BẢN ÁN 255/2023/DS-PT — Tranh chấp QSDĐ và yêu cầu công nhận HĐ chuyển nhượng QSDĐ

TAND TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 255/2023/DS-PT NGÀY 01/01/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ

TAND TỈNH ĐẮK LẮK BẢN ÁN 255/2023/DS-PT NGÀY 01/01/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ Lô đất 100m² tại thôn H1, xã E, huyện Krông Năng, Đắk Lắk là trung tâm của vụ tranh chấp giữa 3 bên qua 2 chuỗi giao dịch:

Chuỗi 1 (nguyên đơn ông N): Ông N nhận chuyển nhượng từ ông Y N1 Mlô năm 1995 (lô đấu thầu số 16), có xác nhận UBND xã. Được cấp GCN tháng 12/2007. Tuy nhiên, GCN cấp nhầm sang thửa 141 (đất người khác đang dùng) thay vì thửa 142.

Chuỗi 2 (bị đơn ông Q → NLQ anh L): Ông Q nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Thanh H2 năm 2005, được cấp GCN tháng 1/2006 (thửa 142). Năm 2015, ông Q bán lại cho anh L và chị H (300 triệu, HĐ viết tay, chưa công chứng).

Tòa hành chính trước đó hủy cả 2 GCN (do cấp sai). Ông N khởi kiện đòi ông Q trả đất thửa 142. Tòa sơ thẩm chấp nhận đơn ông N. Tòa phúc thẩm đảo ngược hoàn toàn: bác đơn ông N (không quản lý đất, đăng ký sai thửa), công nhận quyền ông Q → và HĐ chuyển nhượng cho anh L/chị H. [2.1] Quyền sử dụng đất của ông Trần Văn Q được xác lập trên cơ sở nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Thanh H2 và được UBND huyện N công nhận và cấp GCN vào ngày 09/01/2006, phù hợp với quy định tại Điều 688 BLDS 2005. Ông Q nhận đất và sử dụng đất hợp pháp, công khai, ngay tình và ổn định từ năm 2005 cho đến khi ông N khởi kiện vụ án hành chính... [2.2] Khi cấp GCN, UBND xã E và UBND huyện N đã không kiểm tra, xác minh nguồn gốc... dẫn đến cấp GCN cho nguyên đơn ông N chồng lấn sang đất của ông P, còn diện tích đất của ông N theo giấy tờ thì cấp cho ông Q, là không đúng trên thực tế. Quyền lợi ông N được đảm bảo theo Bản án HC phúc thẩm 112/2019 — có quyền yêu cầu bồi thường theo Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước. [2.3] Bản án sơ thẩm chỉ căn cứ vào giấy tờ nguồn gốc ban đầu của nguyên đơn để chấp nhận yêu cầu — chưa xem xét, đánh giá toàn diện quá trình sử dụng đất — không đúng.

[3] Tại thời điểm chuyển nhượng (2015), vợ chồng ông Q, bà C là người sử dụng đất hợp pháp nên có quyền chuyển nhượng cho anh L, chị H. Sau khi nhận, anh L chị H đã trả đủ tiền, nhận nhà đất sử dụng ổn định. Cả hai bên đều đồng ý công nhận hiệu lực HĐ → áp dụng điểm b.3, tiểu mục 2.2, mục 2, phần II Nghị quyết 02/2004 và Điều 129 BLDS 2015 để công nhận HĐ.

Điểm pháp lý nổi bật:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 BLTTDS; Điều 117, 129, 166, 186, 189, 190, 500, 501 BLDS 2015; Điều 166, 167, 168 Luật Đất đai 2013.

Chấp nhận kháng cáo của ông Trần Văn Q và anh Nguyễn Văn L. Sửa Bản án sơ thẩm 14/2023/DS-ST:

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Xuân N và bà Trần Thị E (đòi lấy thửa 86/cũ 142 từ ông Q, bà C).

Chấp nhận yêu cầu độc lập của anh Nguyễn Văn L và chị Trần Thị H:

Chi phí xem xét thẩm định: Ông N, bà E chịu 4.000.000 đồng (khấu trừ tạm ứng đã nộp).

Án phí:

Bản án phúc thẩm có hiệu lực từ ngày tuyên án.

Q1: GCN đất được cấp nhưng địa chỉ thực địa sai (thửa 141 thay vì 142) — người mang GCN có đòi lại đất được không? A: Không thể đòi đất bằng vụ kiện dân sự khi đất thực tế đang do người khác hợp pháp sử dụng. Người bị thiệt hại do GCN cấp sai phải khiếu kiện hành chính để hủy GCN sai và yêu cầu bồi thường nhà nước theo Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước (đây là tuyên bố của Bản án HC 112/2019 được trích dẫn trong vụ này).

Q2: Người mua đất ngay tình (ông Q) sử dụng ổn định nhiều năm, sau đó GCN bị hủy — quyền lợi của họ được bảo vệ thế nào? A: Tòa bảo vệ người sử dụng đất ngay tình, hợp pháp, công khai, ổn định. Dù GCN bị hủy vì lỗi hành chính, quyền sử dụng thực tế của ông Q vẫn được tòa công nhận là "có căn cứ và hợp pháp". Nguyên đơn (ông N) không thể đòi đất mà phải tìm con đường bồi thường nhà nước.

Q3: HĐ chuyển nhượng đất viết tay, chưa công chứng có được công nhận không? A: Có, trong trường hợp: (1) Cả hai bên đều đồng ý yêu cầu công nhận; (2) Đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (trả tiền, giao đất, sử dụng ổn định). Căn cứ pháp lý: Điều 129 BLDS 2015 và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP.

Q4: Khi có 2 GCN cấp cho 2 người khác nhau trên cùng một thửa đất, ưu tiên GCN nào? A: Tòa xem xét toàn diện: nguồn gốc thực tế, quá trình sử dụng, tính hợp pháp của từng GCN. Trong vụ này: GCN của ông N cấp sai địa chỉ thực địa (ông N chưa bao giờ nhận đất thực tế); GCN của ông Q cấp đúng thửa 142 nơi ông Q đang sử dụng từ 2005 → ưu tiên GCN gắn với thực tế sử dụng hợp pháp.

Q5: Lỗi của cơ quan nhà nước cấp GCN sai gây thiệt hại cho ai, ai phải bồi thường? A: Nhà nước (UBND huyện) phải bồi thường cho người bị thiệt hại (ông N). Người bị hại khởi kiện theo Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước, không phải kiện trong vụ tranh chấp đất dân sự.

Q6: Người mua thứ hai (anh L/chị H) mua đất từ ông Q trong khi ông Q đang bị kiện — HĐ có hiệu lực không? A: Có. Tại thời điểm giao dịch (11/2015), ông Q là người sử dụng đất hợp pháp. Vụ kiện hành chính (2017) xảy ra sau đó. Anh L/chị H mua ngay tình, không biết về tranh chấp → HĐ được công nhận. Việc GCN bị hủy sau đó không làm vô hiệu HĐ mua bán giữa anh L và ông Q.

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK BẢN ÁN 255/2023/DS-PT NGÀY 10/08/2023 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ YÊU CẦU CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ngày 10/8/2023, tại TAND tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm vụ án dân sự thụ lý số 144/2023/TLPT-DS ngày 14/6/2023. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2023/DS-ST ngày 11/4/2023 của TAND huyện Krông Năng bị kháng cáo.

ĐƯƠNG SỰ:

LỊCH SỬ VỤ ÁN (tóm tắt):

1994-1995: Ông Y N1 Mlô mua đấu thầu lô 16 (100m², thửa 142) và bán lại cho ông N năm 1995 (có xác nhận UBND xã E). Ông N không nhận đất thực tế. 2005: Ông Q nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Thanh H2 (lô 16 tại thửa 142) với giá 36 triệu. Được UBND huyện cấp GCN AC 486606 ngày 09/01/2006 (thửa 142). Ông Q làm nhà ở từ 2006. 2007: Ông N đăng ký cấp GCN — kê khai sai thửa 141 (thay vì 142), được cấp GCN AK 565857 ngày 25/12/2007. 2017: Phát hiện sai lầm, ông N khởi kiện hành chính. Bản án HC PT 112/2019: Hủy cả 2 GCN. UBND huyện N ra Quyết định 2068, 2069 năm 2020 hủy bỏ giá trị pháp lý 2 GCN. 2015: Ông Q bán nhà đất cho anh L và chị H (300 triệu, HĐ viết tay). Anh L sử dụng đến nay.

BẢN ÁN SƠ THẨM (14/2023/DS-ST):

NHẬN ĐỊNH (Phúc thẩm):

[2.1] Ông Q sử dụng đất hợp pháp, ngay tình, ổn định từ 2005. Trích sổ đăng ký địa chính UBND xã E (bằng chứng mới): xác nhận ông H2 có QSDĐ thửa 142 từ năm 2002 → ông H2 có quyền bán cho ông Q. Lỗi của cơ quan địa chính không làm mất quyền của ông Q. Sơ thẩm chỉ dựa giấy tờ ban đầu của ông N mà không đánh giá toàn diện → sai. [2.2] Ông N không nhận đất thực tế, đăng ký sai thửa → GCN cấp sai không phải lỗi của ông Q → không thể dùng để đòi đất từ ông Q. Quyền bảo vệ của ông N: yêu cầu bồi thường nhà nước. [2.3] → Bác đơn ông N. Sửa bản án sơ thẩm.

[3] Anh L/chị H mua đất từ ông Q năm 2015 (khi ông Q là người QSDĐ hợp pháp). Đã trả đủ tiền, nhận và sử dụng ổn định. Cả hai bên đồng ý công nhận HĐ → áp dụng NQ 02/2004 và Điều 129 BLDS 2015 → công nhận HĐ. GCN của ông Q bị hủy sau đó không làm vô hiệu HĐ → anh L/chị H có quyền liên hệ cơ quan cấp GCN.

QUYẾT ĐỊNH (đã nêu đầy đủ ở mục 4 trên).

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn