng N và bà Lê Phụng H.
- Buộc bà H trả lại toàn bộ, hồ sơ giấy tờ liên quan đến Hợp đồng ủy quyền. bao gồm Giấy chứng nhận số: CM529890, số vào sổ cấp GCN:
CS35205/DA do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp ngày 18/3/2019 cùng các giấy tờ liên quan khác.
- Yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên hủy phần cập nhật biến động thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CM529890, cập nhật thông tin ông Lương Trung H1 là Chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất căn hộ số [mã căn hộ] Chung cư T, đường H, phường P, Quận I (nay là thành phố T), Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lương Trung H1. Buộc bà Trần Lê Hồng N dọn ra khỏi nhà và trả lại căn hộ S Chung cư T, đường H, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Lương Trung H1.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bà N phải chịu án phí không có giá ngạch là 1.500.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 14.300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án có ký hiệu BLTU/23P và số 0026101 ngày 04/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức.Trả lại số tiền tạm ứng án phí còn lại 12.800.000 đồng theo biên lai thu tiền trên.
Trả lại cho ông Lương Trung H1 số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án có ký hiệu BLTU/23P và số 0027711 ngày 04/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
Ngoài ra, bản án còn tuyên về quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.
Ngày 01/10/2024, nguyên đơn là bà N kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.
- Nguyên đơn bà N ủy quyền cho bà M trình bày: Bản án dân sự sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng với các lý do sau:
1/Vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập đầy đủ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm năm 2015 là Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H – chi nhánh T5 (sau đây viết tắt là VPĐKĐĐ - CN T) và những người đang thực tế cư trú trong căn hộ tranh chấp gồm 02 người con của bà N là Trần Ngọc Tường V, Trần Ngọc Thảo V1 và ông Lê Văn T2 hiện đang thuê nhà của nguyên đơn, mặc dù không có hợp đồng thuê với nguyên đơn nhưng đang thực tế cư trú tại căn hộ tranh chấp. 2/Vi phạm về nội dung: Giao dịch chuyển nhượng giữa bà H và ông H1 là giả tạo nhằm mục đích trốn tránh trách nhiệm với người thứ ba, trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho bà N là nguyên đơn, giao dịch mua bán căn hộ chung cư chưa hoàn thành, căn hộ B không đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán. VPĐKĐĐ – CN Thủ Đức tiếp tục cập nhật biến động trả kết quả cho ông H1 là trái quy định của pháp luật trong thời điểm bà N đã có thông báo chấm dứt hợp đồng ủy quyền với bà H.
Do vậy, đề nghị cấp phúc thẩm tuyên hủy Bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Thủ đức giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. -Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn phát biểu, đề nghị: Căn cứ vào hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm thì nhận thấy bản án sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng và nội dung, cụ thể:
1/Về tố tụng: - Đối với yêu cầu của nguyên đơn là tuyên hủy phần cập nhật biến động thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số:
CM529890, việc giải quyết yêu cầu này có liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan ban hành quyết định hành chính trên. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm đã không triệu tập VPĐKĐĐ –CN Thủ Đức với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ngoài ra, căn cứ theo Công văn số: 10486/CNTPTĐ của VPĐKĐĐ –CN Thủ Đức ký ngày 26/6/2024 phúc đáp đơn đề nghị ngăn chặn của bà N thể hiện sự nhầm lẫn nghiêm trọng trong quá trình thực hiện thủ tục cập nhập biến động tài sản cho ông H1, hiện đã thực hiện thủ tục ngăn chặn và chờ kết quả giải quyết của cơ quan có thẩm quyền, như vậy, cần triệu tập VPĐKĐĐ –CN T để làm rõ giao dịch giữa bà H và ông H1 đã hoàn thành hay chưa hoàn thành theo quy định của pháp luật, ảnh hưởng trực tiếp đến việc giải quyết triệt để vụ án. -Đối với yêu cầu độc lập đòi nhà của ông H1, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh những người trực tiếp cư trú tại đây, ngoài bà N cần xác minh căn nhà trên đang được cho thuê hay không và ai đang cư trú tại căn hộ, ảnh hưởng đến những người thuê nhà có liên quan. Theo nguyên đơn thì hiện nay bà N và 02 con đang thực tế cư trú, ngoài ra bà N cho ông Lê Văn T2 thuê, mặc dù hai bên không có hợp đồng thuê nhưng tại phiên tòa bị đơn cũng xác nhận biết ông T2 đang cư trú. Do vậy, cấp sơ thẩm đưa thiếu những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan tham gia tố tụng trong vụ án. 2/Về nội dung:
2.1/Giao dịch giữa bà H và ông H1 là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba:
Thứ nhất là giá mua bán căn hộ [mã căn hộ].000 đồng thấp hơn so với giá thị trường, theo chứng thư thẩm định giá là 2.968.600.000 đồng, do đó giao dịch giữa bà H và ông H1 nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế cho cơ quan thuế. Theo quy định tại khoản 2 Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự vô hiệu.
Thứ hai, bị đơn thực hiện chuyển nhượng căn hộ nhằm trốn tránh nghĩa vụ hoàn trả tài sản cho bà N. Cụ thể vào giữa tháng 02/2024, xuất phát từ việc bà N không còn nhu cầu ủy quyền cho người khác để thực hiện giao dịch quản lý căn hộ nên nguyên đơn nhiều lần yêu cầu bà H chấm dứt hợp đồng ủy quyền nhưng bà H không hợp tác, cố tình trốn tránh, không thực hiện theo yêu cầu của bà N. Vì vậy ngày 05/3/2024, bà N đã gửi thông báo chấm dứt ủy quyền đến bà H và các cơ quan có thẩm quyền trong đó có cơ quan VPĐKĐĐ – CN Thủ Đức. Bà H và các cơ quan nhận ngày 06/3/2024. Ngày 15/3/2024 tại VPĐKĐĐ – CN Thủ Đức các bên làm việc để giải quyết thông báo chấm dứt thì bà N mới biết bà H đã chuyển nhượng cho con trai. Yêu cầu bà H chấm dứt hành vi chuyển nhượng, yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền, yêu cầu VPĐKĐĐ – CN Thủ Đức ngừng giải quyết hồ sơ cập nhật biến động. 2.2/ Giao dịch mua bán căn hộ chung cư chưa hoàn thành:
Căn hộ [mã căn hộ] không đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán. Tuy nhiên, tại thời điểm ngày 05/3/2024, bà N thông báo chấm dứt hợp đồng ủy quyền căn hộ này đang có tranh chấp về quyền sở hữu vì bà N đã yêu cầu bà H ngừng thực hiện quyền ủy quyền đối với căn hộ này từ giữa tháng 02/2024.
Do đó, căn hộ này không đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán và thực hiện giao dịch mua bán trong trường hợp này là vô hiệu.
Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ sở hữu có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp. Vào ngày 06/3/2024, bà H và VPĐKĐĐ - CN Thủ Đức đã nhận thông báo chấm dứt hợp đồng ủy quyền, căn cứ chứng minh căn hộ trên vào thời điểm VPĐKĐĐ – CN Thủ Đức tiếp nhận hồ sơ của ông H1 thì đang có tranh chấp về quyền sở hữu. VPĐKĐĐ - CN Thủ Đức tiếp tục cập nhật biến động trả kết quả cho ông H1 là trái quy định của pháp luật.
Tại thời điểm bà N gửi thông báo chấm dứt hợp đồng ủy quyền với bà H đến chi nhánh thì hồ sơ đăng ký cập nhật biến động của ông H1 đối với căn hộ [mã căn hộ] chưa hoàn thành việc giải quyết trả kết quả. Ngày 15/3/2024, VPĐKĐĐ – CN Thủ Đức mời bà N yêu cầu cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan đến hủy hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, căn cứ Điều 569 Bộ luật dân sự năm 2015 trường hợp ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất kỳ khi nào nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền một thời gian hợp lý. Theo đó, bà N đã thông báo chấm dứt hợp đồng đúng quy định pháp luật. Việc VPĐKĐĐ – CN Thủ Đức yêu cầu bà N cung cấp tài liệu, chứng minh cho việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền là không hợp lý. Đồng thời ngày 20/3/2024, VPĐKĐĐ – CN Thủ Đức đã nhận được đơn khởi kiện đề ngày 18/3/2024 của bà N, trong đơn khởi kiện đã thể hiện rõ việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền và tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Ngày 26/6/2024, khi nhận đầy đủ hồ sơ từ bà N, hợp đồng ủy quyền đã có công văn số 10486 có nội dung ghi nhận nội dung đơn của bà N và thực hiện ngăn chặn các giao dịch liên quan đến tài sản nêu trên theo Thông báo thụ lý vụ án số 699/2024/TBTL ngày 04/4/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức.
Căn cứ Điều 9 Luật Nhà ở năm 2014 quy định trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê cho thuê lại thừa kế tặng cho thế chấp quyền sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Từ nội dung trên có thể thấy VPĐKĐĐ - CN T đã nhận thức rõ căn hộ [mã căn hộ] vẫn đang xảy ra tranh chấp. Việc chuyển nhượng căn hộ chưa hoàn thành về mặt pháp lý vì thủ tục đăng ký quyền sở hữu không thể thực hiện khi có tranh chấp và khi đã có yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền dẫn dến các tài liệu hồ sơ liên quan đến thủ tục đăng ký biến động đang có sai sót, VPĐKĐĐ – CN T cập nhật biến động tên sang cho ông H1 là vi phạm quy định của pháp luật về quyền sở hữu tài sản và thủ tục đăng ký đất đai làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà N.
Từ những căn cứ nêu trên, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giao lại cho cấp sơ thẩm xét xử theo đúng quy định của pháp luật.
- Bị đơn bà H ủy quyền cho ông D1, bà T cùng trình bày: Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ thì căn hộ này thuộc sở hữu của bà H, do có mối quan hệ thân thiết, tin tưởng nên bà H nhờ bà N đứng tên dùm bà Hoa lý D2 bà H không muốn cho người nhà biết có tiền mua nhà, do chưa có nhu cầu ở nên để bà N cư trú trong căn hộ và bà N đã làm hợp đồng ủy quyền ngày 20/7/2020 cho bà H toàn quyền định đoạt căn hộ của mình. Do có nhu cầu chuyển nhượng nên bà H đã báo cho bà N biết và ngày 26/02/2024, bà H chuyển nhượng căn hộ [mã căn hộ] cho ông H1, hiện nay ông H1 đang đứng tên trên giấy chứng nhận. Hợp đồng ủy quyền giữa bà N và bà H, hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà H và ông H1 là hợp pháp, không vi phạm quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, đúng quy định của pháp luật nên có hiệu lực thi hành. Thông báo chấm dứt ủy quyền của bà N là đơn phương chấm dứt không đúng quy định của pháp luật nên không có giá trị pháp lý, bà H không nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng quyền của bà N, nguyên đơn xuất trình vận đơn gửi thư nhưng không đúng địa chỉ, chữ ký đó cũng không phải của bà H. Do vậy, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là đúng quy định của pháp luật. Do vậy đề nghị cấp không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm. -Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông H1 ủy quyền cho bà T1 trình bày: Hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà H là bên được ủy quyền của bà N và ông H1 là đã thực đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Do có mối quan hệ quen biết nên ông H1 cho bà N cư trú tại căn hộ, hiện nay giao dịch đã hoàn thành, ông H1 đã được cập nhật tên trên giấy chứng nhận theo đúng quy định pháp luật.
Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bà N, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức.
- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu, đề nghị:
Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán và Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án thực hiện đúng theo trình tự Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tại phiên tòa, các đương sự chấp hành đúng theo quy định pháp luật.
Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm cho thấy, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn không có cơ sở chấp nhận nên đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 4856/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Nhận định của Toà án
Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, tranh luận tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của Viện Kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:
[1] Về hình thức và thời hạn kháng cáo: Ngày 01/10/2024, nguyên đơn bà Trần Lê Hồng N kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì đơn kháng cáo của đương sự trong hạn luật định nên hợp lệ.
[2] Về sự có mặt, vắng mặt của các đương sự: Bà N ủy quyền cho bà M; bà H ủy quyền cho ông D, bà T; ông H1 ủy quyền cho bà T1 đại diện là đúng quy định tại Điều 85 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vụ án theo quy định.
[3] Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, bà N ủy quyền cho bà M trình bày yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét hủy bản án sơ thẩm do có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và nội dung. [3.1] Xét kháng cáo của nguyên đơn cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng: Không đưa Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H – chi nhánh T5, 02 người con của bà N là Trần Ngọc Tường V, Trần Ngọc Thảo V1, ông Lê Văn T2 vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án.
Căn cứ khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:
“Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Trường hợp việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của một người nào đó mà không có ai đề nghị đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì Tòa án phải đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”.
Căn cứ vào hướng dẫn tại Công văn số: 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao: “theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP 15/5/2014 của Chính phủ thì việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng (các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 105 của Luật Đất đai) là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt; cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực. Cho nên, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu, nhưng người nhận chuyển quyền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng”. Do vậy, cấp sơ thẩm không đưa Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H – chi nhánh T5 vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng quy định của pháp luật.
Về việc đại diện nguyên đơn trình bày hiện nay tại căn hộ tranh chấp, ngoài bà N còn có 02 người con của bà N là Trần Ngọc Tường V, Trần Ngọc Thảo V1 đang cư trú, bà N còn cho ông Lê Văn T2 thuê nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa 02 người con của bà N cũng như ông T2 vào tham gia tố tụng. Xét, tại cấp sơ thẩm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không trình bày, không cung cấp tài liệu, chứng cứ cũng như không yêu cầu giải quyết hợp đồng thuê nếu có giữa bà N và ông T2. Mặt khác, trong vụ án này ông H1 xác định chỉ yêu cầu bà N phải có trách nhiệm trả lại căn hộ cho ông H1 theo đúng quy định của pháp luật.
Do vậy, nếu các đương sự có tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê thì có quyền khởi kiện tranh chấp vụ án khác khi có yêu cầu theo quy định của pháp luật.
Như vậy, đại diện nguyên đơn kháng cáo cho rằng cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng là không có cơ sở. [3.2]Xét kháng cáo của nguyên đơn cho rằng bản án sơ thẩm xét xử không đúng quy định của pháp luật. [3.2.1] Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn cho rằng hợp đồng mua bán căn hộ ngày 26/02/2024 giữa bà Lê Phụng H và ông Lương Trung H1 là giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Giao dịch mua bán căn hộ chung hộ chung cư chưa hoàn thành, căn hộ không đủ điều kiện giao dịch do có tranh chấp về quyền sở hữu, giao dịch chuyển nhượng giữa bà H và ông H1 vô hiệu.
Phía nguyên đơn cho rằng nguồn gốc căn hộ [mã căn hộ] là của bà N, do bà N không thường xuyên ở Thành phố Hồ Chí Minh nên có ủy quyền cho bà H để làm các thủ tục hành chính đối với căn nhà nhưng đến năm 2024 thì không có nhu cầu ủy quyền nữa nên bà N đã gửi thông báo chấm dứt ủy quyền cho bà H nhưng bà H lại chuyển nhượng căn hộ cho người khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với bà N. Nên nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng ủy quyền giữa bà N, bà H và tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà H và ông H1, hủy cập nhật tên ông H1 trên giấy chứng nhận. [3.2.2] Ngược lại, bị đơn bà H cho rằng nguồn gốc căn hộ là của bà H, do không muốn người nhà biết bà H mua căn hộ nên bà H nhờ bà N đứng tên dùm, sau đó bà N đã làm hợp đồng ủy quyền để trả lại quyền sở hữu căn hộ cho bà H. Do vậy, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Xét, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự thì: Nguồn gốc của căn hộ [mã căn hộ], người đứng tên trên hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư dự án là bà Hàn Thị Quỳnh T3, sau đó bà T3 chuyển nhượng cho bà H, bà H là người trực tiếp trả tiền mua căn hộ cho bà T3 thể hiện bằng phiếu thu tiền lập ngày 11/5/2017 tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần S. Như vậy, lời khai của bà H về việc nhờ bà N đứng tên dùm căn hộ nêu trên là có căn cứ. Bà N làm hình thức hợp đồng ủy quyền cho bà H để bà H thực hiện toàn bộ quyền của chủ sở hữu căn hộ. Như vậy, bị đơn bà Lê Phụng H là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ nêu trên nên bị đơn có toàn quyền xác lập quyền sở hữu của mình, chuyển nhượng căn hộ cho người khác theo quy định của pháp luật.
Xét thấy, Hợp đồng ủy quyền ngày 20/7/2020 ký giữa bà N và H tại VPCC Đặng Văn K được lập trên cơ sở tự nguyện, thỏa thuận, đúng ý chí của các đương sự và được VPCC chứng nhận theo đúng trình tự, thủ tục công chứng nên nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền là không có căn cứ. Hợp đồng mua bán căn hộ ngày 26/02/2024 giữa bà H, ông H1 được VPCC Chu Kim T4 công chứng hợp pháp, giao dịch nằm trong phạm vi hợp đồng ủy quyền ngày 20/7/2020.Việc chuyển nhượng đã hoàn thành, ngày 07/3/2024, ông H1 đã được cập nhật tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đúng quy định của pháp luật nên bà N kháng cáo cho rằng hợp đồng nêu trên là giả tạo, chưa hoàn thành là không có căn cứ. [3.3] Đối với thỏa thuận của các đương sự tại mục 4 Hợp đồng ủy quyền ngày 20/7/2020 giữa bà N và bà H có nội dung: Bà H có nghĩa vụ giao lại cho bà N toàn bộ quyền lợi vật chất, tiền thu được từ nội dung ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền giữa hai bên. Tuy nhiên, nguyên đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết số tiền 1.370.000.000 đồng bà H nhận từ ông H1 trong việc chuyển nhượng căn hộ nêu trên trong vụ án này. Cấp sơ thẩm dành quyền cho các đương sự có quyền khởi kiện tranh chấp bằng một vụ án khác theo quy định của pháp luật là có cơ sở. [3.4] Nguyên đơn kháng cáo nhưng không xuất trình được chứng cứ mới làm thay đổi bản chất của vụ án nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn cũng như đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.
Từ những phân tích và căn cứ quy định pháp luật nêu trên, xét thấy, cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng quy định. Do vậy, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc hủy bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức là không có cơ sở. Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 4846/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ đức theo đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ vào khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 29 Nghị quyết số:
326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Bà N phải nộp án phí dân sự phúc thẩm theo quy định, được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà N đã nộp.
Vì các lẽ trên,
3. Quyết định
Căn cứ vào khoản 1 Điều 148, Điều 85, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ vào Điều 26 của Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014; Căn cứ vào Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Lê Hồng N.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 4856/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. 2.1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu Tòa án:
- Tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số [số HĐ], Lô B, Chung cư G, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 26/02/2024 giữa bà Lê Phụng H và ông Lương Trung H1 vô hiệu.
- Tuyên hủy bỏ Hợp đồng ủy quyền tại Văn phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh, số C L, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh, số công chứng:
013341, quyển số: 03TP/CC-SCC/HĐGD ngày 20/7/2020 giữa bà Trần Lê Hồng N và bà Lê Phụng H.
- Buộc bà H trả lại toàn bộ, hồ sơ giấy tờ liên quan đến Hợp đồng ủy quyền, bao gồm Giấy chứng nhận số: CM529890, số vào sổ cấp GCN: CS 35205/DA do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp ngày 18/3/2019 cùng các giấy tờ liên quan khác.
- Tuyên hủy phần cập nhật biến động thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CM529890, cập nhật thông tin ông Lương Trung H1 là Chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất căn hộ số [mã căn hộ], Lô B, Chung cư G, đường H, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. 2.2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lương Trung H1. Buộc bà Trần Lê Hồng N dọn ra khỏi nhà và trả lại căn hộ S Lô B, Chung cư G, đường H, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Lương Trung H1.
3. Về án phí dân sự:
3.1. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Lê Hồng N phải nộp án phí không có giá ngạch là 1.500.000 đồng (một triệu năm trăm ngàn đồng), được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí 14.300.000 đồng (mười bốn triệu ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án có ký hiệu BLTU/23P, số 0026101 ngày 04/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. H2 lại cho bà N số tiền tạm ứng án phí 12.800.000 đồng (mười hai triệu tám trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền nêu trên.
H2 lại cho ông Lương Trung H1 số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án có ký hiệu BLTU/23P, số 0027711 ngày 04/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. 3.2.Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Lê Hồng N phải nộp 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng), được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) bà N đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0043823 ngày 07/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.
Thi hành tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.
Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
Nơi nhận: TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM
- TAND Tối cao; THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA
- TAND Cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND Cấp cao tại TP.HCM;
- VKSND TP.HCM;
- TAND thành phố Thủ Đức;
- Cục THADS TP.HCM;
- Chi cục THADS TP.Thủ Đức;
- Các đương sự; Nguyễn Thị Lan Hương
- Lưu.
Luật sư Phú Nhuận bình luận
🎯 5 điểm mấu chốt LS phân tích
Vụ án rất tinh tế và có bài học sâu sắc về giao dịch uỷ quyền BĐS — bên đứng tên hộ (nguyên đơn) muốn đòi lại tài sản đã ký uỷ quyền toàn phần. Kết quả: mất trắng cả căn hộ + phải dọn ra khỏi nhà.
Bối cảnh: Bà Trần Lê Hồng N đứng tên GCN QSDĐ căn hộ số A, Lô B, Chung cư G tại TP Thủ Đức TP.HCM (theo GCN CM529890 cấp 18/3/2019). Ngày 20/7/2020, bà N ký HĐ ủy quyền toàn phần tại VPCC Đặng Văn K cho bà Lê Phụng H được "toàn quyền nắm giữ, chi phối, sử dụng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, mua bán, chuyển nhượng, tặng cho..." căn hộ.
Diễn biến:
- 26/02/2024: bà H bán căn hộ cho ông Lương Trung H1 giá 1,37 tỷ (thấp hơn nhiều so với giá thị trường 2,97 tỷ theo thẩm định)
- 07/03/2024: ông H1 được cập nhật tên trên GCN - hoàn tất sang tên
- 05/03/2024: bà N gửi thông báo chấm dứt HĐ ủy quyền - đã muộn, sang tên đã hoàn tất trước đó 3 ngày
Bà N khởi kiện: tuyên HĐ mua bán vô hiệu do giả tạo (Điều 124 BLDS) + hủy HĐ ủy quyền + hủy sang tên → SƠ THẨM VÀ PHÚC THẨM ĐỀU BÁC. Ông H1 còn có yêu cầu độc lập buộc bà N + con dọn ra khỏi căn hộ - được chấp nhận.
SỰ THẬT ĐẰNG SAU: HĐXX phát hiện nguồn gốc căn hộ là do bà H mua từ chủ đầu tư (bà T3), có phiếu thu tiền 11/5/2017 tại Sacombank. Bà H nhờ bà N đứng tên hộ vì "không muốn người nhà biết mình mua nhà". Sau đó bà N ký HĐ ủy quyền để "trả lại quyền" cho bà H. Vụ này là ngược lại so với các vụ "đứng tên hộ" thông thường - bà N là người đứng tên hộ, không phải chủ thực.
Hội đồng Xét xử phúc thẩm TAND TP.HCM căn cứ:
- Điều 124 BLDS 2015 - giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (áp dụng ngược - kết luận HĐ mua bán KHÔNG phải giả tạo).
- Điều 569 BLDS 2015 - chấm dứt HĐ ủy quyền không thù lao: phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
- Điều 85 BLTTDS 2015 - đại diện của đương sự trong tố tụng.
- Khoản 1 Điều 308 BLTTDS 2015 - thẩm quyền phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.
- Khoản 4 Điều 68 BLTTDS 2015 - xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Công văn 64/TANDTC-PC ngày 3/4/2019 của TAND Tối cao - hướng dẫn về việc KHÔNG đưa VP đăng ký đất đai vào tham gia tố tụng khi tranh chấp HĐ chuyển nhượng đất (thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không phải quyết định hành chính cá biệt).
- Điều 9 Luật Nhà ở 2014 + Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 - đăng ký biến động tại VP đăng ký đất đai.
- Nguyên tắc: giao dịch nằm trong phạm vi ủy quyền = hợp pháp, không thể chối cãi.
Đây là phán quyết mẫu mực về hiệu lực của HĐ ủy quyền có công chứng - cảnh báo mạnh về rủi ro của việc "đứng tên hộ" và "ủy quyền toàn phần". HĐXX phúc thẩm TAND TP.HCM đã:
- Nhìn xuyên qua giấy tờ để xác định chủ sở hữu thực: dù bà N đứng tên GCN, HĐXX xác định bà H mới là chủ thực qua bằng chứng: (i) phiếu thu tiền 11/5/2017 của Sacombank ghi bà H nộp tiền; (ii) hợp đồng mua căn hộ gốc của bà T3 → bà H; (iii) bà H trực tiếp trả tiền. Vì vậy khi bà H bán cho ông H1 = chính chủ bán, hợp pháp.
- Bác dứt khoát lập luận "giao dịch giả tạo do giá thấp": bà N cho rằng giá bán 1,37 tỷ thấp hơn giá thị trường 2,97 tỷ = giao dịch giả tạo. HĐXX bác: giá thấp không tự động là giả tạo. Phải chứng minh mục đích thực sự (trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba). Trong vụ này không có chứng cứ về mục đích giả tạo.
- Xử lý sáng suốt về "chấm dứt HĐ ủy quyền không thù lao": Điều 569 BLDS cho phép bên ủy quyền chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Bà N thông báo chấm dứt ngày 5/3/2024 - nhưng bà H đã hoàn tất giao dịch từ 26/2/2024 (trước 8 ngày). Giao dịch đã hoàn thành = không thể hủy bằng cách chấm dứt ủy quyền sau.
- Áp dụng CV 64/TANDTC-PC chuẩn mực: không đưa VP đăng ký đất đai vào tham gia tố tụng vì việc cập nhật biến động là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không phải quyết định hành chính cá biệt. Đây là điểm rất quan trọng bảo vệ nguyên tắc tách bạch hành chính - dân sự.
- Bác lập luận "không triệu tập người thuê nhà và con của bà N": HĐXX phân tích - vụ án chỉ giải quyết tranh chấp HĐ ủy quyền + HĐ mua bán, không liên quan HĐ thuê. Nếu có tranh chấp về thuê - khởi kiện riêng. Việc con bà N đang ở là hệ quả tự nhiên của việc bà N mất nhà - không cần triệu tập riêng.
- Chấp nhận yêu cầu độc lập ông H1 - buộc bà N dọn ra: ông H1 là chủ hợp pháp mới → có quyền yêu cầu lấy nhà. Không có căn cứ giữ bà N cư trú trong căn hộ. Cách xử lý này bảo vệ triệt để quyền của người mua ngay tình.
- Dành quyền khởi kiện riêng về số tiền 1,37 tỷ: HĐ ủy quyền có điều khoản bà H có nghĩa vụ giao lại tiền thu được từ chuyển nhượng cho bà N (mục 4). Nếu bà H không giao - bà N có thể khởi kiện đòi tiền bằng vụ án khác. Đây là tách bạch hai quan hệ pháp lý - tranh chấp về ủy quyền/mua bán và tranh chấp về tiền.
Phán quyết có 5 giá trị pháp lý CỰC KỲ QUAN TRỌNG - đặc biệt là bài học cảnh báo:
- HĐ ủy quyền toàn phần có công chứng = "cho không" tài sản: bên được ủy quyền có toàn quyền định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp) mà không cần hỏi ý kiến bên ủy quyền. Rất nguy hiểm khi ủy quyền cho người không thân tín.
- Chấm dứt HĐ ủy quyền phải THÔNG BÁO SỚM VÀ CÓ CĂN CỨ: theo Điều 569 BLDS, phải "báo trước một thời gian hợp lý" - nếu bên được ủy quyền đã hoàn tất giao dịch trước khi nhận được thông báo, giao dịch vẫn có hiệu lực.
- Giá bán thấp không tự động là giao dịch giả tạo: phải chứng minh mục đích thực (trốn thuế, trốn nghĩa vụ). Chỉ giá thấp = không đủ căn cứ hủy HĐ theo Điều 124 BLDS.
- Xác định chủ sở hữu thực qua "chuỗi giấy tờ": phiếu thu tiền + HĐ mua gốc + người trả tiền → chủ sở hữu thực, không phải người đứng tên GCN.
- VP đăng ký đất đai KHÔNG là bên tham gia tố tụng khi tranh chấp HĐ chuyển nhượng (CV 64/TANDTC-PC) - Toà chỉ kiến nghị cập nhật/thu hồi, không huỷ trực tiếp.
- NGUYÊN TẮC SỐ 1 - KHÔNG ký HĐ ủy quyền toàn phần cho ai đó về BĐS trừ khi bạn thực sự muốn cho họ toàn quyền định đoạt. HĐ ủy quyền có công chứng có hiệu lực như "cho không" - họ có thể bán, thế chấp, tặng cho mà không cần hỏi bạn.
- Nếu buộc phải ủy quyền (đi nước ngoài dài ngày, ốm nặng...): CHỈ ủy quyền từng công việc cụ thể: (i) "quản lý cho thuê" (không bao gồm bán); (ii) "làm thủ tục hành chính X" (giới hạn phạm vi); (iii) "đại diện tham gia phiên toà vụ án Y". Ghi rõ thời hạn ủy quyền (thường 6-12 tháng), không để "vô thời hạn".
- Đối với "đứng tên hộ" BĐS - CỰC KỲ NGUY HIỂM:
(1) Người đứng tên (như bà N): có nguy cơ mất trắng nếu người thực chất muốn lấy lại + biết áp dụng đúng luật (ký HĐ ủy quyền → bán cho người khác);
(2) Người nhờ đứng tên (như bà H): có rủi ro nếu người đứng tên đột ngột bị chết, ly hôn, bị kiện nợ (tài sản có thể bị thừa kế, chia tài sản, kê biên);
(3) Cả hai bên: có nguy cơ bị xử lý về thuế TNCN (Nhà nước có thể xem xét như "tặng cho" và truy thu thuế 10% giá trị). - Nếu đã lỡ đứng tên hộ và muốn lấy lại quyền: KHÔNG chỉ đơn thuần ký HĐ ủy quyền "trả lại" như vụ này. Cách đúng:
(1) Ký Giấy công nhận tài sản riêng có công chứng - ghi rõ "tôi công nhận căn hộ X thực chất thuộc quyền sở hữu của ông/bà Y";
(2) Làm thủ tục tặng cho/chuyển nhượng lại chính danh cho người thực chất (chi phí thuế 2% giá trị đất);
(3) HOẶC làm HĐ ủy quyền hạn chế phạm vi (chỉ "quản lý cho thuê", không bao gồm "bán"). - Chấm dứt HĐ ủy quyền đúng luật:
(1) Gửi thông báo chấm dứt qua bưu điện có báo phát đến địa chỉ chính xác của bên được ủy quyền + kèm CMND của bạn;
(2) Đăng thông báo trên báo tỉnh/TP trong 3 số liên tiếp (theo Điều 570 BLDS - thông báo cho bên thứ 3);
(3) Gửi bản sao Thông báo tới VP đăng ký đất đai + VPCC đã công chứng HĐ ủy quyền gốc;
(4) Đăng ký Yêu cầu ngăn chặn giao dịch tại Chi nhánh VP đăng ký đất đai. - Nếu bên được ủy quyền đã bán tài sản trước khi bạn kịp thông báo chấm dứt: giao dịch vẫn có hiệu lực. Bạn chỉ có thể (i) đòi tiền từ bên được ủy quyền (nếu HĐ ủy quyền có điều khoản trao lại tiền); (ii) tố cáo hình sự nếu có yếu tố lừa đảo (Điều 174 BLHS); (iii) không thể đòi lại tài sản từ người mua ngay tình.
- Người mua BĐS - Cách kiểm tra "có HĐ ủy quyền không": yêu cầu bên bán xuất trình (i) bản gốc GCN QSDĐ; (ii) HĐ ủy quyền có công chứng (nếu có); (iii) tra cứu tại VPCC đã công chứng HĐ ủy quyền xem có bị chấm dứt không (miễn phí, mất 15-30 phút). Nếu ủy quyền có phạm vi "bán, chuyển nhượng" - hợp pháp giao dịch.
- Nếu bạn là bên thứ 3 mua BĐS từ người có HĐ ủy quyền: bạn được bảo vệ nếu người mua ngay tình - không biết có tranh chấp giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền. Vụ này ông H1 hoàn toàn hợp pháp - được giữ căn hộ + đuổi bà N ra.
- Chi phí LS cho tranh chấp uỷ quyền BĐS: 20-50 triệu tuỳ giá trị. Rất khó thắng nếu HĐ ủy quyền có công chứng đầy đủ + giao dịch đã hoàn tất. Cần LS tư vấn NGAY khi có ý định chấm dứt ủy quyền để tránh mất tài sản.
🕐 Timeline vụ án
👤 Nếu bạn ở vị trí này, LS khuyên
- ĐỪNG ủy quyền toàn phần - đây là bài học lớn nhất từ vụ này. Người được ủy quyền có thể bán/thế chấp/tặng cho tài sản trong 1 giây mà bạn không biết.
- Chỉ ủy quyền từng công việc cụ thể: (i) "quản lý cho thuê + thu tiền hàng tháng" (không bán); (ii) "đại diện làm thủ tục xin cấp GCN"; (iii) "đại diện tại phiên toà cụ thể". Ghi rõ giới hạn: "bên được ủy quyền KHÔNG có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp".
- Thời hạn ủy quyền cụ thể: 6-12 tháng, không "vô thời hạn" hoặc "đến khi bên ủy quyền chấm dứt". Đến hạn thì tự động hết hiệu lực - buộc phải gia hạn nếu vẫn cần.
- Chọn người tin tưởng nhất: vợ/chồng có đăng ký kết hôn, cha/mẹ ruột, con ruột đủ 18 tuổi. Cẩn trọng với anh chị em ruột (có thể tranh giành tài sản), bạn bè (mối quan hệ không ổn định), luật sư/công chứng viên (rủi ro nghề nghiệp).
- Chi phí công chứng HĐ ủy quyền: chỉ 200-500k tuỳ giá trị tài sản. Rẻ hơn nhiều so với chi phí kiện tụng đòi lại (20-100 triệu) nếu ủy quyền sai lầm.
- Lưu trữ HĐ ủy quyền + Bản sao có công chứng tại: (i) tủ két cá nhân; (ii) gửi email cho luật sư tin cậy; (iii) chụp ảnh lưu điện toán đám mây.
- HÀNH ĐỘNG NGAY - KHÔNG chậm trễ: mỗi ngày trôi qua, bên được ủy quyền có thể hoàn tất giao dịch bán tài sản. Bà N trong vụ này đã mất căn hộ vì thông báo chậm 3 ngày.
- Bước 1 - Đăng ký ngăn chặn tại VP đăng ký đất đai: nộp đơn Yêu cầu ngăn chặn giao dịch đối với GCN cụ thể. Chi phí ~100k, mất 1-2 ngày. Đây là biện pháp NHANH NHẤT chặn giao dịch mới.
- Bước 2 - Gửi Thông báo chấm dứt HĐ ủy quyền:
(1) Qua bưu điện có báo phát đến địa chỉ của bên được ủy quyền;
(2) Kèm bản sao CMND/CCCD của bạn;
(3) Nộp bản sao Thông báo tại VPCC đã công chứng HĐ ủy quyền gốc;
(4) Nộp bản sao tại VP đăng ký đất đai địa phương. - Bước 3 - Đăng báo (Điều 570 BLDS): đăng Thông báo chấm dứt trên báo tỉnh/TP trong 3 số liên tiếp. Chi phí 5-15 triệu tuỳ báo. Đây là căn cứ pháp lý mạnh để bảo vệ mình khỏi giao dịch phát sinh sau đó.
- Bước 4 - Kiểm tra ngay có giao dịch nào đã diễn ra chưa: tra cứu tại VP đăng ký đất đai. Nếu đã có giao dịch (sang tên) - khởi kiện ngay yêu cầu tuyên vô hiệu (rất khó nhưng có thể nếu chứng minh giả tạo/lừa đảo).
- Nếu đã lỡ mất tài sản như vụ này: chuyển sang chiến lược "đòi tiền" thay vì "đòi tài sản". Khởi kiện bên được ủy quyền theo Điều 4 HĐ ủy quyền (nghĩa vụ giao lại tiền thu được) + có thể tố cáo hình sự nếu có yếu tố lừa đảo.
- Chi phí + thời gian: LS 20-40tr, thời gian 8-15 tháng. Khả năng thắng thấp nếu HĐ ủy quyền có công chứng và giao dịch đã hoàn tất.
- Kiểm tra 4 điểm trước khi mua:
(1) HĐ ủy quyền gốc - đọc kỹ phạm vi ủy quyền, có bao gồm "bán, chuyển nhượng" không;
(2) Thời hạn ủy quyền - còn hiệu lực hay không;
(3) Tra cứu tại VPCC đã công chứng - có bị chấm dứt/hủy bỏ không (miễn phí, 15-30 phút);
(4) Tra cứu tại VP đăng ký đất đai - có bị ngăn chặn giao dịch không. - Cẩn trọng với "giá quá rẻ": giá bán thấp hơn thị trường 30-50% có thể là dấu hiệu giao dịch giả tạo hoặc người bán không phải chủ thực. Vụ này giá 1,37 tỷ vs 2,97 tỷ (thấp 54%) nhưng Toà vẫn công nhận hợp pháp vì có HĐ ủy quyền hợp lệ.
- Yêu cầu gặp cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền trước khi ký HĐ mua: nếu bên ủy quyền từ chối gặp mặt - CẢNH GIÁC. Có thể là dấu hiệu tranh chấp nội bộ.
- Thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng với nội dung rõ ràng ("mua căn hộ X theo HĐ ngày Y"). Không giao tiền mặt. Đây là chứng cứ khi có tranh chấp.
- Sau khi có GCN đứng tên bạn: làm ngay: (i) đăng ký hộ khẩu tại căn hộ (nếu có nhu cầu ở); (ii) yêu cầu người đang ở dọn ra (như ông H1 làm với bà N); (iii) nếu có tranh chấp - khởi kiện ngay, đừng để lâu.
- Rủi ro: giao dịch bị hủy sau này nếu chứng minh được "giả tạo" hoặc "lừa đảo". Cách phòng ngừa: (i) mua bảo hiểm chứng thư giao dịch BĐS (title insurance) nếu có; (ii) giữ đầy đủ chứng cứ về giao dịch ngay tình (email, tin nhắn, biên nhận, ảnh hoạt động); (iii) không mua nếu giá quá rẻ bất thường.
💰 Chi phí thực tế nếu bạn gặp vụ tương tự
💬 Bạn đang gặp vụ tương tự?
LS Lê Ngọc Nam · CCHN 16933 · 7+ năm hành nghề · Tư vấn miễn phí buổi đầu
| Số bản án | 365/2025/DS-PT |
| Toà án | Tòa Án Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh |
| Ngày xét xử | 30/09/2024 |
| Cấp xét xử | Phúc thẩm |
| Lĩnh vực | Dân sự |
| Tỉnh/Thành | TP.HCM |
| Về việc | Tranh chấp hợp đồng ủy quyền và tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư |
| Tags | huy-hd-mbgiay-chu-quyenbao-lanh |
| Nguồn | Cổng công bố bản án TAND Tối cao |
Tải bản án PDF
Bản án đầy đủ đã được ẩn danh theo NĐ 13/2023, giữ nguyên nội dung nhận định và quyết định của Toà án.
⬇️ Tải PDF gốc
Luật sư Lê Ngọc Nam✓ Xác thực
Luật sư điều hành — Thạc sĩ Luật
- CCHN Luật sư:16933/TP/LS-CCHN — Bộ Tư pháp Việt Nam (11/07/2019)
- Thẻ Luật sư:14955/LS — Liên đoàn Luật sư Việt Nam (12/11/2019)
- CCHN Quản tài viên:2040/TP/QTV-CCHN — Bộ Tư pháp (26/10/2023)
- Đoàn: Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh
- Chuyên môn: Hôn nhân gia đình · Đất đai · Doanh nghiệp · Hình sự · M&A · Phá sản doanh nghiệp
- Kinh nghiệm: 7+ năm hành nghề LS · Gần 10 năm pháp lý (bao gồm pháp chế Tập đoàn, M&A, hòa giải tranh tụng vụ giá trị lớn)
Nội dung bài viết được biên soạn và kiểm duyệt bởi Luật sư Lê Ngọc Nam — dựa trên quy định pháp luật hiện hành và các bản án đã có hiệu lực. Bài viết chỉ có giá trị tham khảo; các trường hợp cụ thể vui lòng liên hệ tư vấn trực tiếp để nhận đánh giá pháp lý chính xác.