BẢN ÁN 414/2023/DS-PT — Đòi lại nhà đất + tranh chấp HĐ ủy quyền (Việt kiều Canada vs người ở nhờ)

TAND CẤP CAO TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 414/2023/DS-PT NGÀY 01/01/2023 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TAND CẤP CAO TẠI TP. HỒ CHÍ MINH BẢN ÁN 414/2023/DS-PT NGÀY 01/01/2023 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nhà đất số 135A, đường 2/9, Phường 1, TP. Vĩnh Long (thửa 146, 1.374m²) có nguồn gốc của cố Hồ Chí Vang và cố Nguyễn Thị Kiên (trước 1958). Sau khi các cụ qua đời, cụ Hồ Thị Hưng (không có con) lập di chúc năm 1981 cho ông Nguyễn Ngọc G (cháu ngoại, Việt kiều Canada) toàn quyền nhà đất. Hai người thân còn lại (cụ Hồ Thị Tư và cụ Hồ Thị Phước, định cư nước ngoài) cũng lập giấy chuyển quyền năm 2002 cho ông G và bà D.

Khoảng 1989, bà Nguyễn Thị Thanh L (giáo viên) được gia đình cụ Phước cho ở nhờ với cam kết bằng văn bản: "khi nào chủ cần thì dọn đi ngay vô điều kiện". Năm 1992, cụ Phước sang Mỹ. Bà L tiếp tục ở, kê khai đất để được cấp GCN ngày 31/12/2001 đứng tên bà L (dù không có quyền). Năm 2014, UBND tỉnh thu hồi GCN của bà L. Tòa hành chính 2018 bác khiếu kiện của bà L.

Năm 2019, ông G, bà D khởi kiện đòi nhà đất. Sơ thẩm chỉ công nhận quyền thừa kế và buộc bà L bồi hoàn giá trị đất (8,4 tỷ) thay vì trả đất. Phúc thẩm sửa toàn bộ — buộc bà L trả lại nhà và đất, ông G/bà D hoàn trả công sức 2 tỷ đồng + giá trị tài sản do bà L xây dựng. [3.1] Có căn cứ xác định bà Nguyễn Thị Thanh L, ông Huỳnh Vinh S... là người ở nhờ nhà đất số 135A có nguồn gốc của cố Vang và cố Kiên.

Cụ Hưng lập di chúc năm 1981 cho ông G toàn quyền nhà 135A. Cụ Tư và cụ Phước (định cư nước ngoài) đều lập giấy chuyển quyền cho ông G/bà D. Tất cả các thừa kế hàng thứ nhất của cố Vang, cố Kiên đều đã có văn bản hợp pháp chuyển quyền thừa hưởng nhà đất 135A cho ông G và bà D → không có căn cứ để bác yêu cầu của nguyên đơn. [3.2] Bà L không có quan hệ thừa kế với các cụ → không có căn cứ chấp nhận yêu cầu phản tố của bà L (hủy văn bản khai nhận thừa kế). [3.3] Ông G mang hộ chiếu Canada, có giấy miễn thị thực vào Việt Nam → thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà và QSDĐ tại Việt Nam theo Khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 và Điều 186 Luật Đất đai 2013. [3.4] Khi được ở nhờ (1990), bà L cùng chồng tự viết cam kết "khi nào chủ cần thì dọn đi ngay vô điều kiện". Bà L tự ý tháo dỡ nhà cũ (cuối 2018) và xây nhà mới. Do đó cần buộc bà L trả toàn bộ nhà đất, ông G hoàn trả giá trị tài sản bà L đã xây + 2.000.000.000 đồng công sức giữ gìn (nguyên đơn tự nguyện đề nghị tại phúc thẩm).

[4] HĐ ủy quyền ngày 25/9/2018 giữa bà L (ở nhờ, không có quyền) với chị T là vô hiệu theo Điều 123, 407 BLDS vì bà L không phải chủ sử dụng đất hợp pháp → buộc chị T trả lại phần đất đang quản lý.

Điểm pháp lý nổi bật:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 BLTTDS 2015; NQ 326/2016:

Chấp nhận kháng cáo của ông G/bà D; Không chấp nhận các kháng cáo còn lại; Chấp nhận một phần kháng nghị VKS. Sửa Bản án sơ thẩm 19/2022/DS-ST:

2.1. Buộc bà L, ông S, anh Giang, chị Thảo giao trả cho ông G/bà D toàn bộ thửa đất 146 (1.310,9m² còn lại sau khi nhà nước thu hồi 156,4m²) + căn nhà 135A (68,5m², giá trị 199.761.125đ) + các vật kiến trúc khác.

Ông G/bà D được QSDĐ 1.154,5m² và nhận 982.778.680 đồng tiền bồi thường do thu hồi đất.

Ông G/bà D hoàn trả cho bà L/ông S: giá trị căn nhà 135A + vật kiến trúc (247.620.428 đồng) + công sức giữ gìn tài sản (2.000.000.000 đồng) = tổng 2.247.620.428 đồng. 2.2. Tuyên bố HĐ ủy quyền ngày 25/9/2018 giữa bà L/ông S với chị T là vô hiệu. 2.3. Người thuê mặt bằng (ông T, ông H, ông Hùng) tự thỏa thuận thuê mới với ông G/bà D.

3. Án phí sơ thẩm: Nguyên đơn chịu 80.350.800đ; Chị T chịu 75.114.000đ; Anh Giang/chị Thảo mỗi người 300.000đ.

Q1: Việt kiều định cư ở Canada có được đứng tên QSDĐ và nhà ở tại Việt Nam không? A: Có, nếu thuộc đối tượng "được phép nhập cảnh vào Việt Nam" theo Điều 186 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở 2014. Ông G có giấy miễn thị thực vào Việt Nam → đủ điều kiện. Nếu không thuộc đối tượng nhập cảnh: chỉ được hưởng giá trị tài sản thừa kế bằng tiền.

Q2: Người được cụ/ông bà cho ở nhờ từ thập niên 1980 có thể bị yêu cầu dọn đi sau 30+ năm không? A: Có, nếu có văn bản cam kết "ở nhờ, dọn đi khi chủ cần". Cam kết của bà L năm 1990 được viết tay, có chữ ký ràng buộc vô thời hạn. Dù ở nhiều năm, bà L không xác lập quyền sở hữu hợp pháp → phải trả đất khi chủ yêu cầu.

Q3: Người ở nhờ tự kê khai và được cấp GCN đất — quyền đó có bền vững không? A: Không. GCN cấp sai cho người ở nhờ (không có quyền) sẽ bị thu hồi. Trong vụ này, UBND tỉnh thu hồi GCN của bà L năm 2014, tòa hành chính 2018 bác khiếu kiện của bà L — xác nhận GCN đó cấp sai.

Q4: Khi người ở nhờ đã xây dựng nhiều công trình trên đất trong nhiều năm, chủ đất phải xử lý thế nào? A: Chủ đất được lấy lại đất và toàn bộ công trình trên đó, đồng thời hoàn trả giá trị còn lại của công trình cho người xây (theo giá định giá). Trong vụ này, nguyên đơn còn tự nguyện trả thêm 2 tỷ đồng "công sức giữ gìn tài sản" — được tòa ghi nhận.

Q5: HĐ ủy quyền quản lý đất ký bởi người không có quyền sở hữu đất có hiệu lực không? A: Không. HĐ ủy quyền để người thứ ba quản lý, sử dụng đất với tư cách "chủ sở hữu" phải do chủ sở hữu hợp pháp ký. Bà L không phải chủ sở hữu hợp pháp thửa 146 → HĐ ủy quyền của bà L với chị T vô hiệu theo Điều 123, 407 BLDS.

Q6: Di chúc + giấy chuyển quyền từ tất cả người thừa kế — ai còn có thể tranh chấp tài sản đó? A: Gần như không ai. Khi toàn bộ người thừa kế hàng thứ nhất (cụ Hưng: di chúc; cụ Tư và cụ Phước: giấy chuyển quyền có xác nhận lãnh sự) đều chuyển quyền cho ông G/bà D → không còn người nào có căn cứ hợp pháp để tranh chấp quyền thừa kế nhà đất 135A.

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BẢN ÁN 414/2023/DS-PT NGÀY 28/06/2023 VỀ ĐÒI LẠI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Ngày 28/6/2023, tại TAND Cấp cao tại TP. HCM xét xử phúc thẩm vụ án dân sự thụ lý số 195/2023/TLPT-DS ngày 03/4/2023. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2022/DS-ST ngày 01/12/2022 của TAND tỉnh Vĩnh Long bị kháng cáo, kháng nghị.

ĐƯƠNG SỰ:

NGUỒN GỐC NHÀ ĐẤT: Cố Hồ Chí Vang (mất 1945) + cố Nguyễn Thị Kiên (mất 1980) → 3 con: cụ Hồ Thị Phước (1 con Huỳnh Thị Đức, định cư Mỹ), cụ Hồ Thị Hưng (không con), cụ Hồ Thị Tư (4 con, Canada). 1980: Cụ Hưng kê khai đất theo CT 299/TTg. 1981: Cụ Hưng lập di chúc cho ông G toàn quyền nhà 135A. Cụ Hưng chết 16/11/1981. 1992: Cụ Phước và bà Đức sang Mỹ. Bà L và bà Chính tiếp tục ở. 2002: Cụ Tư và cụ Phước lập giấy chuyển quyền cho ông G/bà D (xác nhận lãnh sự). 2001: Bà L kê khai đất và được cấp GCN S976639 ngày 31/12/2001. 2014: UBND tỉnh thu hồi GCN của bà L (Quyết định 1296/QĐ-UBND). 2015: Bà L khiếu kiện → Bản án HC PT 542/2018 bác khiếu kiện. 2018: Bà L tự ý phá nhà thờ cũ, xây nhà mới. 2018: Bà L ký HĐ ủy quyền quản lý đất cho chị T (VP CC Trần Thị Minh). 2019: Ông G, bà D về Việt Nam nộp đơn khởi kiện.

NHẬN ĐỊNH (Phúc thẩm — tóm tắt):

[2.1-2.4] Tố tụng hợp lệ. Anh Cường (chồng chị T) đã tham gia phúc thẩm bổ sung — đủ. [3.1] Bà L, ông S là người ở nhờ. Tất cả thừa kế hàng 1 đã chuyển quyền cho ông G/bà D. [3.2] Bà L không có quan hệ thừa kế với cố Vang/Kiên → không thể hủy văn bản khai nhận thừa kế. [3.3] Ông G/bà D: Việt kiều có giấy miễn thị thực → có quyền sở hữu nhà và QSDĐ tại VN theo Điều 179, 186 LĐĐ 2013 và Luật Nhà ở 2014. [3.4] Cam kết năm 1989-1990 của bà L/ông S: "dọn đi ngay vô điều kiện" → ràng buộc. Buộc bà L trả nhà đất. Ông G tự nguyện hỗ trợ công sức 2 tỷ → ghi nhận.

[4] HĐ ủy quyền 25/9/2018: bà L không có quyền sở hữu đất → vô hiệu theo Điều 123, 407 BLDS → chị T/anh C phải trả đất lại.

[9] Án phí sơ thẩm: Sửa lại theo quy định (VKS kháng nghị đúng về án phí).

QUYẾT ĐỊNH (đã nêu ở mục 4 trên).

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn