BẢN ÁN 183/2024/DS-PT — Tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ và ranh giới QSDĐ

TAND TỈNH ĐỒNG THÁP

BẢN ÁN 183/2024/DS-PT NGÀY 01/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ

TAND TỈNH ĐỒNG THÁP BẢN ÁN 183/2024/DS-PT NGÀY 01/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ Năm 1999, bà H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà T (thay mặt mẹ bà T là bà Phạm Thị Đ, nay đã mất 2012): diện tích ngang 8m, dài 36m, giá 10.000.000 đồng — đã trả đủ tiền, có làm "Tờ bán đất". Bà T giao đất, bà H cất nhà và làm hàng rào. Tuy nhiên hai bên không thống nhất được chiều dài thực tế: bà H cho là 36m tính từ mốc ranh đã trồng, còn bà T cho là chỉ 36m từ phía sông.

Năm 2022, bà H khởi kiện yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện chuyển nhượng 241,7m² (diện tích theo đo đạc). Tòa sơ thẩm chỉ công nhận 217,8m² (theo sự đồng ý tự nguyện của bà T tại phiên sơ thẩm: 8m × 36m từ mốc M2 và M22). Bà H kháng cáo yêu cầu công nhận toàn bộ 241,7m².

Tòa phúc thẩm giữ nguyên: bà H không cung cấp được thêm chứng cứ gì, trong khi sự đồng ý của bà T tại sơ thẩm (217,8m²) đã được ghi nhận là căn cứ công nhận HĐ theo Điều 129 BLDS. Phần 23,9m² còn lại không thuộc phạm vi chuyển nhượng — bà H phải di dời, bà T trả giá trị cây trồng 3.100.000 đồng.

[2] Mặc dù giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa bà H với bà T không tuân thủ về hình thức, nhưng bà T đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng 10.000.000 đồng và giao đất theo thỏa thuận, bà H đã nhận đất quản lý, sử dụng xây dựng nhà ở ổn định và trồng cây từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, nên công nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa bà H với bà T theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự là phù hợp.

Bà T thừa nhận chuyển nhượng cho bà H phần đất chiều ngang 8m, chiều dài 36m... Tại phiên tòa sơ thẩm, bà T đồng ý thực hiện HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H chiều ngang 8m, chiều dài 36m, tính từ mốc M2 và mốc M22 kéo dài. Xét thấy, đây là sự tự nguyện của bà T phù hợp với pháp luật nên ghi nhận. [Phúc thẩm] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà H không cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình. Do đó, yêu cầu kháng cáo của bà H là không có căn cứ chấp nhận.

Điểm pháp lý nổi bật:

Q1: Hợp đồng chuyển nhượng đất làm bằng giấy tay, không công chứng có được công nhận không? A: Có thể, theo Điều 129 BLDS 2015. Điều kiện: giao dịch vi phạm về hình thức (thiếu công chứng) nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Trong vụ này: bà T đã nhận đủ tiền (10 triệu), giao đất; bà H đã nhận đất, xây nhà ở ổn định nhiều năm → tòa công nhận HĐ dù không có công chứng.

Q2: Khi hai bên không thống nhất về diện tích đất trong HĐ chuyển nhượng, tòa giải quyết thế nao? A: Tòa căn cứ vào: (1) nội dung "Tờ bán đất" gốc; (2) sự thừa nhận và tự nguyện của các bên tại phiên tòa; (3) kết quả đo đạc thực địa của cơ quan chuyên môn. Trong vụ này, bà T tự nguyện đồng ý tại sơ thẩm về diện tích 217,8m² → tòa ghi nhận. Bà H kháng cáo xin thêm 23,9m² nhưng không cung cấp chứng cứ mới → không được chấp nhận.

Q3: "Tờ bán đất" không ghi số thửa có giá trị pháp lý không? A: Có thể có giá trị nếu các bên đều thừa nhận giao dịch. Tòa xác định đây là "tình tiết sự kiện không phải chứng minh" (khoản 2 Điều 92 BLTTDS) khi cả nguyên và bị đơn đều xác nhận có giao dịch, đã nhận tiền và giao đất.

Q4: Người mua đất không thể sang tên do bên bán không hợp tác sau nhiều năm, có được kiện không? A: Có. Sau khi đã trả đủ tiền và nhận đất thực tế, bên mua có quyền khởi kiện buộc bên bán tiếp tục thực hiện HĐ (làm thủ tục sang tên). Thời hiệu khởi kiện: 3 năm từ ngày biết quyền bị xâm phạm.

Q5: Cây trồng trên phần đất không thuộc phạm vi chuyển nhượng được xử lý thế nào? A: Tùy trường hợp. Trong vụ này, tòa xác định cây do bà H trồng, nhưng phần đất thuộc bà T. Tòa cho bà T sở hữu cây vì "di dời ảnh hưởng" và buộc bà T trả giá trị cây theo định giá HĐ (cây đều 400.000đ + cây mít 2.700.000đ = 3.100.000đ).

Q6: Thủ tục sau khi tòa công nhận HĐ chuyển nhượng đất bằng giấy tay là gì? A: Người được công nhận quyền sử dụng đất cần đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện/Văn phòng ĐKQSDĐ) để: (1) Bên bán làm thủ tục thu hồi/điều chỉnh GCN; (2) Bên mua đăng ký, cấp GCN mới theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP BẢN ÁN 183/2024/DS-PT NGÀY 16/04/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ RANH GIỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ngày 16/4/2024 tại TAND tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 139/2024/TLPT-DS ngày 22/02/2024. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 189/2023/DS-ST ngày 20/9/2023 của TAND huyện Cao Lãnh bị kháng cáo.

ĐƯƠNG SỰ:

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Năm 1999, bà H nhận chuyển nhượng đất của bà T (thay mặt mẹ bà Đ): ngang 8m, dài 36m, giá 10.000.000 đồng — đã trả đủ, có "Tờ bán đất". Bà T giao đất. Năm 2000 bà H cất nhà, làm hàng rào lưới B40. Năm 2013 bà T cắt lưới, phát sinh tranh chấp. Hòa giải không thành. Hai bên không thống nhất chiều dài 36m (bà H: từ gốc cây gáo sông kéo vào; bà T: từ mốc M2/M22 kéo vào 36m).

Bà H khởi kiện 2022: yêu cầu công nhận chuyển nhượng 241,7m² (theo đo đạc thực tế Trung tâm K). Bà T: đồng ý sang tên 8m×36m từ mốc M2/M22.

BẢN ÁN SƠ THẨM (189/2023/DS-ST):

NHẬN ĐỊNH (Sơ thẩm):

NHẬN ĐỊNH (Phúc thẩm):

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS; NQ 326/2016/UBTVQH14.

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn