BẢN ÁN 333/2023/DS-PT — HĐ chuyển nhượng đất vô hiệu một phần (hiến đất xây chùa không thực hiện được)

1. METADATA

2. TÓM TẮT

Năm 2014, bà T (nguyên đơn, chủ đất 10.078,5m² tại xã I, huyện C, Gia Lai) ký HĐ chuyển nhượng toàn bộ 10 sào (10.078,5m²) cho bà T1 (bị đơn, tu sĩ tự xưng xây chùa). Thực chất, hai bên có thỏa thuận riêng: chỉ bán thực sự 5 sào (500 triệu đồng, đã thanh toán đủ năm 2017), còn 5 sào kia bà T hiến cho việc xây chùa với điều kiện khi nào được phép xây chùa mới giao đất.

Sau đó, bà T1 bị trục xuất khỏi huyện C, không xin được phép xây chùa nhưng không trả 5 sào đất hiến. Năm 2018, bà T1 còn tự ý cho người vào phá cây, rào đất, không trả tiền và không thực hiện thỏa thuận trả đất.

Bà T khởi kiện: (1) Tuyên bố HĐ CNNQSDĐ ngày 18/9/2014 vô hiệu một phần (5 sào hiến để xây chùa, có điều kiện); (2) Hủy GCN đã cấp cho bà T1 (các GCN cấp ngày 15/10/2014 và 12/4/2016). Cả sơ thẩm lẫn phúc thẩm đều chấp nhận yêu cầu của bà T.

3. ⭐ NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[2.1] Năm 2014, giữa bà T và bà T1 có lập HĐ CNNQSDĐ... Tuy nhiên, tại Giấy biên nhận ngày 15/12/2016 và ngày 14/01/2017 (sau ngày lập HĐ) thì thể hiện bà T chỉ chuyển nhượng cho bà T1 05 sào đất với giá 500.000.000 đồng (bà T đã nhận đủ số tiền này), 05 sào đất còn lại là bà T hiến để làm chùa và khi nào xây chùa sẽ giao đất. Giấy biên nhận được cả bà T và bà T1 đều ký xác nhận.

Những người làm chứng... xác nhận có sự việc bà T hiến 05 sào đất để giao cho bà T1 xây dựng chùa là có thật. Mặc dù giữa hai bên đã ký HĐ chuyển nhượng nhưng trên thực tế bà T vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng phần diện tích đất đang tranh chấp và tài sản trên đất... từ đó cho đến nay.

Việc bà T chuyển nhượng cho bà T1 05 sào đất, 05 sào đất còn lại là hiến, giao bà T1 xây chùa là sự thật và các bên cam kết khi nào xây chùa mới giao đất. Do bà T1 không xây dựng được chùa nên bà T khởi kiện đòi lại 05 sào đất hiến như đã thỏa thuận... là có cơ sở.

[2.2] Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy GCN số CD838452 và hủy một phần GCN số CD838453 là có căn cứ.

Điểm pháp lý nổi bật:

• Giao dịch có điều kiện: HĐ chuyển nhượng về hình thức, nhưng thực chất là hiến đất có điều kiện (xây chùa). Khi điều kiện không thực hiện được, người hiến có quyền đòi lại.
• Giấy biên nhận sau HĐ là bằng chứng thể hiện ý chí thực sự của các bên, mâu thuẫn với nội dung HĐ và có giá trị chứng minh cao hơn.
• Thực tế chiếm hữu (bà T vẫn quản lý đất sau khi ký HĐ) là bằng chứng không giao đất thực sự cho 5 sào hiến.
• Việc GCN được cấp sau đó không vô hiệu hóa quyền đòi lại đất nếu giao dịch gốc vô hiệu một phần.

4. ⚖️ QUYẾT ĐỊNH

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị T1.
2. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm 12/2023/DS-ST ngày 18/7/2023 của TAND tỉnh Gia Lai:
   • Tuyên bố vô hiệu một phần HĐ CNNQSDĐ ngày 18/9/2014 đối với 4.989,3m² (diện tích thực tế đo đạc ngày 22/3/2023) — là phần bà T hiến để làm chùa.
   • Buộc bà T1 trả lại 4.989,3m² gồm 2 phần:
     • Phần 1: 605,8m² trong GCN số CD838452 (thửa 126).
     • Phần 2: 4.383,5m² trong GCN số CD838453 (thửa 127).
   • Hủy toàn bộ GCN số CD838452 (thửa 126, 601,5m²) cấp ngày 12/4/2016.
   • Hủy một phần GCN số CD838453 (thửa 127, phần 4.383,5m²) cấp ngày 12/4/2016.
3. Không chấp nhận yêu cầu hủy toàn bộ GCN số CD838453.
4. Án phí: bà T1 chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

5. ❓ Q&A TRAINING

Q1: Hợp đồng chuyển nhượng đất toàn bộ 10 sào nhưng thực chất chỉ bán 5 sào — tòa xử lý thế nào? A: Tòa xem xét ý chí thực sự của các bên thông qua tài liệu bổ sung (giấy biên nhận sau HĐ, lời khai người làm chứng, thực tế chiếm hữu). Khi xác định 5 sào còn lại là "hiến có điều kiện" chứ không phải bán, tòa tuyên HĐ vô hiệu một phần (chỉ vô hiệu với 5 sào hiến, không ảnh hưởng đến 5 sào đã bán hợp lệ).

Q2: Điều kiện giao đất (xây chùa được phép) không thực hiện được, người hiến có đòi lại đất không? A: Có. Đây là giao dịch có điều kiện. Khi điều kiện không thể thực hiện (không xin được phép xây chùa) và bên nhận không trả đất theo thỏa thuận, bên hiến có quyền khởi kiện đòi lại đất. Tòa công nhận quyền này.

Q3: Giấy biên nhận tiền lập sau HĐ chuyển nhượng có giá trị pháp lý không? A: Có và rất quan trọng. Giấy biên nhận là tài liệu thể hiện thỏa thuận thực sự của các bên sau khi ký HĐ — có thể điều chỉnh, bổ sung, làm rõ nội dung HĐ trước đó. Trong vụ này, giấy biên nhận có chữ ký của cả hai bên và người làm chứng → xác thực thỏa thuận hiến đất có điều kiện.

Q4: Khi GCN đã được cấp cho người khác, bên bị thiệt hại có đòi lại đất và hủy GCN không? A: Có. Nếu GCN được cấp trên cơ sở giao dịch vô hiệu, tòa có quyền tuyên hủy GCN đó theo yêu cầu của bên có quyền lợi. UBND cấp GCN là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Q5: Tu sĩ hoặc cơ sở tôn giáo có thể nhận chuyển nhượng đất cá nhân không? A: Tổ chức tôn giáo không thuộc đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ ở (theo Luật Đất đai). Tuy nhiên, cá nhân là tu sĩ vẫn có quyền nhận chuyển nhượng với tư cách cá nhân. Trong vụ này, giao dịch ký với bà T1 là cá nhân → hợp lệ về chủ thể, nhưng vô hiệu một phần vì điều kiện giao dịch (hiến đất xây chùa).

Q6: "Vô hiệu một phần" HĐ có nghĩa là gì? A: HĐ vẫn có hiệu lực cho phần hợp lệ (5 sào đã bán thực sự với giá 500 triệu, đã thanh toán), nhưng phần vô hiệu (5 sào hiến để xây chùa có điều kiện) không phát sinh quyền, nghĩa vụ pháp lý → bên nhận phải trả lại đất, bên cấp GCN trên phần đó phải hủy GCN tương ứng.

6. TỪ KHÓA SEO

• hiến đất xây chùa không thực hiện được đòi lại
• hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu một phần
• giao dịch đất có điều kiện tòa án
• hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• tranh chấp đất gia lai 2023
• tu sĩ nhận đất chuyển nhượng hợp pháp không
• giấy biên nhận tiền mua đất sau hợp đồng
• đất hiến cho cơ sở tôn giáo đòi lại
• Điều 123 124 BLDS giao dịch vô hiệu
• bản án hủy GCN quyền sử dụng đất
• vô hiệu một phần hợp đồng đất
• đất tặng cho có điều kiện pháp luật
• tranh chấp đất cấp cao đà nẵng 2023
• hủy GCN do giao dịch vô hiệu
• tòa án buộc trả lại đất hiến tặng

7. TOÀN VĂN GỐC

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI ĐÀ NẴNG

BẢN ÁN 333/2023/DS-PT NGÀY 21/12/2023 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 21/12/2023, tại TAND Cấp cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm vụ án dân sự thụ lý số 212/2023/TLPT-DS ngày 27/10/2023 về tranh chấp QSDĐ, yêu cầu tuyên bố HĐ CNNQSDĐ vô hiệu một phần và yêu cầu hủy GCN. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2023/DS-ST ngày 18/7/2023 của TAND tỉnh Gia Lai bị kháng cáo.

ĐƯƠNG SỰ:

• Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T. Đại diện: bà Nguyễn Thái N.
• Bị đơn: Bà Hoàng Thị T1 (tên gọi khác N). Đại diện: bà Nguyễn Thị T2, bà Phan Thụy Trang Đ, bà Trần Thị Lan A.
• NLQ: UBND huyện C; UBND xã I; Sở TN&MT tỉnh G; VP ĐKĐĐ chi nhánh huyện C.
• Người kháng cáo: Bị đơn bà Hoàng Thị T1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tháng 10/2014: bà T có nguyện vọng hiến 5 sào đất xây chùa → bà T1 xuất hiện, đề xuất mua thêm 5 sào nữa và làm HĐ CNNQSDĐ toàn bộ 10 sào (10.078,5m²) cùng lúc "cho tiện" làm thủ tục xây chùa.

Ngày 18/9/2014: ký HĐ CNNQSDĐ 10.078,5m², giá 10.000.000đ (ghi trong HĐ). Bà T1 được cấp GCN ngày 15/10/2014. Năm 2016: tách thành 2 thửa (126: 601,5m²; 127: 9.477m²), được cấp GCN CD838452 và CD838453.

Giấy biên nhận 15/12/2016 và 14/01/2017 (cả hai bên ký): xác nhận bà T bán bà T1 05 sào giá 500.000.000đ (đã nhận đủ); 05 sào còn lại bà T hiến để xây chùa, khi nào xây chùa mới giao đất.

Năm 2017: bà T1 bị trục xuất, không xây được chùa; không trả đất 5 sào hiến; còn phá cây, rào đất. Bà T đòi nhiều lần không được, khởi kiện năm 2022.

BẢN ÁN SƠ THẨM (12/2023/DS-ST):

• Chấp nhận một phần: tuyên vô hiệu một phần HĐ ngày 18/9/2014 (phần 4.989,3m²).
• Buộc bà T1 trả lại 4.989,3m² (phần 1: 605,8m² trong GCN CD838452; phần 2: 4.383,5m² trong GCN CD838453).
• Hủy GCN CD838452; Hủy một phần GCN CD838453.

NHẬN ĐỊNH (Phúc thẩm):

[1] Tố tụng hợp lệ.

[2.1] HĐ ngày 18/9/2014 và Giấy biên nhận ngày 15/12/2016, 14/01/2017 (hai bên ký) xác nhận: bà T chỉ bán 5 sào, 5 sào còn lại hiến để xây chùa có điều kiện. Bà T vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất tranh chấp sau khi ký HĐ → xác nhận chưa giao đất thực sự. Người làm chứng cũng xác nhận. Do bà T1 không xây được chùa → bà T có quyền đòi lại. Án sơ thẩm đúng căn cứ.

[2.2] GCN CD838452 và CD838453 cấp sau khi bà T1 tách thửa từ GCN BT260775. Phần đất 4.989,3m² nằm trong 2 GCN này → hủy GCN CD838452 và hủy một phần CD838453 là có căn cứ. Bị đơn không cung cấp chứng cứ mới. Không chấp nhận kháng cáo.

[3] Bà T1 chịu án phí phúc thẩm 300.000 đồng.

[4] Các quyết định khác không kháng cáo đã có hiệu lực.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 BLTTDS; Điều 120, 124 BLDS; Điều 203 Luật Đất đai 2013; khoản 1 Điều 29 NQ 326/2016/UBTVQH14.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Hoàng Thị T1; Giữ nguyên Bản án sơ thẩm 12/2023/DS-ST.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị T:

   • Tuyên bố vô hiệu một phần HĐ CNNQSDĐ ngày 18/9/2014 đối với 4.989,3m² (theo biên bản thẩm định 22/3/2023).
   • Buộc bà T1 trả lại: Phần 1 (605,8m² trong GCN CD838452); Phần 2 (4.383,5m² trong GCN CD838453).
   • Hủy GCN CD838452 (thửa 126, 601,5m²) do Sở TN&MT cấp ngày 12/4/2016.
   • Hủy một phần GCN CD838453 (4.383,5m²).

3. Không chấp nhận hủy toàn bộ GCN CD838453 (thửa 127, 9.477m²).

4. Án phí: bà T1 chịu 300.000 đồng án phí phúc thẩm (khấu trừ biên lai 0000326 ngày 14/8/2023).

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực từ ngày tuyên án.

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn