BẢN ÁN 183/2024/DS-PT — Tranh chấp HĐ chuyển nhượng QSDĐ và ranh giới QSDĐ

1. METADATA

2. TÓM TẮT

Năm 1999, bà H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà T (thay mặt mẹ bà T là bà Phạm Thị Đ, nay đã mất 2012): diện tích ngang 8m, dài 36m, giá 10.000.000 đồng — đã trả đủ tiền, có làm "Tờ bán đất". Bà T giao đất, bà H cất nhà và làm hàng rào. Tuy nhiên hai bên không thống nhất được chiều dài thực tế: bà H cho là 36m tính từ mốc ranh đã trồng, còn bà T cho là chỉ 36m từ phía sông.

Năm 2022, bà H khởi kiện yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện chuyển nhượng 241,7m² (diện tích theo đo đạc). Tòa sơ thẩm chỉ công nhận 217,8m² (theo sự đồng ý tự nguyện của bà T tại phiên sơ thẩm: 8m × 36m từ mốc M2 và M22). Bà H kháng cáo yêu cầu công nhận toàn bộ 241,7m².

Tòa phúc thẩm giữ nguyên: bà H không cung cấp được thêm chứng cứ gì, trong khi sự đồng ý của bà T tại sơ thẩm (217,8m²) đã được ghi nhận là căn cứ công nhận HĐ theo Điều 129 BLDS. Phần 23,9m² còn lại không thuộc phạm vi chuyển nhượng — bà H phải di dời, bà T trả giá trị cây trồng 3.100.000 đồng.

3. ⭐ NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[2] Mặc dù giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa bà H với bà T không tuân thủ về hình thức, nhưng bà T đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng 10.000.000 đồng và giao đất theo thỏa thuận, bà H đã nhận đất quản lý, sử dụng xây dựng nhà ở ổn định và trồng cây từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, nên công nhận giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giữa bà H với bà T theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự là phù hợp.

Bà T thừa nhận chuyển nhượng cho bà H phần đất chiều ngang 8m, chiều dài 36m... Tại phiên tòa sơ thẩm, bà T đồng ý thực hiện HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H chiều ngang 8m, chiều dài 36m, tính từ mốc M2 và mốc M22 kéo dài. Xét thấy, đây là sự tự nguyện của bà T phù hợp với pháp luật nên ghi nhận.

[Phúc thẩm] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà H không cung cấp tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình. Do đó, yêu cầu kháng cáo của bà H là không có căn cứ chấp nhận.

Điểm pháp lý nổi bật:

• Áp dụng Điều 129 BLDS 2015: giao dịch vi phạm hình thức nhưng đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ → được công nhận hiệu lực.
• Sự đồng ý tự nguyện của bên bán tại phiên tòa là căn cứ ghi nhận và công nhận HĐ.
• Bên kháng cáo không cung cấp thêm chứng cứ mới → không có căn cứ sửa án.
• Phần đất không thuộc phạm vi chuyển nhượng: bên mua phải di dời tài sản, bên bán trả giá trị cây trồng.

4. ⚖️ QUYẾT ĐỊNH

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Phan Thị H.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm 189/2023/DS-ST, cụ thể:
   • Công nhận HĐ chuyển nhượng QSDĐ 217,8m² (thửa 2881, tờ BĐ số 4, đất ở nông thôn, tại xã B, huyện C, tỉnh Đồng Tháp) giữa bà H và bà T.
   • Bà H được quyền sử dụng 217,8m² trong các mốc M21-M3-M16-A-B-M20-M21.
   • Đề nghị cơ quan nhà nước thu hồi một phần GCN của bà T (217,8m²) để cấp lại cho bà H.
   • Bà H phải di dời tài sản trên 23,9m² (mốc A-B-M19-M18-M17-A) — phần không thuộc chuyển nhượng.
   • Bà T sở hữu 2 cây trồng trên 23,9m² và trả cho bà H 3.100.000 đồng giá trị cây.
3. Án phí: Bà H và bà T đều được miễn (người cao tuổi). Chị Võ Thị Cẩm N không chịu án phí sơ thẩm.
4. Án phí phúc thẩm: Bà H được miễn (người cao tuổi).
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực từ ngày tuyên án.

5. ❓ Q&A TRAINING

Q1: Hợp đồng chuyển nhượng đất làm bằng giấy tay, không công chứng có được công nhận không? A: Có thể, theo Điều 129 BLDS 2015. Điều kiện: giao dịch vi phạm về hình thức (thiếu công chứng) nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Trong vụ này: bà T đã nhận đủ tiền (10 triệu), giao đất; bà H đã nhận đất, xây nhà ở ổn định nhiều năm → tòa công nhận HĐ dù không có công chứng.

Q2: Khi hai bên không thống nhất về diện tích đất trong HĐ chuyển nhượng, tòa giải quyết thế nao? A: Tòa căn cứ vào: (1) nội dung "Tờ bán đất" gốc; (2) sự thừa nhận và tự nguyện của các bên tại phiên tòa; (3) kết quả đo đạc thực địa của cơ quan chuyên môn. Trong vụ này, bà T tự nguyện đồng ý tại sơ thẩm về diện tích 217,8m² → tòa ghi nhận. Bà H kháng cáo xin thêm 23,9m² nhưng không cung cấp chứng cứ mới → không được chấp nhận.

Q3: "Tờ bán đất" không ghi số thửa có giá trị pháp lý không? A: Có thể có giá trị nếu các bên đều thừa nhận giao dịch. Tòa xác định đây là "tình tiết sự kiện không phải chứng minh" (khoản 2 Điều 92 BLTTDS) khi cả nguyên và bị đơn đều xác nhận có giao dịch, đã nhận tiền và giao đất.

Q4: Người mua đất không thể sang tên do bên bán không hợp tác sau nhiều năm, có được kiện không? A: Có. Sau khi đã trả đủ tiền và nhận đất thực tế, bên mua có quyền khởi kiện buộc bên bán tiếp tục thực hiện HĐ (làm thủ tục sang tên). Thời hiệu khởi kiện: 3 năm từ ngày biết quyền bị xâm phạm.

Q5: Cây trồng trên phần đất không thuộc phạm vi chuyển nhượng được xử lý thế nào? A: Tùy trường hợp. Trong vụ này, tòa xác định cây do bà H trồng, nhưng phần đất thuộc bà T. Tòa cho bà T sở hữu cây vì "di dời ảnh hưởng" và buộc bà T trả giá trị cây theo định giá HĐ (cây đều 400.000đ + cây mít 2.700.000đ = 3.100.000đ).

Q6: Thủ tục sau khi tòa công nhận HĐ chuyển nhượng đất bằng giấy tay là gì? A: Người được công nhận quyền sử dụng đất cần đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện/Văn phòng ĐKQSDĐ) để: (1) Bên bán làm thủ tục thu hồi/điều chỉnh GCN; (2) Bên mua đăng ký, cấp GCN mới theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.

6. TỪ KHÓA SEO

• hợp đồng mua đất giấy tay có giá trị không
• công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng
• Điều 129 BLDS hợp đồng vi phạm hình thức
• mua đất giấy tay đã ở ổn định nhiều năm
• tranh chấp diện tích đất chuyển nhượng
• khởi kiện buộc thực hiện hợp đồng mua đất
• bản án công nhận hợp đồng đất giấy tay 2024
• tranh chấp đất đồng tháp 2024
• tờ bán đất không có công chứng
• sang tên đất theo bản án
• cây trồng trên đất tranh chấp xử lý thế nào
• mua đất trả đủ tiền nhưng không sang tên
• thủ tục sang tên đất sau khi có bản án
• kháng cáo không có chứng cứ mới
• đất ở nông thôn chuyển nhượng

7. TOÀN VĂN GỐC

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

BẢN ÁN 183/2024/DS-PT NGÀY 16/04/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ RANH GIỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 16/4/2024 tại TAND tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 139/2024/TLPT-DS ngày 22/02/2024. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 189/2023/DS-ST ngày 20/9/2023 của TAND huyện Cao Lãnh bị kháng cáo.

ĐƯƠNG SỰ:

• Nguyên đơn: Bà Phan Thị H, SN 1960.
• Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T, SN 1948. Người đại diện: Chị Võ Thị Cẩm N.
• NLQ: Chị Võ Thị Cẩm N (SN 1986); Ngân hàng N4 chi nhánh huyện C; Anh Nguyễn Minh N1 (SN 1987); Ông Bảo H1 (SN 1965) và các con.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Năm 1999, bà H nhận chuyển nhượng đất của bà T (thay mặt mẹ bà Đ): ngang 8m, dài 36m, giá 10.000.000 đồng — đã trả đủ, có "Tờ bán đất". Bà T giao đất. Năm 2000 bà H cất nhà, làm hàng rào lưới B40. Năm 2013 bà T cắt lưới, phát sinh tranh chấp. Hòa giải không thành. Hai bên không thống nhất chiều dài 36m (bà H: từ gốc cây gáo sông kéo vào; bà T: từ mốc M2/M22 kéo vào 36m).

Bà H khởi kiện 2022: yêu cầu công nhận chuyển nhượng 241,7m² (theo đo đạc thực tế Trung tâm K). Bà T: đồng ý sang tên 8m×36m từ mốc M2/M22.

BẢN ÁN SƠ THẨM (189/2023/DS-ST):

• Công nhận HĐ CNNQSDĐ 217,8m² (theo sự đồng ý tự nguyện của bà T về mốc M2, M22).
• Phần 23,9m² (mốc A-B-M19-M18-M17-A) không thuộc phạm vi chuyển nhượng: bà H di dời tài sản, bà T trả giá trị cây 3.100.000 đồng.
• Đề nghị thu hồi GCN của bà T (217,8m²) để cấp cho bà H.
• Chị N rút yêu cầu độc lập: đình chỉ.

NHẬN ĐỊNH (Sơ thẩm):

• HĐ vi phạm hình thức nhưng bà T đã nhận đủ tiền, giao đất, bà H sử dụng ổn định → công nhận theo Điều 129 BLDS.
• Bà T tự nguyện đồng ý 217,8m² tại sơ thẩm → ghi nhận.

NHẬN ĐỊNH (Phúc thẩm):

• [2] Bà H không cung cấp thêm chứng cứ. Kháng cáo không có căn cứ.
• [3] Tòa sơ thẩm xét xử có căn cứ, giữ nguyên. Điều chỉnh cách tuyên cho rõ hơn.
• [4] Ý kiến VKS: giữ nguyên án sơ thẩm — có căn cứ, chấp nhận.
• [5] Án phí: bà H người cao tuổi, miễn.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS; NQ 326/2016/UBTVQH14.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Phan Thị H.
2. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm 189/2023/DS-ST ngày 20/9/2023 của TAND huyện Cao Lãnh, điều chỉnh cách tuyên:
   • Công nhận HĐ CNNQSDĐ 217,8m² (thửa 2881, tờ BĐ 4, đất ở nông thôn, xã B, huyện C) giữa bà H với bà T.
   • Bà H được QSDĐ 217,8m² trong mốc M21-M3-M16-A-B-M20-M21. Thu hồi GCN của bà T phần 217,8m², cấp lại cho bà H.
   • Bà H di dời tài sản trên 23,9m² (mốc A-B-M19-M18-M17-A) trả cho bà T.
   • Bà T sở hữu 2 cây (1 cây đều 400.000đ + 1 cây mít 2.700.000đ = 3.100.000đ) và phải trả bà H 3.100.000 đồng.
3. Án phí: bà H, bà T đều được miễn (người cao tuổi). Chị N không chịu án phí sơ thẩm.
4. Án phí phúc thẩm: bà H được miễn.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực từ ngày tuyên án.

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn